新浪财经房产|大眼楼管 青柠

　　新浪财经讯 4月26日，新湖中宝发布公告，公司拟以现金30.685亿港元认购绿城中国3.23亿股H股股份，认购价格9.50港元/股，交易完成后，公司将占绿城中国总股份数的12.95%，成为仅次于中交集团（持股25.06%）和九龙仓（持股21.68%）的第三大股东。而绿城中国在上一交易日4月24日的收盘价格为7.01港元/股，以此计算，新湖中宝此次收购的溢价率约为35.52%。

　　同时，绿城中国一周之内入股了新湖中宝七个项目，获得大量低成本优质土储。通过增发新股也获得了一定的流动资金补充。这不是2020年第一起房企收并购事件，相比被世茂和东方资产拿走70%股权的福晟来说，此次合作也许更符合1+1＞2，也更皆大欢喜一些。

　　新湖中宝凭什么？好地攒得多

　　新湖中宝主营业务为地产、金融服务和金融科技，虽然已经成立了20多个年头，也经历了地产行业的黄金十年，但公司的发展却十分缓慢。克而瑞数据显示，2019年公司的销售规模仅138.4亿元，在行业内排第140名。

　　与地产同行相比，新湖中宝的业绩不出众且不稳定，2017年-2018年及2019年上半年，公司的归母净利润增速分别为-43.10%、-24.55%和38.79%。虽然这么多年发展欠佳，但公司凭借超前的投资眼光，依靠旧改和滩涂开发等方式攒下了不少家底。

　　数据显示，2009年时，公司的土地储备建筑面积便达到1262.1万平方米，权益建面为1095.89万平方米，拿地权益比较高，而公司当年的合同销售建筑面积仅110.97万平方米。之后在2016年，公司再次加大拿地力度，期末土储面积升至3000万平方米，土地储备倍数（土储建面/销售建面）达到26.79倍，并于2017年达到最高值32.61倍，处于行业领先水平。新湖中宝土地储备主要分布在以上海为中心的长三角经济发达地区，早年的拿地成本较低，如今的地价早已翻了好几倍。

　　数据显示，虽然公司的土储面积持续稳定在千万级水平，但公司的销售面积多年来都只维持在100万平方米出头的水平，而新开工面积基本与销售面积相当。

　　2019年上半年，新湖中宝的销售明显好转，半年销售面积便达137万平方米，几乎与2018年全年持平，而相应的新开工面积却只有47万平方米，动工并没有随着销售的节奏加快而提速。同时，2019年，公司大面积转手土地。如果不是公司这个时候已经开始筹划另一条生财之道的话，那么或许可以说明公司的项目节奏把控确存在一定的问题。

　　虽然屯粮足是好事，但对于新湖中宝这样开发周转能力一般甚至算较差的企业来说，地砸在手里不能快速转手盈利也很令人着急。

　　销售一般、没有放松拿地、旧改周期较长，种种因素下新湖中宝的现金流持续承压。2010年-2014年，新湖中宝经营活动现金流持续净流出，资金流入依靠大面积的筹资活动，筹资现金净流入持续大幅增长，负债水涨船高，2014年后，公司的净负债率持续超100%，截至2019年6月末，高达183.65%。

　　Wind数据显示，新湖中宝的现金比率[（货币资金+交易性金融资产+应收票据）/流动负债]持续低于1，近年来的最高值仅为0.56，2019年上半年进一步下滑至0.33。截至2019年6月末，公司的现金及现金等价物余额为145.05亿元，而短期有息负债达258.88亿元，短期偿债压力较大。

　　之后，新湖中宝开始了资产兜售，2019年7月，新湖中宝将瓯瓴实业和上海玛宝的相应权益作价约67亿元出售给融创，涉及长三角区域约210多万平方米建筑面积的土地项目。2019年12月，新湖中宝又将持有的上海明珠城项目35%股权出售给绿城，总对价36亿元。去年下半年通过出售资产回笼资金超100亿元。

　　就4月以后新湖中宝出售给绿城中国的7个项目来看，交易对价总计41.01亿元，股权转让代价总计11.72亿元，其余均为财务资助或项目融资，并且绿城提供的“资助”并不便宜。资料显示，在绿城收购中瀚置业35%股权事项中，提供的13.83亿元财务资助年利率高达10%。

