华远任志强的“为富人造房论”引发的轩然大波和外国投资者争相投资中国房地产的传闻又将持久争论的“房产泡沫”推向了一个新高度。此前，“房地产泡沫”的争论，由摩根士丹利经济学家谢国忠发表“中国房地产即将崩盘”的言论所引发。

    中国工商银行人士向记者透露，到2004年末，房地产贷款从1997年末的443亿元增加到5605亿元，贷款主要集中在经济发达的大中城市，其中北京、上海、 广东、浙江、江苏、深圳六家分行占全行贷款总额的82％。“由于房地产风险加大，防范房地产业贷款风险是中国工商银行今后工作的重中之重。”

    “中国房地产商正在集体丧失理智，不过深圳烧得不算厉害。”深圳一位不愿意透露姓名的资深房地产分析人士对记者说，“房地产泡沫在2005年肯定要被刺破的。看看现在的楼盘价格和空置率就知道了。9成的人望楼兴叹，房地产商不停地制造各种炒房团的消息和土地紧张的言论来维持他们的利益。实际上，他们资金紧张得如同当下的券商。”

    实际上，关于“房地产泡沫”行将破灭的争论从来没有像现在这样紧迫过，而且，泡沫破灭的条件也从来没有像现在这样凸显过。

    只有看空 没有做空

    最近，关于外国房地产投资者加大对中国大城市房地产投资力度的传闻成了一个卖点。尽管此前，国家外汇管理局已经对投资中国的热钱发出警告。这些外国投资者把自己的赌注不是放在“房地产价格上涨”上面，而是放在“人民币汇率上升”上面。

    关于“人民币是否会升值”，主流的意见是，人民币不可能升值，因为中国政府更倾向于利率政策，“如果中国继续上调利率的话，那么政府就没有特别的必要去调汇率了。”著名经济学家樊刚著文表示。

    现在上海的房地产商向外界夸大热钱的力量。据媒体报道说，一位上海市房地局官员在一内部会议上也说：“(上海市场)出现的1000万平方米的供应量差额的原因，基本是热钱使然。因此可见，直接决定2005年房价上升走势的可能还是海外热钱。”而记者求证此事，房地局表示从来没有发表过这样的言论。

    实际上，目前外国投资者拥有的“中国地产资产”的数额还比较小。比如在外资投资房地产力度最大的上海，外国投资者只拥有5%的份额，大约60亿美元。“这预示着外资只不过是涉水试探而已，而这种试探竟然成为了国内房地产无泡沫的新支撑。”一位分析人士对记者表示，“中国人喜欢大骂外资‘做空中国’，现在，又不得不拉这根救命稻草，真是滑稽。”

    宏观数据的确不够乐观。2004年上半年房地产开发投资累计金额为4924亿元，与上年同期相比增长28.7%。国房景气指数数据显示2004年1-9月份，全国房地产投资开发金额为8357亿元，同比增长28.3%，1-9月全国商品房均价上涨了13%。估计2004年全年的房价上涨为15％。而全国房价最高的上海全年的涨幅超过15%。

    房地产的“巨大的泡沫性增长”让国家调控钢铁和水泥产业的意图化为泡影。在三大过热行业中只有铝业的投资出现了负增长，钢铁和水泥仅仅是增幅有所回落，由此而造成的结果就是生产资料价格同比上涨达到10%还多。

    房地产商叫嚷2005年房价走强的一个很重要的观点是“土地紧缺”。华远集团总裁任志强就表示，“如果沿用去年的政策，今年的土地一定会出现‘饥荒’。现在有的城市和地区已经出现了土地饥荒问题了。”而没有充足的土地供应，原有的房价将维持它的价格刚性。房地产的价格还将继续上涨。

