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楼市调控 投鼠为何忌器


http://finance.sina.com.cn 2006年06月01日 17:53 南方周末

  经济时评  □韦黎兵

  “国六条”发布不到两周,5月29日,国务院9部委即联合出台了实施细则———《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(下称意见)。

  房贷首付提高到五成的传言曾使相关各方惴惴不安,但意见只是把房贷首付有余地
地提高至三成,其他措施也是颇有节制的———交易税收缴延长到5年、限定小户型至少70%的比例、整顿土地开发等等。

  利率方面,4月27日已象征性加息0.27个百分点,对未来的走势,意见中没有相关信息。

  专家普遍认为,楼价不断高涨的最主要原因是市场上的钱太多了,一季度贷款发放总额1.26万亿元,超过全年预期目标的一半,4月又创出3172亿的单月贷款纪录。此外,

人民币升值预期挥之不去,海外热钱规模继续扩大,它们与国内游资汇集,再通过银行杠杆加以放大,导致了中国经济近几十年来最为严重的“流动性过剩”。

  对于这一点,意见延续了自2003年6月“121号”文件以来一贯的温和基调,没有采取“釜底抽薪”的措施,这再次表明“温和调控”之策绝非心血来潮,而是整个中国经济矛盾纠结的不得已之举。

  1998年至2002年,中国经济增长维持了5年“七上八下”的局面,新的经济增长点迟迟难现。2003年后,中国经济保持了10%的高速增长,刺激增长的最重要动力,就是迅速繁荣的房地产市场。住房制度改革和房贷这样的金融产品创新叠加在一起,吸引了中国改革开放20年经济高速增长积累的大量剩余资金,启动了房地产市场,并带动了2002年以来新一轮增长。

  与之相伴,楼市泡沫日渐增大,潜在的经济风险有目共睹,可如果调控力度过大,好不容易启动的经济可能再次衰退。

  可就算不刺破泡沫,严重依赖投资,尤其是依赖房地产以及相关产业投资的经济增长在持续了近4年后是否还能继续?

  国家税务总局数据显示,1月至4月,全国契税收入仅增长了7.4%,远低于去年同期63%的增长幅度。而其中先后作为房市龙头的上海和北京则分别下降了47%和20%。这说明楼市已呈“有价无市”格局,这与国家统计局一季度全国商品房空置面积同比增长23.8%、总量达1.23亿平方米的数据可以相互印证。

  虽然从

房价和贷款等指标来看,沪杭一带的楼市正在降温,但是,一季度全国房地产开发投资20.2%的增速、全国70个大中城市房价5.5%的上涨,却又表明了整体市场泡沫还在持续吹大。对比1990年的日本和1997年的东南亚诸国,我们发现,中国经济已有不少相似之处。所幸的是,在人民币升值预期下蜂拥而入的外部游资,和聚集于房市的部分游资,在人民币不可自由兑换的条件下,外逃相对比较困难———可不断高涨的股市却适时提供了一个新逃离空间。

  因此,如果决策者还是不能下决心消除资金过剩的症结,不控制银行资金流入房市的通路,本轮调控就有可能是又一次“扬汤止沸”。

  左右为难、投鼠忌器,这是有关方面一种代表性的心态。更为艰难的是,如今的局面更为复杂,在

银行改革和上市之后,盈利已成为银行压倒一切的目标,非根本性的温和手段已经很难遏止贷款的过快增长。

  就算短期内解决了信贷和货币问题,房地产市场也能如愿实现软着陆,中国经济马上又将面临1990年代后期的局面———生产过剩、消费不足、新增长点难觅。这是因为,分配体系、教育、医疗、养老等抑制消费的体制性障碍与10年前相比并无明显改观;企业整体而言创新动力不足、技术落后,在产业链低端艰难求生,这又阻碍了新增长点的形成,让中国经济难以摆脱对国际市场的依赖;与此同时,政府仍然掌握着最大份额的经济资源,这又使投资依赖型经济有了制度基础,房地产畸形膨胀与此息息相关。

  以上三点,是解决房地产问题乃至整个经济问题的关键,只有在这些方面取得突破,对付经济泡沫时才能做到投鼠而不忌器。

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