陈周锡

　　房价大幅下降或致炒房客资不抵债，影响当地产业发展后劲，同时引发财富“更新换代”

　　“虽然房地产调控把我们搞得半死不活，但我们还是要感谢国家和政府，如果是今年调控，我们怎么死都不知道了。”有着七八年炒房经历的张鸣对《第一财经日报(微博)》记者说。

　　本报13日报道的《最后的炒房团》引发各方争议，张鸣及多位温州房产中介机构负责人对记者表示，那些以炒房为目的，在2009~2010年房价高位时买入的温州炒房者，大部分存在民间或银行过度融资。在温州房价大幅下跌、民间借贷危机等因素叠加下，如今绝大部分依然深度被套。

　　对未受限购制约的商业地产，目前温州炒房者买入也在明显减速，这与实业状况不佳、流动资金有关。

　　浙江大学(微博)一位区域经济研究教授认为，之前温州疯狂高利贷，大部分与炒房有着直接或间接关系，房价大幅下降或致炒房客资不抵债，影响当地产业发展后劲，同时引发财富“更新换代”。

　　监管缺失致炒房乱象

　　如今温州炒房者“深度被套”，与2009~2010年房产市场有着极大关系。2009年初，温州商品房成交先于全国开始活跃，此时仍存在“炒楼花”等现象。

　　当年12月初，温州“香滨左岸”开盘预售，260多套房源吸引800多名购房户进场认购。张鸣说，他参加了该楼盘首次摇号，“台上在摇号，台下拿到号的人，立即进行交易，外加价几十万元。”

　　由于被曝电脑摇号作弊，“香滨左岸”被紧急封盘。20余天后，该盘采用实名制再度公开电脑摇号，竟然有近270人放弃认购资格。知情人士认为，其中绝大部分为炒房者，甚至还有中介公司参与，类似情况还发生在当时其他楼盘。

　　尽管购房贷款、限购令等政策已经出台，但以往“调控无用”的“成功经验”，让房价不降反涨。到2010年底，温州土地拍卖高潮迭起，其间出现“全国地王”纪录，楼面地价高达3.7万元/平方米。

　　此后，随着透明售房等措施出台，温州买房开始“越来越严格”，但张鸣认为仍存漏洞。

　　“上有政策，下有对策，反正是乱透了。”张鸣说，在签订正式买卖合同之前，炒房者只要有下家接盘，总有办法变更预售协议书，“把老的撕掉，再填写一张新的，就改掉了。如果开发商不让改名，买房者也改不了。”

　　张鸣说，那时大部分预售协议书都改名，“后来政策越来越严厉，越来越透明，改名就不可以了。”

　　“这主要是监管不到位造成的。”张鸣说，当时房价飙涨，大家都是利益共同体，心照不宣，且没有相关“改名”处罚细则，于是就出现外加价几百万元的期房转让。

　　张鸣认为，开发商给炒家改名的原因在于，“一期买了，他们还希望我们去买二期、三期，显示楼盘畅销的热闹场面。”同时，一套房子交易费几十万元，一年几十套交易能产生几百万元税费。

　　商业地产投资减速

　　温州平安易居总经理姜毅说，现在温州炒房者极少，“炒铺”也在明显下降，“以房养贷”操作难度极大。“以温州为例，目前商铺租金比年初下降百分之一二十左右。”

　　2009~2010年，各地住房价格飙涨，几乎接近甚至超过商业地产价格。于是，一些有实力的温州企业主，抱团买下上海等省市商业地产，作为中长线投资配置。

　　对此，中国房产信息集团研究总监薛建雄认为，投资商铺“以房养贷”难度很大。

　　比如在上海城郊100万元的商铺，月租金2500元左右，如租金与还贷持平，贷款须在25万元左右，且至少三五年经营，符合有资金的中长线投资者，与短线炒家思路不吻合。

　　除非，一些开发商遭遇资金压力，此时温州人介入，以四五折的价格买下商业地产，且达成分期付款等方式。经过包装，他们以市价进行分拆出售，即便卖掉一半，成本已回收；或高价对外出租，广告推广经常做，商户换了一波又一波；或作为长期投资，营造商业氛围，使得租金“水涨船高”。

　　一位温州外贸企业老总说，一直以来，商品房一直是“温州炒房团”的主要炒作对象，因为其二级市场需求者多，交易便捷，利润不错。与之不同，温州规模企业主喜欢“炒铺”，他们强强联合、投资额大、回报期长，便于异地打理等。

　　之前，该老总为一家温州大型投资集团股东，该集团在上海等地有商业地产投资。他认为，商业地产投资状况，与实体经济息息相关，“如今全球经济不景气，实体企业状况不佳，商业地产投资也必然会减速。”

　　“我们需要更多实用的投资渠道。”张鸣说，尽管国家允许民资进入各大领域，但真正留给老百姓且能进入的项目少之又少，目前手头有钱的温州人还是没地方去投资，于是他们还在寻找“灰色投资地带”。