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4月27日晚，央行发布了调高贷款基准利率的消息：金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%，其他各档次贷款利率也相应调整。笔者认为，此次货币政策调控对于房地产市场的影响是最大的，因为它意味着今后银行不但要提高个人住房按揭的门槛，还要提高房地产商业贷款的利率。具体而言，此举可能对房地产行业产生以下三方面影响。
首先，贷款利率升高将直接抑止消费者的购房需求。此次央行只针对贷款做了调整，这对部分利用贷款融资购买房地产的消费者而言，利率上升导致融资成本增加，在同等价格水平下需求就会下降。
然而，在不同的地区、不同的市场条件下，房地产的供给和需求弹性呈现出不同的特征，即利率变动对于各房地产市场的影响不尽相同。在较为发达的地区，人民生活较为富裕、各类市场比较完善的情况下，新增商品房相对而言，不再是生活必需品，而是作为一种提高生活质量的商品存在；人民生活水平较高，购买商品房的支出占消费者总收入的比重较低；相对于落后市场而言，购房的投资性需求大于消费性需求。这些特征导致了需求曲线的价格弹性较大，即需求曲线相对更为平缓。
特别是对于北京的房地产市场，这是这轮调控过程中，最受“瞩目”的典型城市。近期，有数据显示，北京一些楼盘中，购房者作为投资的占到30%-40%。可以想象，贷款利率提高以后，投资的需求显然会收到一定的打压，以至投资投机者对房价走势心理预期的改变，进而市场会形成一种观望的格局。
其次，此举将提高行业进入门槛。从商品房供给方面看，加息造成的资金成本提高对房地产行业的影响最为关键。目前房地产开发企业上市直接融资的还是少数，多数开发企业还是主要依靠商业银行贷款实现间接融资，因此利率的变动导致企业的财务成本增大，对企业资金成本和利润影响比较大。财务成本增加，还可能增加开发商资金周转的困难，在招牌挂市场化出让经营性土地的趋势下，加息使得资金链出现问题的概率进一步增加。此外，还有可能迫使开发企业加快项目开发周转期，有可能会减少盈利空间，降低价格，以规避项目建设、增加土地储备的风险。
一般来讲，宏观政策的调整如利率的上调，在不同的阶段将产生不同的影响。在一期中，利率上调将引起房地产产量的小幅减少，价格下降；在二期中，利率上调，价格不发生改变；在三期中，利率上调反而会引起价格的上涨。近年来我国的房地产市场正处于第三阶段，如果仅仅采用提高利率的手段将会引起价格的上涨，且在较为不发达的市场上价格上涨的幅度将会大于发达的房地产市场。
因此，管理机构在进行宏观经济调控时，还要考虑配套的措施，如控制土地供应量、调节成本的方式。这样就可以缩短市场经历第三期的时间，向第一期的状态转变，一旦房地产市场上供给价格弹性小于需求弹性时，采取降低利率的政策在稳定市场的同时将带来价格的下降。
最后，此举将促使企业优胜劣汰。有数据显示，对于中、大型的房地产企业，贷款利率水平提高27个基点带来公司营运成本的增加为0.2%；利率水平提高27个基点，带来20年期按揭贷款按等额还款法计算的月还款额增加仅为2.27%，按递减还款法计算的月还款额增加仅为1.8%.就长远来说，央行加息对于一些实力不强的小公司，或者是投机性投资的项目公司，如果其资金过于依赖银行贷款，项目运作就会受到重创，甚至被迫停工。
因此可以预测，贷款利率提高的另一结果，将会使那些以投机为目的，经营不善的房地产企业感受到更大的经营压力，促成行业新一轮的结构优化和调整，使行业集中度进一步提高。
□苏晶(咨询机构分析师)
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