创意产业：商业地产新机遇

http://finance.sina.com.cn 2006年02月22日 09:41 中国经济时报

　　■本报记者谢光飞

　　2006年伊始，北京市通过的关于国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出，“制定支持文化创意产业发展的地方法规和优惠政策，打破行业垄断，鼓励资源重组，强化资金扶持，重点发展六大文化创意产业”。北京市市长王岐山在春节前结束的北京市两会上作报告时指出，将“推动产业替代和结构优化升级，成立文化创意产业发展领导小组，研究

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支持文化创意产业发展的优惠政策”。

　　这是北京市第一次将支持文化创意产业发展提到政府工作日程。从中国制造到中国创造——“创意产业”这个概念在2004年底一提出就得到社会的高度认同，并很快“落地”。特别是以北京、上海和重庆为代表的一些地方政府，开始将创意产业作为一种新的支柱产业来发展。

　　2005年5月28日，中关村创意产业先导基地揭牌仪式暨中关村创意产业联盟成立大会在海淀图书城举行。

　　2005年初，在上海泰康路，6家弄堂工厂由英国女设计师克莱尔进行了重新设计后，汇集10多个国家和地区160多家视觉创意公司，成为上海最大的视觉创意设计基地和视觉设计人才“孵化器”。据了解，上海130余处老厂房已完成了现场调研，2005年启动的18个创意产业集聚区，合计占地面积约434亩。

　　所以业界将2005年定义为中国的创意产业元年。令人关注的是，创意产业的兴起也给商业地产的发展带来了新的机遇和挑战。

　　首先，入驻政府规划的创意产业基地，企业能够获得政府的产业扶持和税收、人事、补贴、贷款等多方面优惠政策。例如入驻中关村创意产业先导基地和中关村东城分园－文化产业园等，可享受中关村科技园区对高科技企业以及国家对文化产业企业的优惠政策。北京市还将发布实施《文化创意产业投资指导目录》，设立文化创意产业发展指导基金。

　　据悉，北京市已形成文化产业基地的专项规划，决定投资5亿元用于建设文化创意产业，重点建设6个文化创意产业集聚区，包括以海淀图书城为中心的中关村创意产业先导基地、西城区德胜科技园工业设计创意产业基地、朝阳区大山子艺术中心、东城区文化产业园动漫网游产业基地、石景山ＣＲＤ首都休闲娱乐中心区数字娱乐示范基地以及位于亦庄西部、投资１００亿元的国家新媒体产业基地。

　　政府在创意产业政策、资金以及土地供应方面的新举措也为商业地产的发展提供了广阔的空间。特别是在创意产业基地或者集聚区建设和运作方式上的创新，更为商业地产发展带来了新机遇。

　　２００５年５月底，中关村创意产业先导基地揭牌建设，就启示着商业地产开发管理的新模式。由于北京出台相关政策支持创意产业，中关村将对创意企业和高新技术企业一视同仁；又由于中关村创意产业先导基地意在促使企业进入参与设计、创意和销售等高附加值领域，这不仅导致了用创意产业的理念和方式改造海淀图书城，也会改变整个中关村的产业格局。

　　据了解，中关村创意产业先导基地总占地面积９．８９公顷，建设用地７公顷，总建筑面积约３０万平方米。中关村创意产业先导基地将以海淀图书城地区为中心，向北京大学科技园、清华大学科技园、人民大学文化产业园、北太平庄动漫画设计中心和甘家口地区建筑创意设计带辐射。

　　为操作此事，海淀图书城建设开发管理处进行了改制，成立中关村文化股份发展有限公司（下称中关村文化），其中海淀区政府占股２３％，国风集团占股３２％。

　　作为中关村文化的第一大股东国风集团，是以欧阳旭为董事长的民营文化企业，由它来实施对海淀图书城的改造，此举改变以往主要依靠政府建设园区、政策吸引企业的做法。

　　创意产业是搞一个园区，还是搞一个基地？是靠政府推动“养”企业，还是靠市场发展、产业自治？中关村创意产业先导基地无疑选择了后者。既然由企业操盘创意产业基地建设，更需要卓越的创意才能成功。

　　中关村文化发展股份有限公司总裁欧阳旭表示，中关村文化一直尝试着给海淀图书城注入新活力、新概念，希望在文化和科技之间找到一个很好的结合点。

　　他认为，关键在于找出商业空白，创造出新颖的、适合中关村消费人群的商业模式。从

房地产开发来看，以海淀图书城为核心的中关村创意产业先导基地是商业地产的创新形式，应该把科技的商业性与商业地产的文化性结合起来，同时使之成为思想的策源地、创意的孵化器以及文化商品与服务的密集区。

　　这就是海淀图书城改造的旗舰项目第三极主题文化商场的创意思路，即打造图书、教育、健身、旅游、休闲等与文化相关的业态，以满足中关村区域３００万高知人群的知识性与文化性消费需求。

　　但如果此时的商业模式没有创意、创新，那么第三极作为商业地产项目也就不免流俗，不能突破商业地产现存的投资与经营之间的矛盾。

　　首先要解决的是如何避免商业地产的“流行病”——商场内部同质化经营和零散物业产权下的恶性竞争。为此，第三极采取的是商业地产的经营权与产权分离的模式。其主要体现在统一业态、统一管理、统一招商、统一经营“四个统一”，使投资者拥有１０％的年回报率，１０年即可收回投资成本，并且拥有５０年的商业产权，无须承担经营者盈亏带来的风险。

　　据初步计算，连同房产原始价值在内，其总投资回报率１０年后可达２６０％以上。自去年３月２６日开盘以来，第三极热销３亿，并迅速形成了一个国内外著名文化品牌主力店的总汇之地，开启了文化创意产业赚动地产业的创新模式。

　　因此，北京乃至全国正在兴起越来越多的创意产业项目，需要房地产投资者认真研究它们的特点和所带来的机遇。

爱问(iAsk.com)

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