    “2004年的土地交易量之大令人吃惊。”该分析人士对记者说，“这表示房地产商在2004年继续‘吃进土地’。如果把历年‘吃地’规模分摊下来，对大的房产发展商而言，并不存在很大的土地瓶颈问题。而且从总的土地开放增长率看，2005年土地并不紧。”而且，中国将逐渐推行“闲置土地收费制度”，也就是说圈地不开放，占地不开工，将要对这种“闲置土地行为”收费。这个制度会加速闲置土地的开发速度，使得大量的土地浮现于市场。

    因而，土地的紧缩从某种意义上也被看作是推高价格的一个借口。

    “中国的房屋空置率已超过国际警戒线，《纽约时报》就报道说在上海，大约有1/5的高级住宅是没有人住的；在北京为1/4,而且在未来的几年里，房屋的空置率一定会在目前的基础上大幅增加。”该人士对记者说，“任志强发布‘只为富人造房，于是房价贵得离谱是合理’的言论是经不住推敲的。没有一个有价无市的产品会把泡沫的价格维持很久。而且，如果宏观持续紧缩的话，2005年就有可能刺穿泡沫。”

    2005年1月份，贷款买房的贷款利率将按照上调后的利率执行，也就是说利率政策开始在消费者层面发挥作用，“长期以来，我们的利率政策在对房地产商融资的影响程度上比不上对消费者的还贷影响程度。房地产商可以通过其他的很多手段融到资金，但普通购房者却只能接受还贷和收入的硬约束。”

    而国家新制定的“月还款不能超过月收入的50%”这一项，会对高收入人群投资买房形成很大障碍，从而影响着市场的投资方向。这项政策是银监会在2004年制定的，银监会的《商业银行房地产贷款风险管理指引》着重强调了“商业银行应着重考核借款人还款能力”的条款。比如，温州市工行已经宣布对购买3套住房以上的贷款不再办理房贷；北京工行不鼓励投资性的住房贷款行为，对于个人投资性购房超过3套则不予放贷；上海各家银行已将第二套房的首付款比例提高至三成，而对于第三套房的购房者，银行基本上不提供贷款支持。“这些措施也粉碎为富人造房的言论。因为这些富人只能用月现金流的一半来应对放贷，这对高尚住宅的销售是一个灾难，它们的空置率将会更高。”

    没有支撑点

    实际上，学界有一种观点，即认为“2002年的11号令和2003年的121文件”的影响真正发挥作用是在2005年，此前，它们的影响不明显，有滞后效应。现在，它们开始对房产产生严厉的干预作用。

    房地产过热源于1996年以来的8次降息，金融部门不断加大对房地产消费信贷的投放，2001年4月国家宣布取消了47项房地产税收。随后，国家在2002年7月1日起实行商业、旅游、住宅用地的拍卖制度，许多地方开发商为了搭末班车，提前倾其所能，尽全力圈地、占地。炒楼炒地成为中国房地产的主要模式，自然导致价格一路上涨。

    从数据上看，中国的住房消费增长一直赶不上住房投资和施工面积的增长。这意味着每年房地产都制造了大量的“过剩存量”。比如2001年我国商品房施工面积达77213.5万平方米，其中住宅施工面积为59766.1万平方米，商品房的竣工面积为27303.2万平方米，而销售面积仅为20779.2万平方米。2002年1－12月份，商品住宅销售额同比增长25.1%，分别比投资增长率低4.7和9.1个百分点。2003年消费率比增长率要低10个百分点。施工面积与销售面积的差距以及竣工面积与销售面积的缺口越来越大，房地产投资的高增长已明显缺乏消费持续快速增长的支撑。

    这些“过剩的存货”是泡沫的载体。

    万科地产的领袖王石是一个中间温和派，尽管他本人承认现在的房价过高，尤其是北京、上海、杭州的房价存在一定的泡沫。但是他认为市场的反应将是温和的，房价也许是稍微上涨，也许是略微下降。他认为，跟香港等地相比，中国的户型过大，人均面积过大。王石的思想是，买房的老百姓负担是很重，但房地产的单位面积价格也是合理的，不合理的在于房屋面积太大，如果房子变小，老百姓的按揭负担也相应地变小，于是就不存在“巨大的泡沫问题”。

