4月21日，香江控股披露2019年年报，全年实现营业收入49.27亿元，同比增长18.35%；净利润4.69亿元，同比增长15.41%；扣非净利润3.61亿元，同比下滑23.54%。这已经是扣非净利润连续两年大幅下降。

　　2017年香江控股以25.02亿元的对价从控股股东手中收购森岛宝地、森岛鸿盈和森岛置业（以下简称天津三公司）各 65%股权，在经历了2018年的亏损后，2019年三家公司中仍有两家大幅亏损。

　　收购导致公司负债率猛增，如今每年巨额利息成为一笔沉重的负担。2018年财务费用占年度归母净利润的 66.60%。2019年财务费用增加22.44%至4.15亿元，占归母净利润的91.2%。

　　香江控股扣非净利润下降23.54% 接手的三家公司中两家继续亏损

　　非经常性损益贡献了很大一部分利润，2019年香江控股非经常性损益合计达到9351.26万元，比上年增加5150.81万元。非经常性损益中最大的一笔是非流动资产处置损益，达到1.17亿元，而2018年为5178.49万元。

　　值得注意的是，2017年香江控股从控股股东南方香江手中高溢价接过的森岛宝地、森岛鸿盈和森岛置业三家公司中的两家仍处在亏损状态。

　　森岛宝地2019年度净亏损1535.60万元，森岛鸿盈实现净利润14994.18万元，森岛置业净亏损3318.26万元。2018年度与2019年度森岛宝地累计净亏损2766.64万元，森岛鸿盈累计实现净利润为14400.62万元，森岛置业累计净亏损为7191.70万元。

　　收购时南方香江承诺，森岛宝地 2018 年到2021年累计净利润为35300 万元；森岛鸿盈累计净利润为44100万元；森岛置业累计净利润为37600万元。这意味着要完成这个承诺，森岛宝地、森岛鸿盈和森岛置业在接下来的两年必须分别实现3.81亿元、2.97亿元、4.48亿元净利润。

　　2019年初，媒体曾实地探访过位于天津宝坻区的香江锦绣花园，证实其开发进度缓慢、销售遇冷的问题。接下来的两年要完成当初承诺的业绩无疑是个艰巨的任务。

　　2017年12月，香江控股与控股股东南方香江签订协议，以25.02亿元的对价从后者手中收购森岛宝地、森岛鸿盈和森岛置业（以下简称天津三公司）各65%股权。当时，这三家公司净资产合计-0.41 亿元，收购溢价率高达6202.44%。

　　收购导致公司负债规模迅速攀升，2018年资产负债率提升15个百分点至75%，当年融资总额增加42.1亿元，财务费用达到3.39亿元占，年度归母净利润的66.60%。

　　2019年公司负债率提升0.42个百分点至75.59%，财务费用增加22.44%至4.15亿元，占归母净利润的91.2%。

　　土储主要集中在二三线 周转率低

　　香江控股主要业务包括两块，一是开发精品住宅项目，同时聚焦粤港澳大湾区开发商业综合体等项目；二是开发运营商贸流通市场、家居卖场。

　　2019年商品房商铺卖场收入占营业收入的 68%，商贸流通运营收入占 22%，其他占营业收入的 10%。

　　单看房地产板块，2019 年公司实现房地产签约销售面积约58.56万平方米、签约销售金额约63.25亿元。

　　年内公司实现房地产签约销售面积约58.42万平方米、签约销售金额约63.06亿元。此外商贸物流基地商品房销售金额约0.19亿元。从销售区域来看，主要集中在广州、天津、南通、长沙、成都等二三线城市。

　　截至2019年12月31日，公司持有土地储备总建筑面积约602.46万平方米，其中已竣工未销售建筑面积约88.96万平方米，在建工程建筑面积约172.24万平方米，未来可供发展用地建筑面积约为341.26万平方米。

　　目前公司土储主要分布在天津和广州，两地规划计容建筑面积分别占43%和19%，其次是成都和鄂州，占比均在10%以上。

　　项目主要集中在二三线城市，导致公司周转率较低。根据Wind数据，2019年香江控股存货周转率为0.18次，总资产周转率为0.22次，在已披露年报的A股上市房企中排在后列。2020年公司制定的工作重点是去化和回款。

　　在负债率高企，利息费用超过当年扣非净利润的情况下，如何提高去化速度加快回款是重大考验。