80后CEO接棒龙湖,释放何种信号?

2022-03-02 16:33:50 作者:肖恩 收藏本文
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  出品:新浪财经上市公司研究院

  作者:大眼楼管/肖恩

  年轻人,卷起来更有劲儿!

  2月28日,龙湖集团发布公告称,邵明晓辞任首席执行官(CEO),并委任其为董事会副主席,同时,委任陈序平为新任CEO。目前,陈序平的职位是CEO,兼任地产航道总经理及投资委员会委员。

  40岁的年轻人陈序平被委以重任在一线真抓实干,而年仅56岁的邵明晓就退二线给吴亚军当了顾问。按年龄来说,邵明晓其实还没有到退休年纪,我们认为这不仅仅是一次简单的人事变动,很可能意味着龙湖集团的发展策略会发生改变。

  吴亚军关心龙湖应对极端情况的能力

  据称,在三道红线、集中供地等一系列调控政策背景下,董事长吴亚军曾在2021年年初,召集高管开会,做出假设问道:“如果银行对龙湖关门、销售减半、龙湖是否还能正常发放员工工资、正常还债?”

  对于此类问题看似极端,但是CFO简单拿着计算机敲一下就能得出答案。面对老板的居安思危,龙湖高管们的答案是,不能!

  这种危机感从2018年开始,在地产行业逐渐从中小微房企蔓延至头部房企。随着不少头部房企逐渐暴雷,回过头来看,在2021年初吴亚军就提出这类极端风险的应对问题,还不算太晚,甚至有些先见之明。

  因为楼市在去年下半年迅速降温,至今仍在下滑!

  克而瑞数据显示,今年前2月百强房企仅实现销售操盘金额4015.8亿元,环比情绪本就降至冰点的1月份继续降低23.5%,同比再降47.2%,较1月降幅扩大逾十个百分点,较2021年月均水平则降低56.5%。

数据来源:CRIC数据来源:CRIC

  虽然目前政策面有缓和、好转的趋势,但短期内市场似乎形成一定的向下俯冲的势能,三四月份市场能否回暖仍有待观望。克而瑞28个重点监测城市新房成交面积环比下降32%,同比下降35%,市场成交创近年来单月新低。

  克而瑞数据显示,今年前2个月龙湖集团实现全口径销售额为200.6亿元,同比减少46.5%,权益销售额130.7亿元,同比下滑50.21%。其中,1月龙湖公告的权益销售额为69.9亿元,可知道2月权益销售额也只有60.9亿元。

  2021年规模掉到3000亿以下,今年销售减半,或许现在对于一向稳健的龙湖来说,就是某种意义上的极端情况。

  而在这个时候换一个年富力强的CEO,也是符合逻辑的。

  从去地产化到地产航道成为CEO

  实际上,陈序平的高升早有伏笔。

  2021年7月8日,也就是吴亚军向高管提问的半年后,龙湖在内部发公告,宣布新设立地产航道,陈序平被任命为地产航道总经理,兼任地产航道市场营销部总经理。

  在随后的中期业绩会上,陈序平首次搭档吴亚军、邵明晓出席,3号人物的定位已经初步引起关注。彼时,邵明晓对他的评价是“知识结构非常全面、非常勤奋,而且领导力很强的一个高管。”

资料来源:网络,右一:陈序平资料来源:网络,右一:陈序平

  陈序平2008年于清华大学土木工程专业毕业并取得硕士学位,同年以“仕官生”身份加入龙湖至今已供职14年。2016年底,从工程经理一线做起的他出任成都公司总经理,此后成都龙湖在“空间即服务”的战略下地产销售、多航道协同发展方面取得长足进步。

  在行业深度调整之际,上任一个年轻、勤奋、能力强的CEO并不奇怪,值得注意的是,陈序平还身兼地产航道的负责人。

  从2018年将龙湖地产更名龙湖集团,到后来将住宅、商业、长租公寓、物业服务等四大航道新增房屋租售、房屋装修至六大航道,龙湖“去地产化”意图明显,物业发展的收入占比也在持续下降。并于去年7月在集团下单独成立地产航道,与其余5大航道并齐,精简集团,多元化成效初显。

  而随着过去几年包括恒大、奥园、阳光城、佳兆业等不少房企在内的多元化遇阻,甚至耗费大量现金流,给不少房企敲响了警钟。去年7月至今的销售遇冷,更加坚定了郁亮的“黑铁时代”的判断,以至于其认为:2022年,缩表是万科的一场生死之战。

  行业挣大钱的机会已经过去,这几乎是业内共识,一切指向精细运营。

  万科将一改过去分散化投资,转向集约化投资,并将万物云分拆上市。同样将龙湖智创分拆上市的龙湖或也不例外,更加精细地管理各航道的资金使用,尤其是地产航道的精细化管理,被提上了龙湖在新时期的发展议程之中。

  根报道,今年龙湖会继续收缩除商业、冠寓之外的部分非地产业务的投入。精细运营地产开发基础业务是陈序平接下来改革重任。

  抓销售、控风险、应对极端情况

  在龙湖内部,吴亚军、邵明晓对于陈序平的评价出现的最多的词是:勤奋、抓细节、深度介入业务、控风险能力强等。

  年富力强的陈序平,契合了吴亚军对于公司下一步改革发展方向的意图,而陈序平也在过去半年中率先“卷”了起来,向管理要效益。

  首先抓组织改革。继华润、万科之后,龙湖集团总部更名为集团赋能平台,实现组织扁平化、敏捷化。组织架构调整有利于精简总部,减少中间环节,缩短决策时间,提高运营效率。

  其次抓销售。在龙湖内部,陈序平尤其强调,去年底拿的地,今年三四月份都要开出来。有了充足的可售货值才能有可观的销售回款。而且,陈序平给每个地区都下了去化指标,压力已经精准降落到地方头上了。甚至会出现每个月签一次军令状的情况,没有完成,部分地方营销负责人就要发生职位变动。

  再者控风险。克而瑞数据显示,今年1-2月龙湖新增货值仅48.2亿元,排名24位,较去年全年的第6名的排位明显靠后。新增土地价值仅24.5亿元,建面仅24.4万平米。

  龙湖在这个开年出手谨慎。此外,考虑龙湖集团内部的一些“老大难”项目,陈序平对于拿地,强调一城一策精细化管理、精准投资。把每个城市分为多个区域,给每个区域贴标签。这对于各地方公司的投资能力有了更高的要求。

  应对极端情况。如果龙湖今年的销售真如前两个月一样减半的话,由于2400亿元的交付仍需要继续,那对于龙湖来说,这或相当于账面上少了近1500亿元的资金。而公司截止去年中,账面资金为989.81亿元,并且这些资金大多在项目公司账面上。因此,销售减半对于龙湖来说是很难承受的,即使龙湖智创上市融资的帮助也有限。

  地产业务是龙湖的根基,而且缩表的地产业务需要更加精细化的运营才能有较好的利润,最紧要的是,要避免今年销售减半的情况发生。而要完成这个任务,需要陈序平带领全体龙湖同仁“卷”起来。

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文章关键词: 龙湖 吴亚军 地产 陈序平

作者

肖恩

肖恩

新浪财经上市公司研究员

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