新华视点：房价3年狂涨300% 谁在助推房价疯涨

　　新华社“新华视点”记者 陈芳、徐寿松

　　短短一年间，一套54万元的房子就能上蹿到86万元，利润率高达60%。这样的“爆炸式增值”，在2003至2004年的上海楼市，是件寻常事。

　　近年来，全国各大中城市的房价纷纷持续上涨。国家统计局统计显示，2004年全国房 价涨幅达14.4%，比上年提高10.6个百分点；今年一季度，房价同比再升12.5个百分点，全国35个大中城市中有34个城市房价还在上涨。

　　面对“狂飙”的房价，人们不禁要问：究竟是什么助推了房价在节节高涨？

　　几多疯狂：房价3年狂涨300%

　　位于上海市卢湾区和徐汇区交界处的瑞金南路地段，可算是市中心区域的核心板块。记者选取这一板块上的“申江名园”，追索其近年来的房价攀升轨迹：

　　2001年10月，一期开盘均价约6000元／平方米；

　　2002年底二期开盘均价上升至7000元左右／平方米；

　　2003年底，房价已跃至11000元／平方米；

　　2004年第三季度，均价高达16000元／平方米；

　　2005年3月，其房价已涨至24000元／平方米。

　　不到3年半，这一楼盘的房价疯涨了300%。如此“高成长性”恰是上海房价的一个缩影。

　　与上海比，近年来北京房价的涨幅虽不算最高，但眼下，京城三环内商品房单价多在万元左右，看上去虽比上海低，但若按上海小区、楼盘相对较高的建设质量和较低的物业管理费来折算，北京的真实房价会比现在高出一大截。

　　在楼市“新政策”面前，一些相关部门抬出北京有全国最大的公务员群体、最大的涉外机构、最多白领等“六最”说为其辩白，上海业界也流传着“9大理由”：世博会的拉动、跨国公司大量进入、海外购买力的强力支撑如此等等，为后市看涨提供支撑。

　　中央党校研究员曾业松指出，国内经济的持续发展的确增强了人们的购买力，购房需求越来越多地释放出来，但无论强调怎样的理由，谁也不能否认，楼价的疯长已远远超出同期居民可支配收入和消费价格指数的涨幅，与“理性”相距又何止千里！

　　地价、建安、融资诸成本的增加确会导致房价上涨，但绝非主要因素。国土资源部在全国32个主要城市的调研显示，地价只占商品房成本的23%，其中北京土地占商品房成本的22.98%，上海只占16.15%。

　　上海市经济管理干部学院朱林兴教授指出，商品房的建设周期一般在2到3年，现在销售的商品房基本都是两三年前或在更早的时候，开发商以“协议转让”方式获得的土地，地价并不高，开发成本一般只占房价的30%左右。所谓“高地价导致高房价”的成本上涨说，显然不能解释房价高的原因。

　　价格联盟：开发商拉高房价？

　　那么，又是哪些非正常因素抬高了房价？楼评人士蔡为民指出，2000年以前，刚复苏的房地产市场遵循的是成本定价，商品房售价基本上是成本加合理利润；2001年至2003年走向火热的楼市选择的是市场定价，房价基本由供求关系决定；而2004年以来，楼市进入由开发商决定市场、自由定价状态。伴随着住房需求不断释放，楼市开始成长、繁荣，而各地的大房地产企业也开始在利益极大化的共同追求中默契配合，渐渐结成价格联盟。

　　朱林兴教授指出，一些开发商之间、开发商与销售商之间、销售商与中介之间，合谋制造虚假信息，相互联手抬价，逐层加码，利益共享。另一方面，价格同盟在所谓的“定价策略”方面也有体现：几乎所有新楼盘开盘，都会以周边已售或待售房价作为定价参照，相互竞价。

　　“你每平方米涨500元，我就涨800元，以价格高低来显示自己楼盘品质的优越。”朱林兴说，“房地产公司正是依靠这种价格同盟形成的垄断地位，取得了大大高于生产价格的超额垄断利润。”