    “如果按照党的十六大以及建设部提出的目标，达到人均35平方米，房地产开发还需要再翻1.5倍。即使按照目前30%的增长，也根本达不到这样的水平。”王石此前向媒体表示，“人均面积太高了，导致了房子的总价变高，老百姓负担变重。”

    “王石的思路很奇怪。”该分析人士说，“他肯定泡沫，肯定高价，但把板子打在户型面积设计上。而这显然是荒谬的。人均面积是个消费习惯的问题，是一种长期理性的经济行为。实际上，问题只有一个，就是房价太高了。是各种管制能力和投机力量勾结在一起将房价炒高的。当人们都不理会这个价格的时候，都厌恶这个价格的时候，房价就要回落。”

    种种迹象表明，2005年，政府这只“有形之手”在土地监管与银根管理上会毫不放松，而市场在经历了爆发性增长之后，随着土地供应的控制、市场管理的加强及企业经营行为的规范，也将趋向稳定发展。泡沫的破碎，房价的迅速回落将不以房地产商的利益为转移。

    背景资料：35城市房地产 价格变动情况

    2004年四季度，房地产价格继续快速上涨。据国家发展改革委、国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查显示，四季度房屋销售价格同比上涨10.8%，土地交易价格上涨10.0%，房屋租赁价格上涨2.0%。

    一、房屋销售价格上涨10.8%。2004年四季度，房屋销售价格比上年同季上涨10.8％，比三季度上涨2.2%。分地区看，全国仍有9个城市房屋销售价格同比涨幅超过10%。其中，青岛19.8%，南京15.2％，济南13.7%，杭州13.4％，沈阳12.0%，成都11.4%，宁波11.1%，上海10.4％，重庆10.3%。与三季度相比，房屋销售价格除海口微降0.3%外，其它城市也均有不同幅度的上涨。分类别看，住宅价格比上年同季上涨11.1％，比三季度上涨2.0%。其中，经济适用房和普通住宅销售价格比上年同季分别上涨2.6％和11.6％，豪华住宅价格上涨12.5％。非住宅用房销售价格比上年同季上涨7.4％。其中，写字楼和商业用房销售价格分别比上年同季上涨7.5%和7.2%，其他用房销售价格上涨9.5%。

    二、土地交易价格上涨10.0％。2004年四季度，土地交易价格比上年同季上涨10.0％，比三季度上涨1.8%。分地区看，35个大中城市中，9个城市土地交易价格四季度同比涨幅超过10%。其中，上海18.8%、厦门16.7%、杭州16.5%、大连14.1％、成都12.8%、天津和沈阳12.7%、福州12.3%、宁波11.3%。哈尔滨、广州、昆明、兰州土地交易价格仍与上年同季持平。在土地交易中，居民住宅用地交易价格比上年同季上涨12.0％，比三季度上涨1.3%。其中，豪华住宅和普通住宅用地价格分别比上年同季上涨6.8%和12.4%。商业旅游娱乐用地交易价格上涨9.8%，工业用地交易价格上涨7.0%，其他用地交易价格上涨4.4%。除工业用地价格比三季度降0.8%外，其他各种用地价格比三季度均有不同幅度的上涨。

    三、房屋租赁价格上涨2.0%。2004年四季度，各地房屋租赁市场差异较大。全国房屋租赁价格比上年同季上涨2.0%，比三季度上涨0.3%。分地区看，房屋租赁价格与上年同季比涨幅超过5%的城市是：乌鲁木齐16.1%、杭州7.2%、昆明7.1%、上海6.8%、银川5.9%、宁波5.4%，而海口、大连和沈阳房屋租赁价格与上年同季比则分别下降7.6%、2.5%和1.8%。分类别看，住宅租赁价格上涨1.3％，涨幅比三季度减小0.4个百分点；商业用房和厂房仓库租赁价格分别上涨2.9％和2.2%；办公用房租赁价格上涨1.1%。