地产行业营改增契机

　　地产行业营改增契机

　　实施“营改增”改革是推进增值税改革的重中之重，而房地产业及建筑业的改革则是“营改增”改革中最有难度的一部分。政府应该进一步优化税制改革相关政策，强化税制改革政策辅导

　　文 《法人》记者 李立娟

　　李克强总理在今年“两会”期间提出，将采取三项举措进一步减轻企业负担，其中一条即是全面实施营改增。在顶层设计之下，从5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣。

　　5月11日，财政部下发《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》。通知明确，营改增后计征契税的成交价格不含增值税；房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税；土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

　　此外，通知还指出，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

　　2016年4月，同策咨询发布的研究报告显示，全面推开营改增试点主要包括两大内容，一是将试点范围扩到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业；二是将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。据测算，此次全面推开试点，年度减税规模将高达5000亿元。

　　效果初步显现

　　同策咨询发布的报告显示，试点前后的税制问题发生了较大变化。

　　首先，试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。

　　其次，试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。

　　再次，试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。

　　同策咨询集团研究部研究总监宋红卫在接受《法人》记者采访时表示，自5月1日实施营改增改革以来，在一定程度上促进了商业地产的销售，起到了去库存的效果。究其原因，如果企业购买商业地产作为固定资产来核算的话，其增值税可以作为进项在未来两年内进行抵扣，这直接使得企业增值税可抵扣部分增加，企业得到实惠。

　　因此，以前租用办公场地的企业开始由租赁转为持有，上海近期办公市场的销售数据也很好地验证了这个观点。

　　中研普华研究员曹慧就营改增政策对房地产行业的影响对《法人》记者说：“这一政策短期来看，会使得房地产行业税负微降，长期看，可以有效刺激不动产投资需求，促进房地产行业的规模化，对房地产行业具有利好影响。”

　　宋红卫同时认为，从以往试点的经验来看，营改增确实能够对行业起到减税的效果。不过行业整体降税并不代表每个企业都能降低税负，具体情况还与企业自身涉及的增值税税率以及企业自身的财务管理水平有很大关系。

　　摸索中求解

　　“2012年开始的营改增税制改革已持续3年，试点行业不断扩大，影响范围与力度也一直在不断加大。”曹慧对《法人》记者表示。

　　本次全面推行之前，“营改增”试点已覆盖交通运输、邮政、电信业和研发技术、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁、鉴证咨询、广播影视等现代服务业。本次则主要将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四大行业。

　　“营改增”毫无疑问是一场重大的税制改革，影响着生产链条上越来越多的纳税人。这不仅体现在缴税环节的数额、方式发生改变，更在于税制的不断完善，纳税人税负的减轻。据国家税务总局数据，我国“营改增”试点启动以来，截至2014年全国已累计减税3276亿元。其中，试点纳税人因税制转换减税1482亿元，非试点纳税人因增加抵扣减税1794亿元。

　　2015年以来，“营改增”继续扩大范围且不断调整。而此前试点中出现的问题正在被收集、被解决。国家税务总局修订并重新发布了《营业税改征增值税跨境应税服务增值税免税管理办法（试行）》，明确和规范了铁路运输、邮政和电信业跨境应税服务的增值税免税管理。办法结合“营改增”试点推行进度，在跨境服务类别中补充了邮政服务、收派服务和电信服务，并吸收了税企双方对原办法提出的建议，在办税流程、备案资料等方面进行了调整和完善。

　　未来，“营改增”制度的完善和进一步扩大范围仍将继续，改革的红利也将持续释放。

　　“此次营改增政策推行的最大亮点就是从今年5月1日以后，营业税将退出历史舞台，所有行业将全面实施增值税。”宋红卫对《法人》记者强调，作为不同产业环节层层抵扣的增值税，终于可以实现全产业链条的抵扣，起到了增值税的真实作用（以往由于部分行业未实施增值税，造成行业间税不能抵扣）。

　　同时，本次扩围还把金融行业纳入营改增的行列，因为金融行业增值税实施起来比较复杂，税基的考量也有一定难度，目前世界上对金融业征收增值税的国家也不多，如果我国营改增试点在金融行业取得成功，对于世界范围内其他国家的金融业增值税改革也有很大的借鉴和参考意义。

　　就如何进一步落实此次税制改革，宋红卫对《法人》记者说，从此次政策推出到全面实施间隔时间不长，因此，很多企业还没有来得及全面了解营改增的具体内容，尤其是公司的财务部门以及相关业务体系的人员，要好好研读营改增方案，了解到计税的变化以及未来报税部门的变化。

　　营改增后还需完善地方税负体系，对于地方主体税种缺失的现状，宋红卫认为，主要的问题点在于：此次营改增后，部分税由以前的地方税变成中央税，有可能使得地方财政比较紧缺，而地方政府本就在一定程度上对于土地出让比较依赖，这样的情况下可能加大对土地出让的依赖程度。

　　地产行业影响几何

　　谈及“营该增”对房地产行业的具体影响，宋红卫对《法人》记者解释道：首先，税制改革的进步，完善税收链条，优化税收结构，消除重复征税，可以有效减轻企业的负担；其次，有利于调整产业结构，促进第三产业的发展；再次，可促进行业财务规范化，减少传统粗放式管理带来的弊端，促进企业努力提高管理水平的同时增加行业公平；最后，对于全产业链来说，有利于税负的整体减轻，但是对个体企业来说，税负的增减要看企业实际情况。