　　“经营城市”：地方政府放纵房价？

　　开发商为何能轻而易举地形成价格联盟？近几年各大城市的房价为何只升不降？一个重要原因是：地方政府“经营城市”的做法，事实上对房地产市场起到了“托市”之效。在1999年以前，为拉动内需，各地都出台了鼓励购房的措施，譬如实行买房退税、贷款优惠等。但与此同时，地方政府“剑走偏锋”，纵容了房价节节高涨。

　　其一，拔苗助长，急于将房地产培育成支柱产业。由于投资规模大、见效快，对相关产业拉动作用明显，不少地方政府在产业规划中，都将房地产业定位为支柱产业来发展，目标是“在5到10年使其增加值占到GDP的10%”。朱林兴说：“房价越高、高档房越多，对地方政府而言，意味着财政收入增加、GDP增大。”为此，一些地方政府一方面加大征地、供地力度，扩大产业规模；另一方面，则通过开发规划、产品结构、预售审批等环节，默许、支持商品房高档化，导致结构失衡。

　　其二，不对商品房进行成本、利润核算，作为生活必需品的商品房，其定价完全放开，基本是开发商报多少是多少。一位不愿透露姓名的内业人士说，个别城市的个别区县，为了抬高区域“档次”，开发商将房价定得越高反倒越容易取得预售许可证，反之则要一等再等。这位人士质问：“这不是在引导房价走高是什么？”

　　其三，对外地人买房不作限制，纵容炒房。房地产市场的区域性特征明显，健康的楼市必然以本地购买力作为主要支撑。但为了活跃市场，许多地方对外地人购房、炒房不加限制。浙江大学房地产研究中心温海珍认为，房屋最基本的功能是居住，政府应鼓励居住、限制炒作。

　　信息垄断：抢占话语制高点？

　　近年来，一些专家、学者，在或明或暗的“赞助”“邀请”下，频频出现在各种论坛、媒体上，只说一些利益集团需要他们说的话，宣传房价看涨的种种理由。

　　只要稍加留意便会发现，近年来，在房地产市场上，一个庞大的房地产利益集团正在形成。开发商、地方政府相关部门和一些“专家学者”、房地产研究机构以及部分媒体联手，占据行业话语制高点，并形成一个行业性的“话语链”——当央行规范房地产业资金运作的121号文件一出台，他们就开始“研讨”、抛出“高地价导致高房价”；当央行提示信贷风险、要求商业银行严格审贷时，他们说：“融资成本增加，房价将会增长”；当有人警告房价虚高应该降温时，他们大加反驳说：“中国房地产绝无泡沫，至少也可以繁荣20年”；当“新国八条”出台时，他们甩出“不能搞行政一刀切，还是要重市场调节”……总之是只唱房价看涨“同一首歌”。

　　“就像当年和庄家沆瀣一气的股市‘黑嘴’一样，这些人事实上是当起了‘房托’，”资深房地产观察人士顾海波直言，相形之下，楼市“黑嘴”们更有市场，对舆论的导向作用更大。

　　“追涨杀跌”：炒家哄抬房价？

　　当股市跌破1200点时，人们才幡然悔悟2002年股市冲击2400点时的乐观是多么的盲目。眼下，在北京、杭州、上海等地，商品房成了一些人的投资品，炒家将楼市当作了股市。起先还是外来“炒房团”活跃于楼市，随后，在身边“谁买房谁赚钱”的诱惑下，手上稍有闲钱的人甚至是普通人家也蠢蠢欲动，加入投资商品房的行列。

　　在上海，自2004年第三季度以来，外来人员购买高档房的比例不断上升。到了今年一季度，中心城区高档房70%的买主是外地和境外人员。价格越贵的房子，外来人员的购买比例越高，中心城区高档商品房出现供不应求，房价上升。而高档房价格的上扬，又对周边中档房、甚至城郊的低价房价格、行情走势产生向上的拉动作用，最终对普通市民的心理预期产生很大影响，刺激“追涨”或跟风提前消费。

　　国务院发展研究中心的有关专家指出，要稳定楼市，必先剥去房价上涨表面上各种冠冕堂皇的“外衣”，示人本相。房价飞涨不是某个原因、某个力量单方面作用的结果，而是多重因素、不同利益主体相互影响、纠合, 共同推动了房价上涨。不铲除这些非正常因素，降温楼市无异于抱薪救火，“薪不尽，则火不灭”。(完)

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