拷问顺驰战略 今年成为行业老大

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　　采访对象：张桂宗：顺驰中国控股有限公司董事局主席

　　汪浩：顺驰中国控股有限公司执行总裁、财务总监

　　采 访 人：胡宗良（中央财经大学商学院副院长，企业战略问题专家）

　　本刊记者：朱雪尘

　　地 点：天津市睦南道6号

　　被1000多问题拷问

　　《英才》：有消息说顺驰上市将会拖延到第四季度，什么原因让顺驰放弃了原定9月上市的计划？

　　张桂宗：8月26日完成了聆讯，按照联交所内部的安排，就算已经批了。在聆讯之前，联交所给我们提了1000多个问题。推迟的原因是9月市场不太好。汇丰是我们的保荐人，他们的判断，可能第四季度会好一些，中国宏观调控也会明朗一些。

　　《英才》：“8.31”大限，很多人拿不到地。可你们手中已经有很多地了。

　　张桂宗：所以没人再说我们土地拿得贵了。中国的土地什么时候降过价？而且政府垄断土地，比任何一个国家都紧缺，不可能降下来。

　　《英才》：控制这么大的盘子，你觉得有没有风险？

　　张桂宗：我们觉得没有风险，有风险我们就不干了。应该说有分歧就有机会。你像苏州那块地，如果万科也去抢了，一亩抬50万，一下就出去几个亿。

　　资金的主要来源

　　《英才》：顺驰的资金主要来源是什么？

　　张桂宗：从资金这块来讲，第一，包括一些自有资金，股东的资金，第二，银行支持，第三，回款。销售回款对于现金流的支持是非常大的。中国的特点是可以预售，我们的发展资金最主要的来源是靠销售回款。

　　《英才》：从北京来看，现房销售有可能成为大家认可和依赖的一个规矩，国外也是这么做的。如果预售取消，那对于顺驰的资金循环会不会产生致命打击？

　　张桂宗：当你有条件利用时，你就要利用，变了你也得跟着变。中国房地产的特点是你可以预售，预售的钱你可以用，这在国外是不可能的，即使能预售，钱不许你用。但是我认为市场化早晚会走到这一天，所以我们现在也要准备只有现房才能卖，期房不能卖的情况。

　　管理成本每年4亿

　　《英才》：你用人是竞争还是委任形式？

　　张桂宗：委任。

　　《英才》：有一个说法，你们有一半的人是为了储备的？

　　张桂宗：没这么多。有四分之一左右是为了储备的。这只在增长最快的去年给今年做的储备。

　　《英才》：如果是四分之一，那就有2000多人，平均每人成本至少3—4万块钱，需要6000—8000万。而且我研究过很多公司，开始扩张时由于销售规模扩张成本增加不会显现，但是从第二年开始，管理费用，其他成本的压力就会显现。

　　张桂宗：房地产行业的特点是每个项目独立结算，所以不会你说的情况压力。整个管理费用在3%，大概4个亿左右。我们的认识可能正好相反。现在的成本会越来越降低，最大的成本是对土地的判断对不对；第二个是工程成本，都已经市场化不会离谱；还有就是费用成本，新的团队费用成本高，但总体大概不到3%，可项目少，绝对值肯定会上升。

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