　　宋红卫认为，商业地产行业应该关注营改增之后的个重要问题。

　　第一，推广费、广告位出租收入均纳入增值税征税范围。比如，在一些商业中心的经营过程中，开发商会向进行推广活动的商户收取一定的推广费用，另外对于商业中心外立面或内部的广告位，也会另行出租给商户发布广告，收取广告位租金。上述推广费用和广告位租金应按经营租赁服务缴纳增值税。

　　第二，免租期可能被认定为视同销售。商业地产租赁经营通常会约定一定期限的免租期，根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条的规定：单位或者个体工商户向其他单位或者个人提供无偿服务视同销售。因此，免租期存在被认定为视同销售的风险。因此许多开发商在租赁合同中已不再使用“免租”字眼，而改称“装修期”。

　　第三，开发商转售水电适用何种税率尚不明确。目前开发商从市政部门购买水电再转售给租户的，对于转售收入是按照销售水电所适用的17%税率计算增值税，还是按照经营租赁服务所适用的11%税率计算增值税，目前尚未有明确的规定，需要进一步向税务机关核实。

　　第四，注意明确物业管理费的收取方式和开票主体。目前许多商业地产开发商给租户的租赁合同中包含了物业管理服务内容，租户不再与物业管理公司另行签署物业服务合同。对于物业服务费的支付，通常有两种做法：一是租户向开发商支付物业管理费，由开发商开具发票；二是在租赁合同中明确开发商代物业管理公司收取物业管理费，由物业管理公司向租户开具发票。

　　对于第一种模式，开发商既出租物业又提供物业管理服务，应从主业适用税率，按经营租赁服务11%缴纳增值税，增加了开发商的税务成本。相较而言，第二种模式更利于开发商的税务筹划，但因物业管理公司与租户无直接合同关系，物业管理公司向租户开具增值税专用发票存在一定税务风险。

　　关于房地产企业应如何应对本次税制改革，宋红卫表示，应强化企业的“纳税”法律意识，更加注重企业的财务管理能力、成本控制能力，整体提高企业的利润水平，增强企业的综合竞争力。

　　“营该增后，开发企业的成本会有所增加，在选择施工合作企业的时候，除了企业资质外，还要将增值税发票的出具作为重要的考量。商业地产开发租赁经营企业要注意商业地产的五大问题，有商业租赁物业的开发企业，在招商上要考虑到租户的增值税转嫁能力，来提高企业盈利水平。”宋红卫表示，企业要做好过渡期的准备，可以借鉴其他行业“营该增”的经验，规避各种风险。

　　“目前，房地产行业营改增税制改革之路困难重重，仍有待进一步完善和落实相关政策。”曹慧则对《法人》记者建议：

　　企业首先要明确税务处理方式的差异。房地产企业的实际税负，由于其业务模式、成本构成的不同，存在不同程度的差异，这是营改增税制改革中必须明确的重要内容。

　　其次，明确材料、劳务费等可能无法获得增值税发票或发票抵扣有限的问题。行业许多原材料供应商大多为个人、个体户、小规模纳税人等，没有或很难开具增值税专用发票。同时，房地产项目分布的广泛性，也加大了发票收集管控的难度。税制改革需要明确此问题并提供相应的政策途径。

　　最后，房地产项目周期较长，且成本与收入周期背离。可能导致营改增制度落实过程中，房地产项目的销项税额与其进项税额产生时间上的不匹配。这也是需要政策进一步明确并予以解决的问题。

　　改革如何进一步

　　对于改革如何进一步的完善，宋红卫对《法人》记者建议，营改增使我国税制的改革向前迈出了一大步，我们每个人都应该积极响应、支持营改增改革。而从税制本身来看，营改增全面推行后，很多领域计税及成本核算有了很大的改变，对于相关角色的专业度提出更高要求。

　　以工程预算为例，营改增之前，就是简单的工程总额乘以一个税率来计算，而营改增后，在预算的时候，不能确定能够拿到哪些增值税专用发票抵扣，并且要对每一项税进行单列，因此存在很大的不确定性和复杂性。这就对企业财务人员提出更高的要求，同时也对税务部门的人员监管提出更高的要求。

　　目前，我国已就房产税的征收在上海和重庆进行了试点，监管机构会根据试点结果以及国家整体经济调控的需要来后续推广。从房产交易环节税来看，我国在“去库存”战略实施下，在支撑刚需和改善需求的基础上，进行了交易环节减税的举措，并且取得了一定效果。今后，要贯彻因城施策的方针，对于库存较大的城市，适当地降低房产交易税，促进楼市健康平稳地发展。

　　曹慧最后对《法人》记者强调，实施“营改增”改革是推进增值税改革的重中之重，而房地产业及建筑业的改革则是“营改增”改革中最有难度的一部分。政府应该进一步优化税制改革相关政策，强化税制改革政策辅导。企业应该加强专业培训和政策宣传，加强企业财务管理与会记核算，相应地改变经营模式。