重点提示

　　 农工商房地产可以说是光明集团利润贡献最高的业务板块之一，2014年贡献利润占比24%，目前估值80.29亿元。尽管如此，前几年由于在三四线城市进行扩张，导致农工商房地产盈利能力出现大跌。

　　 本报记者 苏锶 上海报道

　　 5月20日，上海海博股份有限公司（简称海博股份，600708.SH）公告称，公司重大资产置换及发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易的重大资产重组事项，已于5月19日获中国证监会[微博]有条件通过。

　　 光明食品（集团）有限公司（下称“光明集团”）旗下的农工商房地产（集团）股份有限公司（下称“农工商房地产”）被注入到海博股份，海博股份物流业务之外的业务置出上市公司，实现双轮驱动。

　　 光明集团新闻发言人潘建军表示，这既是集团对房地产板块的看好，也寄希望于通过房地产资产证券化实现整体转型。

　　 农工商房地产可以说是光明集团利润贡献最高的业务板块之一，2014年贡献利润占比24%，目前估值80.29亿元。尽管如此，前几年由于在三四线城市进行扩张，导致农工商房地产盈利能力出现大跌。

　　 全产业链布局：多重转型挑战

　　 光明集团旗下有四个上市公司平台：光明乳业股份有限公司（600597）、上海梅林正广和股份有限公司（600073）、上海海博股份有限公司（600708）、上海金枫酒业股份有限公司（600616）。海博股份重组只是光明集团在去年3月底向上海市国资委[微博]递交改革方案以后启动的第一个具体项目。

　　 2014年6月11日，海博股份公布重组方案，计划置出出租车以及不锈钢器皿业务，保留第三方冷链物流业务。与此同时，还将获注大股东光明集团旗下80.29亿元的农工商房地产资产。

　　 据潘建军透露，光明食品集团改革方案的内容之一就是证券化，通过证券化来提高混合经济的比重，而海博股份重组是光明食品集团提高资产证券化率的重要一步。一个中期目标是，未来3-5年，光明集团旗下混合所有制的企业占比将达80%，证券化率达80%。

　　 光明集团去年以来先后兼并上海蔬菜集团、接受牛奶集团持有的光明乳业股权、启动海博股份重组、收购广西凤山乳业等。为了优化公司财务结构，光明集团去年还成立了财务公司，涉足金融业务。

　　 据一名长期关注光明集团的分析师介绍，由于旗下业务板块多为实业，重资产运作不利于长久的利润增长，光明系资产证券化已经推进了好几年，随着房地产板块上市，集团内部定下了年内要做到30%的目标。

　　 今年年初，农工商房地产集团董事长张智刚提出，要确保公司上市，要解决“高负债、高存量、高成本”的“三高”现象。他说，要以集团上市为契机，利用光明食品集团资源，发展养老地产、金融地产、物流地产等产业。实现重资产向轻资产转型，同时发展房地产金融产业，将光明食品集团的财务平台、资金平台有机地结合起来，进一步提高企业的效益。

　　 光明集团多重转型压力的出口，或许就在于房地产业务板块。

　　 有业内人士认为，农工商注入海博股份，既可以为资本密集型的房地产业务板块提供融资平台，又可以为海博股份增厚资产规模和盈利能力，对光明集团、农工商房地产和海博股份来说是共赢局面。

　　 母公司土地资源待转化

　　 根据业内预测，借助光明集团的优势，农房未来将在政府保障、产业资源、土地资源、金融资源与品牌资源等方面打开想象空间。

　　 公开资料显示，据不完全统计，光明集团手中握有近百万亩存量土地。这些土地资源会否有效注入上市公司，实现资产证券化的转化，正是资本市场未来所高度关注的。

　　 据公开资料显示，截至2011年3月，光明集团所属农场经营和管理的土地场域总面积约99.4万亩，分布于上海市郊的崇明、奉贤、浦东新区（原南汇区域内）和江苏省大丰市、安徽黄山市，其中上海市郊约51.3万亩，外省市约46.8万亩。

