上海房价平均降幅超过5% 开发商说了算不再灵验

　　北京青年报： 徐寿松 张学冬 容安才

　　4月份上海二手房市场挂牌量骤增五成，买方市场格局渐已确立———

　　买方市场的格局渐已确立、租房市场开始回暖，房价体系由开发商决定房价向市场决定房价逆转，房价的平均降幅超过5％，种种迹象表明，上海楼市已如期踏上“回归”路。

　　-上海楼市：卖方信心瓦解

　　一位在上海某媒体供职的朋友告诉记者，15日，他经历了一件“令人吃惊”的事：几天前，他看中了一处房屋准备买下，与某房产中介签订了意向书，并交付了5万元定金。随后，楼市连续走跌的行情让他改变了主意，他决定暂时放弃购房。结果，这家中介公司竟有10个员工“浩浩荡荡”地来到他的办公室做工作，弄得他只好报警“送客”。而这，恰恰是反映当前上海楼市特征的一个缩微图像。透过对类似图像以及相关市场数据的解读，我们可以发现，上海楼市正在以下方面发生巨变：首先是买方市场格局已经确立，卖方信心瓦解。在5月12日七部委调控房地产市场的新八条措施出台之前，上海楼市的基本状态是卖方不卖，买方不买。来自上海信义房产、中原房产、普润房产等诸多大中介的信息显示，4月份上海二手房市场的挂牌量比上月骤增五成，而成交量萎缩五成以上，投资客不再进入，买房人是清一色的自住型消费。正是因为买家奇少、鲜有成交，才会出现上述10个中介公司的员工一齐上阵，“劝说”有购买意向者签订买卖合同的情况。

　　-买方市场格局渐渐确立

　　在一手房市场，中国指数研究院华东分院4月份报告表明，上海4月份期房预售比上月下降37％，其中内环线内区域下降54％。而5月12日后，调控房价的新“国八条”出台，买卖双方的市场信心发生逆转，僵持观望的胶着状态开始打破。从事地产投资咨询多年的蔡为民说，他每次作投资讲座前都会用同样的问卷做一份调查，3月5日的调查结果是80％以上的受访者看多房市，4月2日仍有超过50％的人对未来行情充满信心，而到了5月14日，只有三成左右的人仍看好楼市。“这可以从一个侧面反映人们对楼市的预期、信心已发生变化。”蔡为民分析说。与此相伴生的是，买方市场格局渐渐确立。

　　-短期投资客退场战略投资者留下

　　记者从分散在浦东、虹口、普陀、长宁、闵行的9个不同的中介公司了解到，因为选择空间增大，现在买家出价不是一个“结果”，而是一个“过程”———反复“测试价位”的过程，譬如，当卖家答应买家开出的8300元／平方米的价格，买家会要求再降几百，如此反复多次。而在以前的卖方市场，情况恰恰相反。其次，租赁市场开始回暖，抛售与转租并存，短线投资客退场。与出售成交量萎缩成对比的是，近些天，上海二手房市场由租转售的房源明显上升。金丰易居·普润地产反映，在七部委政策出台前后，其门店接受的委托房源增加了25％左右，这个数字还在不断上升，租赁业务量也较前段时间提高了15％。汉宇地产的最新客户调查数据反映，除急需资金周转的三成客户选择继续抛售外，约有七成客户明确表示，考虑由售转租，变短期投资为中长期投资或是边租边售。究其原因，主要是想赶在6月1日全额征收营业税之前完成交易，时间上已经来不及，同样要被征税，与其不理性地跟风“跳水”狂抛，不如静观市场。蔡为民认为，不管动机如何，租赁回暖让空置房回归房屋的基本功能，短期投资客选择退场、战略投资者继续留下，这是个可喜的变化，是市场走向理性的重要标志。

　　　-“开发商说了算”不再灵验

　　在一手房市场，“开发商的心态在发生微妙变化”，上海经济研究中心秘书长肖元真判断，开发商完全“朝南坐”的局面在转变。一个重要的标志是，新房的定价体系在悄悄发生变化。一位资深的房地产评论人士指出，2002年，上海的房价体系是成本推动型，2003年是市场决定型，到了2004年成了价格完全脱离成本、以利益极大化为指针、由开发商决定市场、经销商说了算的“自由决定”型，而眼下，新楼盘定价时开发商已无法不以供求为根本依据，正在悄悄向真实的市场供需决定价格回归。紧靠外环线的某楼盘在年初时曾初定开盘均价在万元以上，但日前正式外售的价格是每平方米均价8300元，比较接近真实情况。蔡为民说，从市场反馈看，作类似定价调整的开发商已越来越多，挤掉价格浮额，转向以市场为导向的定价方式，这是市场逐渐趋于理性的重要表现。

　　-新闻内存

　　连日来，购买未满两年的二手新房委托交易和咨询数量大增。

　　我爱我家房地产经纪有限公司统计显示，目前购买不足两年而进行委托交易的高档房屋一般占到可售房源的40%左右，近几天正大幅度增加，要求尽快进行过户交易的数量达到50%左右。“链家市场”研究也显示，以京城东部为主，CBD为首的区域挂牌量增加明显，增幅达10%-15%，其他区域报盘量暂时没有明显增加，但在6月1日前的这半个月内，中介公司的房源将会骤增。

　　千万家房产经纪公司推出了“15天限时配对”业务。该公司承诺利用其累积的大量客户为买卖双方的需求进行速配联姻，并且免费为双方办理产权过户手续，未完成承诺则对卖家进行10000元的高额赔付。但该公司也指出，卖方也需考虑委托一家经纪公司胜算的概率是否要小于多家挂牌。

　　美丽家园针对3月17日调整房贷利率以来热点区域业主抛售的房产统计显示，其价格主要集中在5500元-7500元/平方米之间。其中，委托出售价格在5500元-6000元/平方米的占到15%，6000元-7000元/平方米的占到45%，7000元-7500元/平方米的占到20%左右，而5500元/平方米以下和7500元/平方米以上的房产抛售所占比例相对较小。

　　虽然新政出台后，要求过户交易的房屋数量增加，但是目前京城二手房市场的交易价格和交易数量变化不是很明显。“链家市场”专业人士认为，原因是卖者期望利润大、买者预期心理低。部分投资客不愿意在新政实施前大幅降低出售价格，而购房者则对调控房价政策的出台抱有很大希望。“我爱我家”分析人士认为，目前北京还没有出台相应的实施细则，持观望态度者居多。但6月1日起北京肯定会强制执行新政的措施，届时将对整个北京的二手房市场产生非常深刻的影响。

　　-文/新华社记者