实际控制人张桂宗首度现身 顺驰上市疑云(3)

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　　谁在帮顺驰还钱？

　　虽然此前顺驰一直在解释其“现金—现金”的商业模式，但是并没有得到认同，反而遭到普遍质疑。

　　不久前，某媒体刊登了冯仑的一篇题为《别让公司被欲望撑死》的文章，其中提到：“现在传统的开发模式比较笨，基本是‘一个前提、两个链条’。预售市场是一个前提，一旦预售市场不存在，必死无疑。两个链条一个是资金链条，一个是人的链条。人的链条比资金链还脆弱，人链断了就都断了，人链主要在银行和政府。”

　　“中国的房地产市场有一个很大的特点，就是可以预售，而我们发展的资金最主要的来源是销售回款。”在顺驰看来，能利用的条件就要充分利用。

　　顺驰每个项目从买地到交房有一个固定的时间，多层大概一年半左右，高层是两年。而顺驰的做法是尽量缩短买地到开工的时间，把时间留给施工，以保证质量。这就需要在没有得到土地之前，投入大量的人力、物力对项目进行研究，一旦取得土地，立刻报批方案，而这种方式现在只有顺驰在如此进行。

　　除了对于地块的提前研究和势在必得，顺驰在施工中要尽可能把“串行”的东西变为“并行”，尽量把下一道工序提前，以缩短工期，从而让自有资金停留的时间更短。然后便可以利用收回的预售款以支持别的项目。

　　此种被顺驰奉为经典的经营模式，在博鳌地产论坛上被任志强戏称作“耍锅盖”，同时认为“耍锅盖的状态是不行的”。

　　对于同行的指责，张桂宗认为同行说什么很难公正。而“有一部分是一些小媒体，有点吸引视线。因为要说你好，没人听；说你不好，发行量上去了。一开始说做广告，我说别做，这么多媒体惹不起。”

　　曾有某地产界资深人士评论孙宏斌：“老孙的公共关系处得不好，说话太冲，容易得罪人。你干你的，没必要让大家都不高兴嘛。” 由此可见，张桂宗相比孙宏斌，更为低调。

　　不管别人怎么说，顺驰却一直用“现金—现金”的方式生存了下来。而对于如何进行这种资金的管理，张桂宗告诉记者顺驰的现金流已经精确到天，预算则精确到月来计算，只有如此才能支撑庞大的顺驰体系。

　　“顺驰的战略布局可以分为三个层面，一个是一线城市，如北京、上海、天津等；二是二线城市，如石家庄、武汉等；三是三线城市，如洛阳、榆次等。”

　　“那么这种布局对我们有什么好处呢？从整个结构上，发达地区取得的土地，会支持我们很长时间，而在三线城市的项目属于短平快，可以支持我们的现金流。”

　　张桂宗对于顺驰的战略布局如此解释，显然比此前孙宏斌 “不要问我钱从哪里来”更加理性。

　　虽然理论上此种模式能够成功，但是在实践中，顺驰还是出现了一些问题。2003年5月顺驰在检查集团项目预算执行时，就发现有个别项目的销售计划定得很不切实际。个中原因是将用于鼓舞团队士气的带有口号式的“高目标”当作预算目标。

　　对于“预售”是否会被取消的问题，中央财经大学商学院副院长胡宗良提出了质疑。对此，汪浩认为：“现房才能发售的情况，据我判断一两年之内不大会出现。原先，上海要求所有的房屋必须封顶才能销售，但是现在放宽了。为什么？因为房价上升的太快。此次宏观调控之后，土地少了，资金少了，今年上半年统计数字表明房价涨了10%。”

　　虽然顺驰加快资金周转的操作模式为某些人所质疑，但是却也有企业在研究和模仿。2004年8月6日的《万科周刊》上有一篇题为《均好中加速——在万科新的十年来临之际，我们吹响战斗的号角》的评论文章，其中写道：

　　“美国四大房地产公司2003年度资产周转率(销售收入/总资产)平均为1.3，而万科2003年的资产周转率为0.57，也就是说美国四大房地产公司，2元钱大概可以做2.5元生意，而万科2元钱大概只能做1元生意。我们在运用资本做生意，多盖房子多销售的能力上存在明显差距。

　　宏观调控变利好

　　顺驰的急速扩张出现在2003年，这在张桂宗看来，大规模购地，基于如下理由：

　　先是对大势判断，“宏观调控其实从去年就逐步开始了。最早是121号文件，后来是国家出台土地公开拍卖，而到8.31大限只是执行政策上更严格。”

　　“土地政策的严格实际上把各地房地产市场的壁垒打开了，因为你能拿到地了。原来拿地的门槛很高，而宏观调控实际加速了全国市场一体化的进程。只要你对土地有判断，有资金，有操作能力，有品牌，没有障碍就能进入。”

　　在张桂宗的思路中，顺驰所选择的地区并非经济最为发达的地区。

　　“我们没有选择珠三角，而是选择了长三角。在长三角中没有选择浙江和上海市区，而是选择了苏南。因为长三角经济总量非常发达，苏南地区，经济发展势头好，城市发展又比上海、浙江差一些，所以竞争没有这么激烈，价格也相对便宜。”

　　“同时顺驰还选择了石家庄、武汉等二线城市，而理由则是这些城市大体上相当于天津3—5前的水平，相当于北京、上海7—9年前的水平。在天津，1994—2004年，顺驰经历了天津市长时间缓慢的发展，到1998年增长高峰，再到2004年又一个增长高峰，由此你会看到一个城市发展的规律。”

　　然而从各种媒体报道上看却并非如张桂宗所说的“竞争没有这么激烈”。

　　在苏州金鸡湖东的土地出让时，顺驰拿下了万科觊觎已久的近90公顷的地块。有媒体报道“听说万科有人哭了”。

　　2003年9月，在竞拍石家庄[2003]009号地(300亩)时，顺驰以最终5.97亿的出价成为“标王”，令出局的河北卓达集团颇为忿忿然，其总裁杨卓舒认为顺驰的竞买扰乱了石家庄的土地秩序，使之出现混乱局面。

　　但是，对于张桂宗所说的发展规律，胡宗良提出了自己的疑问：“天津有自然增长的过程，也有政府的举措，比如拆迁，城区改造。那么天津模式就存在一定偶然性，这种模式是否就可以复制呢？”

　　对此，张桂宗认为：这些二线城市正处在一个工业化发展的阶段，而工业化就会带来人口的汇聚，虽然拆迁的力度不一定如天津这么大，但是存在真实的市场需求。

　　“宏观调控之后，很多人预计房价会落，但是从我们销售业绩可以看出：6月销售回款5亿，7月销售回款 6.1亿，8月销售回款9.6亿。其中，7—8月确实有新项目开盘，但是并不是一下增长3个多亿。这种情况的出现是因为6、7月的时候，有很多购房者在观望，期待房价下降。但是实际上任何一个地方的房价都没有降。而8月的增长就是在说明存在真实的需求。”

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