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邓聿文/文
央行日前公布的二季度全国城镇储户问卷调查结果表明，在全国多个城市居民购房意愿大幅度下降的同时，北京和广州反而上升了2.2和0.7个百分点。对此一个最好的印证是：最近北京几千居民排队两昼夜等待天通苑经济适用房放号。
几千名居民放弃工作，有的甚至全家出动，在炎炎烈日之下，为的就是能够拿到认购房号。这固然有开发商做得不够人性化的因素，但是这一情况也足以说明，投放市场的经济适用房远远满足不了居民的需求。
七部委的房产新政中有个重要举措，就是调整住宅产品供应结构，限制大面积高档住宅的投放量，适当增加廉租房、经济适用房的建设。其中，对经济适用房的规定是应达到住房投资面积的20%。然而从北京来看，在“国八条”公布后其颁布的今年计划供应的6500公顷土地中，经济适用房用地只占200公顷，而住宅商品房用地则达到1750公顷，后者是前者的近9倍。类似北京这样的城市还有很多，这么少的经济适用住房用地如何平抑房价？
另一个问题是经济适用房户型面积过大和均价过高的情况并未好转。据统计，今年一季度，部分城市商品住宅供应中，100平方米／套以上的占总量的60%～70%，有的城市高达87%。在我看来，经济适用房户型面积应该控制在80～100平方米比较合适。至于价格，以上海来说，经济适用房的均价是7000多元／平方米，如果买一套面积100平方米的住房，则要花70多万元，大大超过了中低收入家庭的支付能力。
在中央政府表明打击房地产泡沫的决心后，为什么各地出台的经济适用房的户型面积、价格以及土地供应与过去相比并未有多大改进？我认为，这反映了地方政府对经济适用房的鸡肋态度。“鸡肋”者，食之无味，弃之可惜也。所谓食之无味，是指地方政府在经济适用房项目上得不到多少税收和土地收益，国家为降低开发建设成本，对经济适用房项目免收土地出让金，并减免21项税费。因此，地方政府对建设经济适用房并不热心。
所谓弃之可惜，指的是中央已把稳定房价、解决中低收入家庭住房困难作为考核地方政府的一项重要任务，实行严格的问责制。在这种态势下，像过去一样放弃经济适用房是不可能的，可又不想多建经济适用房影响本地区的GDP和个人政绩，于是只好在土地供应、建设面积、价格、地段上变通，这样既应付了上面又不影响本地发展，可谓一举两得，但它却是以许多有需要的群众无力购买经济适用房以及把中央政策消弭于无形为代价的。
由此可见，地方政府的真实心态是怕冷不怕热，怕跌不怕涨。由于房地产是GDP的大头，在一些地方，光房价上涨，什么都不做就能凭空多出近千亿GDP。而如果房市降温，地方官员既担心影响GDP，又担心出现系统性的风险。再加上土地收益主要归地方政府所有，以及收取更多房地产税的冲动，地方政府也就有动力去维持一个比较高的房价水平。
所以，从经济适用房的短缺来看，在房地产宏观调控中，如果地方政府不能明确自己的职能定位，不能有效地约束自己的牟利冲动，那么，势必难以抑制住目前市场的过热局面，国家一系列宏观调控政策的效果也会大打折扣，从而，像北京几千名居民连续几天几夜排队等候放号的情况也就不可避免地会一再出现。
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