中国经济网编者按：温州炒房团这十年可以用辉煌形容，从2002年房地产进入新一轮增长周期的时候，温州人就以他们非常精明的特色，开始炒房。在早期北京的一些小区，特别是一些高档小区里，其中相当一部分房源都是被温州人购买的。但从2010年特别是2011年开始，新一轮房地产调控加上实体经济衰退，温州炒房团陷入了泥沼。

　　温州炒房团猝死样本

　　许同是温州瑞安一个地道的农民，3年间他呼朋唤友，携上亿资金闯荡了国内大部分一线城市，不停地批量买卖房子，所到之处房价飙升，离开时已是获利丰厚。如今，他似乎又回到了起点，炒房挣的钱悉数被套，分崩离析的炒房团则恩怨纠缠。

　　尽管这可能只是千百个温州炒房团中平常的一件，揭露的恰是温州炒房团猝死的一个完整样本，背后则是无数人财富合谋的游戏。

　　现在他手上的欠款有3000万

　　他抽着烟一笔笔数：5个亲戚共借了1800万，形式拆借，按时间长短，2分、3分、5分利都有；一个朋友处借了1200万，月利5分，而这个朋友的钱是单位十多个同事集的资。

　　加上自有资金1200万，砸在房子上的钱有4000多万。

　　怎么砸的？许同换了颗烟才讲了下来。

　　2007年8月之后进的20套房子全在手里出不了货。之前存放的9套，也压下来了。原本在去年5月，许同已感受到了房价飞涨背后的风险，卖出了大部分房子，可观察3个月后看到房价依然坚挺，又花高价再次买进，谁知这次却接了市场接力的最后一棒，没有人接棒，他一直跑到现在仍看不到结束。代价是，本金全在里面，连以前的盈利也在里面。

　　日赚百万的幸福时光

　　许同2005年开始炒房。他先是拿出200万积蓄在不远的杭州试了一把，半年就赚了50万，之后他与同乡8个人携2000万本金杀入上海楼市，看好浦东一处刚开盘的高档公寓后，全资进入，两个月后转手，盈利就高达25%。

　　接下来，南下广州、深圳，北上北京、大连，本金加上盈利滚加最大时资产上亿。

　　许同最深的记忆是，在2007年5月他一口气卖出十几套房子之前，是真的不愁卖，且价格不断加码，连中介都主动要求提价。

　　那时，许同一天就卖几套房子，细数下来，盈利就有几百万。

　　炒作空间不复存在

　　暴利冲昏了头脑，去年9月，当他把原本赚得盆满钵满的所有资金再次换成房子后，才突然感觉到就没了底气。

　　绝望之后才通彻地感受到了压力：高息借款集资，要付的利息一分不能少，一天就3万。而自己的全部家当都在房子里。

　　如果许同想寻找安慰，那就是他所知道的炒房团大多都被深套了，提前离场的也损失惨重；而接下来，他们对楼市已不抱希望，经过本轮调整后，即便楼市有所恢复，也不具备太多炒作空间了，观察并迅速离场是关键。

　　听说有炒房团将考察二、三线城市楼市，许同只是笑笑，味道像烟丝一样苦涩。他说他已经死了。惟一活下来的理由是，种好地，采好沙，尽量还利息。

　　解析另一个样本

　　“卖还是不卖？卖掉亏损更大，不卖血流不止。”望着华丽的房屋，有着七八年炒房经历的张鸣，在两年时间里有如从天堂坠入地狱。在这轮被称为“史上最严厉”的房地产调控中，张鸣如今不但血本无归，甚至还要欠上一屁股的债务。他的几个炒房朋友，几千万资产一夜之间被银行、债权人瓜分，如今身无分文，有些不得不“跑路”。多位温州炒房者、房产人士近日在接受记者采访时认为，之前十多年叱咤全国市场的“温州炒房团”，在本轮房地产调控中有可能全军覆没。

　　七成炒房资金来自借款

　　八成炒房者资不抵债

　　张鸣说，他们所用的炒房资金，70%来自银行或社会融资，现在下跌百分之三四十，再加上融资利息成本百分之一二十，即便现在把房子卖掉，还有百分之一二十的资金缺口。

　　“亏的多，赚的少。现在，80%的人(炒房者)还套在里面，资产被掏空且已经资不抵债，只有两成温州炒房者全身而退。”温州资深炒房者陈先生认为，融资比重过大，财务成本很高，尽管之前房价翻番，但炒房者在频繁交易中，所得利润比较有限。

　　恶性循环

　　记者调查发现，之前温州高利率的民间借贷资金，一部分通过企业、炒房者流入房地产市场。一位房产中介人士说，开发商高息融资建房，炒家高息借款炒房，已经成为业界公开的秘密。