　　绿城中国的规模野心

　　疫情影响下，不少房企均调低了今年的销售目标，绿城中国的目标销售额为2500亿元，对应的增速约20%，足见绿城对规模的渴求。

　　绿城中国是近年房地产行业杀出的黑马，2016年时，其销售额迈入千亿，达1139亿元，销售增速为58.41%，彼时在业内可以排至第9位，之后公司的销售额增速却连降两年，2018年低至6.9%，排名跌至第17名。张亚东在2019年3月的媒体沟通会上透露，公司曾面临楼市小阳春的时候无货可卖的尴尬局面。

　　而数据显示，2015年起，绿城中国的土地储备面积便一直在3000万平方米及以上水平，虽说不算充裕，但也总不至于到无货可卖的地步。问题出在了绿城的“节奏”上，周转慢且供货不均衡，成为制约绿城快速发展的重要因素。

　　资料显示，2018年，绿城中国的土地储备基本完成了全国重点城市圈布局。而2018年绿城取得的销售额中超70%来自于长三角地区。当年华东的房地产市场调整较大，增加了绿城的销售压力。公司执行董事李骏曾对媒体表示，由于部分城市存在限价，绿城中国在整体财务成本比较低的情况下，没有斩仓出货。

　　随后张亚东开始对绿城进行多方位改革，优化组织结构，提升效能。在投资节奏上，改反周期拿地为全周期拿地，改机会性拿地为战略性拿地。同时调整投资节奏，2019年张亚东对投资线提出了明确要求将上半年和下半年尽量调整为5：5，保证上半年供货率，改变上半年无货可卖的局面。

　　值得一提的是，由于一二线的定位及招拍挂拿地较多，2016年时绿城的拿地成本跃至11676元/平方米，拿地均价占到当年销售均价的6成多，严重拉低了项目利润。成本压力之下，收并购逐渐成为公司补充土储的重要手段，“更好地拿地”是绿城这两年的重中之重。

　　数据显示，2019年，绿城中国新增土储面积1236万平方米，较上一年度同比增长71.91%，而当年的销售面积为1027万平方米，销售面积增速为26.48%，同时得益于收并购拿地增多，新增土地成本大幅下降至6923元/平方米。但由于销售提速，土地储备倍数也一直忽高忽低，一直没有真正扩大，2019年由2018年的4倍降至3.77倍。

　　1+1能不能大于2

　　新湖中宝表示，此次合作是基于双方长期良好合作的共识和基础，并且双方有意向就未来发展加大合作力度，发挥各自的品牌、土储、资金等优势，实现共赢。本次交易有利于双方发挥各自优势、强强联合，有利于新湖中宝通过多种方式实现在地产领域的战略布局，实现更加稳健高效优质的发展。

　　绿城表示，通过向新湖中宝增发股份，可在较短时间内充实公司运营及发展所需的资金。从财务层面，可优化资本结构，有效降低净资产负债率；从经营层面，可深化全国布局，扩大土地储备，提高公司资产的盈利能力和资金使用效率，进一步提升公司的经营绩效。

　　绿城中国需要地，而新湖中宝攒了大量的地，缺钱却不能通过开发销售快速将土地转为现金，各取所需，抱团取暖。

　　房企间的股权并购，这并不是第一桩，或许只是房地产下半场竞争的一个开端。前有世茂福晟案例，福晟两年前还是千亿预备役的重要一员，最终却被世茂和东方资产分别接下40%和30%的股权，企业的倾倒比想象中来的还要快。

　　当下行业红利散去、整体降速，在行业分化加剧背景下，一家销售规模仅200亿元左右的小房地产开发公司可能在未来几年就会被挤压出局，面临被“大鱼”吃掉的命运。新湖中宝凭借早年攒下的大量低成本优质土地，提前搭上绿城中国这艘大船，或许也有提前寻找大树庇佑的远见，化被动为主动。

　　而从新湖中宝近年对金融科技和服务的大手笔投资来看，频繁出售资产背后，未来或也有走轻资产路线的可能。