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    不动产统一登记 要尊重公私界限

　　3月16日公布的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》提出2020年之前要建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网。近日召开的不动产登记工作第一次部际联席会议又提出，要用三年左右时间全面建立不动产统一登记制度。与此同时，据报道一些城市出现豪宅、别墅等二手房“抛售”现象。由于民间普遍把不动产统一登记期待为某种“反腐利器”，或许这引起了一些房地产市场上的反应。

　　然而反腐并不是不动产登记改革的主要考虑。当前最主要的问题是不动产登记职责分散在很多部门，存在不同部门与地域之间的信息隔阂，所以要将登记职责统一到一个部门，让不动产登记与交易信息在部门之间互通共享，实现从机构到程序的统一，进而实现不动产登记部门与财政、税收等部门的信息联网。

　　统一登记工作虽然是行政部门推动的，但登记更多是一个私法过程而不是行政过程，其主旨是促进房屋交易的便利，因为准确可信的不动产信息可增进交易安全，同时降低交易费用和减少纠纷，政府在其中只是起一个为信息准确性背书的作用。而且不动产的范畴远远超过了房屋，还涉及林地、草原、海域等，这是一项落实《物权法》并促进产权明晰化、从而催生健康市场经济的系统工程，其意义远不止于遏制住房腐败。它在客观上可能会便利政府对住房信息的掌握以防控和打击腐败，但这不应从一开始就成为该制度的主要目的。和很多人的理解相反，统一登记本身并不意味着所有住房信息公示，也不意味着任何人都可以无条件查询他人的住房拥有状况，查询不可能无视对商业秘密或个人隐私的保护。

　　不动产统一登记主要是解决住房信息管理的技术问题，虽然说技术问题的根源是部门利益格局这个政治问题，但它仍然是技术问题。然而作为遏制住房腐败的主要制度，官员房产申报和公示并不存在大的技术障碍，而主要取决于政治意愿。即使信息全面公开了，也不一定就能促进对腐败的惩治和防范，因为单个公民从揭发腐败中得到的利益很有限，还会面临遭到打击报复的风险，因此反腐最主要的还是要依赖政府履行其法定职责。公众对反腐的强烈兴趣和期待情有可原，但统一登记并不是治理腐败的利器。

　　不论何时何地，私域和公域必须严格划定界限，即使是出于反腐这样的高尚目标，也不能轻易打破界限。不动产登记涉及的是平等的私人主体之间的法律关系，只是通过作为行政机关的登记机构来实现和维护，在一些西方国家甚至是由非官方的社会中介组织来负责的。如果从一开始就把这项制度理解为政府对私人经济活动的管控和干涉，就会起到影响而不是便利交易的作用。不动产统一登记是私域的信息整合，主旨是更好地保护公民合法财产权利，而打击住房腐败是公域的政府行为，二者不能混为一谈。反腐问题根本上还是要通过构建官员财产申报与公开制度来解决，这个公共政策目标不应过多地由私法领域里的不动产登记制度来承担，因为这对它意味着不可承受之重，且有刺激行政部门扩权的风险。