出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/肖恩

　　近日，四川新希望房地产开发有限公司发布了2021年公司债券年度报告。面对行业利润率趋势性下滑的大环境，新希望地产从2018年开始也未能幸免，甚至比多数房企来的要更早。

　　对于新希望地产来说，在物业服务板块出售后，物业租赁及工程施工占比仍太小的情况下，物业开发仍是公司业务的绝对大头。而去年下半年以来的销售遇冷，又给新希望地产的财务流动性增添了不确定性。

利润率4连降至8.23%

　　新希望地产隶属于刘永好控制的新希望集团旗下，成立二十多年来，尽管公司自称住宅开发的稳健利润是公司持续发展和规模增长的基石，并通过物业管理、优质酒店和商业资产的持有和运营已经形成综合产业优势。但实际上，房地产销售收入占比仍常年高达97%以上，其余包括酒店、办公楼、综合体等商业，长租公寓，现代文旅，产业园区等均未形成像样的业绩支撑和增长点。

　　　而房地产开发行业近几年面临着诸如限购政策、去杠杆、三道红线、两集中等多重挑战，导致行业整体盈利能力持续下滑，新希望地产从2018年开始也未能幸免，甚至比多数房企来的要更早。毛利率从2017年的35.64%降至2021年的21.84%，净利润率从19.88%降低至8.23%，降幅超11个百分点。

　　年报显示，2021年度新希望的房产销售成本较2020年度上升30.37%，结转项目成本增加幅度明显超出营收增速，营业总成本从2017年的48.97亿元增长了584%至2021年的334.97亿元。克而瑞数据显示，相较之下，新希望过去多年销售均价提升有限，对于房企来说，随着成本迅速提升导致的极低的利润率是危险的，一旦销售均价下滑超过10%，新希望地产或面临亏损的局面。

今年1季度销售同比腰斩

　　实际上，新房销售的价格由市场供需双方共同决定，对于房企来说，在当前去杠杆回款的市场环境下，销售均价面临较大压力。

　　新希望地产坚持“新一线、核心二线为主”的城市群深耕战略，过去一年共有19个城市产生销售贡献，全年累计实现合约销售1059.1亿元，同比基本持平，连续两年站在千亿之上。但克而瑞数据显示，新希望去年下半年销售旺季的销售额仅有418亿元，同比下滑了41.6%。而全年新希望地产的销售费用同比增长27.9%，并未换来理想的销售业绩。

　　而在今年1季度，新希望地产的销售延续了去年的寒意，Q1仅录得销售124亿元，同比下滑53.56%。销售回款存在较大压力的情况下，或对新希望的销售均价形成压制，进一步掣肘本已连续4年下滑的利润率。

　　鉴于销售持续萎缩，减少拿地成为行业过冬的共识。2021年新希望新增地块15宗，其中下半年仅于9月在成都新增一宗地，拿地明显放缓。共计拿地金额接近300亿元，拿地销售金额比0.27，土储池子有所收缩。

应付工程款快速增长 实控人占款达7.84亿

　　值得一提的是，2021年度，新希望地产的物业服务收入及成本较2020年度下降100%，主要系其将物业服务板块整体出售，2021年度不再将其纳入合并范围引起的收入成本下降。

　　物业拆分在一定程度上有助于改善地产公司的流动性。

　　截止去年底，新希望地产的账面有息负债规模基本持平，较期初减少3.19%到353.83亿元，其中，2022年内到期或回售的有息债务总额为88.90亿元。同时由于销售回款率达到95%，使得其持有现金规模同比增加了23.2%至185.88亿元。

　　从偿债能力表现来看，2021年末新希望地产的现金短债比2.09，现金能够覆盖短债。期末剔除预收款后的资产负债率为63.8%、净负债率40.4%，三条红线指标仍维持绿档。

　　从账面上看，新希望的财务相对稳健，但母公司账面的货币资金仅有32.4亿元，多数货币资金在项目公司，截至期末仅五百亿的合同负债背后的保交付的建设安装资金需求，这在一定程度上仍需公司加快回款。

　　值得一提的是，截止去年末，新希望账面应付账款本期末余额较上期末增加26.86亿元，同比增加40.9%，主要为公司已达到工程形象进度暂未支付的款项增多所致。

　　此外，截止期末新希望地产未收回的非经营性往来占款和资金拆借合计7.48 亿元，其中控股股东、实际控制人及其他关联方占款或资金拆借合计7.48 亿元。

　　实控人占款、拖欠工程款快速增加，这对于新希望地产的财务来说并不光彩，这背后的问题都要归结到销售，销售不见好转，各类问题或将接踵而至。