　　去年7月，一份中国人民银行温州市支行监测报告显示：温州约20%的民间借贷资金最终流向房地产市场。据保守估计，温州直接或间接进入房地产市场的信贷资金至少占贷款总量的1/3，而且50%以上的贷款以房地产作为抵押保全品。

　　“大企业造楼、小企业炒房”

　　在2009~2010年这轮房价高涨中，温州炒房客主要由50%的企业主、20%的专业炒家，还有30%的官员和跟风者组成。

　　在张鸣看来，企业主炒房，与“产业不景气”有极大关系。他说，自己以前办企业，亏空得很厉害，“反正是搞什么企业都亏钱”。其中，高利率让企业难以承受，某商业银行甚至出现最高月息1.2分多，民间借贷月息三四分也颇为平常，企业不可能把这个融资资金投入生产。

　　于是，把企业作为融资平台，以此获得大量银行贷款，转而投资房地产、高利贷等领域，温州甚至出现“大企业造楼、小企业炒房”等比较普遍的现象。

　　据统计，在“2010温州市百强企业”中，40多家制造业企业，无一不涉足了房地产开发，包括鞋革、服装等知名企业。

　　参与人员之多，且融资比例之高，是近几年温州炒房者的主要特点。

　　“卷土重来”只是传说

　　多位中介人士向记者反映，大量温州炒房客已经完全败退，且三五年时间里很难恢复元气。

　　他们认为，实体企业状况不佳，上半年六成温州规模以上工业企业出现减产或停产，实业资本进入房地产动力锐减；资金运作成本高，交易及融资成本在15%左右，如果房价上涨未超过15%以上，投资就意味着保本或亏损。

　　更关键的是，尽管信贷加大、通胀压力犹存，但“限购令”等调控政策继续执行，房价不可能出现大跌或大涨，炒房者对房地产投资前景已经不看好。

　　专家观点：

　　温州炒房团不会全军覆没

　　从2011年开始，投资客已经转换了目标，主要投资的是商业物业这一块，最近这两年租金涨得非常快，所以他用租金来冲抵成本。

　　从现在来看，商业物业的泡沫现在正在出现，住宅物业的泡沫正在缩小，所以如果你这两年投资商业物业，可能还会赚钱，并不会全军覆没。但是风险正在变得越来越大。

　　如何防止炒房潮泛滥？

　　叶檀(微博)：我想有两方面的政策：第一是要坚持限购不动摇，如果是限购动摇，那么多余的资金就会进行炒房，房地产价格就难以抑制了；第二是房地产这一块的金融紧缩状况不能变，不能让多余的资金出入房地产市场；第三是要在政策方面保持一个明确的预期，政府通过坚持限购，通过未来开征房产税的预期，来抑制现在投资客对于房地产收益的贪婪心态。

　　如果这三方面做好，我想我们中国的房地产市场反弹空间、上升空间是非常有限的。

　　“温州炒房团”覆没引发金融风险

　　全国不断发生的民间借贷崩盘风险，大多都是房地产不景气引爆的，最为典型的是鄂尔多斯市。接下来将可能威胁到银行房贷资金安全。截至6月末，全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额11.32万亿元，占各项贷款余额的19.5%，其中，个人住房贷款余额6.9万亿元。笔者最为担心的是，4.42万亿元的房地产开发贷款风险和6.9万亿元个贷中的一部分投机投资贷款风险。

　　从当前经济下行压力加大来看，从企业经营不景气面急剧扩大观察，从房地产行业颓势加重分析，最终都将波及金融行业，对民间借贷和银行信贷安全构成威胁。无论是监管部门还是商业银行等金融机构一定要对未来金融风险高度重视，要有充分充足的估计和考量，要有未雨绸缪的应对方案，力争把风险压缩到最低限度。

　　评论

　　温州炒房团的覆没与重来都不靠谱

　　“温州炒房团”一说本身就带有符号化，其抬高房价的破坏性虽不言而喻，但自从该“团”名被媒体硬戴在温州商人头上后，它的能量及破坏性一直被媒体和网络无限度放大。

　　判断温州商人及手握的巨额游资，是否卷土重来再行炒房，万不可轻信一些媒体报道和网络炒作，释放“卷土重来”恐慌情绪的，都是与开发商、购房中介穿一条裤子的写手。炒房的先决条件既不是资金亦不是意愿，而是先要满足三个条件：限购政策是否继续坚持；限贷政策是否实际松动；宏观经济下行压力是否已严重到了必须再度放弃楼市调控之地步。