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□徐寿松
悬念开始消除，僵局正被打破。七部委关于稳定住房价格的综合意见的出台，使住房市场的诸多疑问开始有了求解的可能。眼下，市场上买卖双方浓烈的观望气氛还会持续多久？会不会重复去年下半年的价格“反弹”？在开征营业税、人民币升值压力等多重因素综合作用下，6月份是否将成为楼市的“分水岭”？对此，市场到了理性预期的时候了。
观望还会持续多久？
买卖双方僵持观望、投资性行情基本停止、交易量大幅缩水，市场整体趋冷，这是眼下上海商品房住宅市场的基本状况。“五一”黄金周历来是上海楼市展销的活跃期，但今年“五一”房展尽管参展楼盘规模超过往届，成交量与人气却锐减，新建住房成交量不及去年同期的二成，二手住房交易量更是不到一半。“观望”成了当前楼市浓重的底色。
从众人哄抢、一房难求到房源累积乏人问津，市场出现强烈反差的背后是：接连出台的楼市调控政策对于市场的影响开始显现，买方心态出现了大逆转。
“观望是交易的‘毒药’！”一位房产经纪人说。而这“毒药”的“药性”还会持续多久？这将取决于市场对大多数人所需要的、适当区位内中低价房源的“有效供给”的现实力度，以及人们对它的预期力度，而七部委联合出台的意见从两方面打破了市场均势：它要求各地在今明两年内明确经济适用房建设的重点，同时以对两年内转手交易全额征收营业税的“税收砍刀”抑制投资。对于买方来说，这不啻是获得了一把尚方宝剑，在心理上，买方已占据完全优势。而卖方，尤其是以银行资金作为杠杆的短线投资者的心理防线在走向崩溃。
可以预计，未来一段时间，楼市双方观望、僵持的胶着状态将改变，自住性购房者会有更大的选择空间，并会渐次入市，市场交易量将止滑回升。
反弹会不会出现？
尽管交易缩量是当下上海等热点区域楼市的显著走势，尽管各地都出现了部分楼盘的价格下探迹象，但眼下房价整体上依然维持在较高位，一些新开楼盘出于营销策略考虑，坚持“绝对不降价”，甚至要提价销售。去年楼市在4月调控后，经过短暂观望，随后迅速放量反弹的局面今年会不会重现？这将取决于当前楼市盘整中的各因素间的较量。从政策面来讲，调控的目标是要稳定房价、让楼市回归理性，自然会排斥价格“反弹”。
目前，热点区域的房地产市场大多面临两种挤压。一是二手房挤压新房，二是城市外围楼盘挤压中心楼盘，而以上两种挤压又导致第三种挤压———预期挤压现市，无论现价多少，买方总认为还能再低一点。但市场中的另一方开发商却依然一派坚挺。“开发商绝对不会轻易降价！”上海某知名地产集团营销总监说，目前情况下，“很可能越降越卖不动”，提价、保价倒是不少开发商的销售策略。但业内多数人士认为，大开发商也许能挺，但销售滞缓所带来的资金压力会迫使中小开发商松动价格。
中国指数研究院(华东)副院长陈晟认为，去年楼市调控市场在经过短暂观望后迅速反弹，但这次的情况明显不同，两个多月的观望已过，政策面的“组合拳”频出，开发商的市场主导权越来越小，捂盘、提价的可能性已很小。
“6月分水岭”？
对于处于盘整之中的楼市来说，6月份将是个关键节点。七部委出台的“意见”规定，自6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。这把“税收砍刀”将导致两种变化：一是一些贷款压力小的投资者开始转做长线投资。第二种变化是，资金回笼压力大的短期投资客只能选择价格“跳水”抛售。
业内分析机构认为，人民币升值预期的日益临近将酝酿更大的楼市风云。从去年10月份到今年初，大量热钱进入上海等地的房地产行业几无争议。热钱的主要目的是赌人民币升值，人民币一旦升值，即会抽走，而眼下，种种迹象表明，人民币升值的步伐似已临近。一位投资银行人士认为，七部委对两年内转手住房开征全额税不能孤立地看待，应该与其他可能的经济动作联系起来。如果人民币真的升值，这将进一步引起楼市变化。
而从开发商的角度看，尽管不愿降价，但他们中多数如果连续两三个月没有成交，资金、成本等压力将难以承受，而从3月调控政策出台至今已有两个月。“五一”房展会上新盘预热情况也显示，五六月将是新楼盘上市的高峰期。综合判断，也许6月份真的会成为楼市的“分水岭”？
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