　　 农房集团董事长张智刚曾对媒体表示，“大股东光明食品集团手中还有不少土地，通过‘退二进三’，这些土地有可能会由我们接手。”

　　 亿翰智库研究总监张化东认为，在国家大的土地开发利用背景下，光明集团如果把手头的存量土地资源进行再开发、再利用，这部分的溢价空间将非常大。

　　 中金公司的一份研报称，“光明旗下符合上海‘退二进三’计划的存量土地，在上海市有30多块，涉及面积上千亩，包括北外滩梅林正广和大楼整体平移等”。

　　 但这些土地资源转化到上市公司需要一定的时间。因此，上市之前，从2013年6月以来，农工商至少斥资100亿元在全国范围内激进购地。

　　 截至2013年末，农工商土地储备达到300多万平方米（约4600多亩）。项目遍及上海、江苏、浙江、安徽、广西、河南、山东、湖南、湖北等地。除了积极拿地之外，农工商母公司的隐性土地资源也是其最大优势。

　　 激进拿地“后遗症”

　　 根据其土地储备比重显示，农工商在江苏、浙江等地占到超过50%，而这些城市在2014年恰恰成为了全国降价潮的重灾区。

　　 一方面因海量的土地资源而备受期待，另一方面因盈利能力欠缺、面临较大资金压力，农工商房地产开始遭受各方质疑。

　　 以杭州为例。2013年，农工商花14.86亿元拿下杭州萧山的两幅热门宅地。楼面价分别为9892.03元/平方米、8473.28元/平方米。其中一个项目将于今年5月底开售，据现场销售人员透露，单价在1.4万元／平方米－1.5万元／平方米左右，换言之，首期开盘难逃微利甚至亏本销售的命运。

　　 上述分析师认为，大部分房企前些年的盲目扩张，导致三四线城市如今都存在供过于求的情况。农工商房地产去年至今都没有拿地动作，可见其战略调整的决心。然而，要全身而退并不容易。一方面，三四线城市的销售压力大，短期内很难迅速将这部分库存全部消化；另一方面，房企在一二线城市的投资项目遇到的资金压力和盈利难度比之前更高。

　　 21世纪经济报道记者翻阅农工商房地产公布的财务数据发现，2011~2013年公司营业收入分别为44.64亿元、62.4亿元、110亿元，归属于母公司所有者的净利润分别为5.02亿元、4.8亿元和3.39亿元。

　　 农工商房地产的负债率高于行业平均水平：2012年、2013年以及2014年一季度，其资产负债率分别高达74%、83%、86%；毛利率仅为25%、19%、20%；其中最引人关注的是，2014年1-3月净利润为-19527.91（万元），亏损近2亿元。2014年，农工商房地产承诺的净利润是6亿元。

　　 但在养老、物流等行业目前尚未培育出成熟的盈利模式之前，转型后的农工商地产的盈利能力尚不确定。

　　 为了回应市场对于农房集团近几年增收不增利的质疑，海博股份7月22日公布的农工商房地产的盈利预测显示，农工商房产2014、2015年的营业收入预测额分别为131.6亿元（售房收入106.3亿元）和162.9亿元（售房收入141.5亿元），同期归属于母公司所有者的预测净利润分别为6.2亿元和9.17亿元。

　　 其中，2015年度营业成本预测数为111.73亿元，较2014年预测数增长19.86亿元，主要是随同营业收入增长，相应增加营业成本。公司2015年预计主营业务毛利率为24.01%，公司2014年与2015年相比毛利率变动不大。

　　 因此，资本市场对于农工商房地产上市的看点，在于土地储备与海博股份原有的物流地产。海博物流在上海自贸区内有11万平方米的土地资源、有西郊冷链园区的土地资源，以及菜管家电商平台的物流仓储建设，也在此次重组中因地产业务的注入而被寄予厚望。

　　 不过，当21世纪经济报道记者联系农工商房地产相关负责人求证上述业绩、负债率问题时，对方称目前公司正处于重组过程中，不方面透露更多。