基本观点：

　　新浪财经上市公司研究院针对于融创中国控股有限公司（下称“融创中国”）当前经营中的存量及流量数据进行综合分析，给予融创中国的主体信用评分为84。

　　近年来，融创中国在销售规模上保持着前5的龙头地位，公司专注于高端物业的开发和管理，经过多年的积累，在总体量即将迈入万亿大关的基础上，依然保持稳健且较为激进的经营策略，较快的周转速度、较大的拿地力度塑造了融创快速增长的业绩。公司土地储备充足，并多分布在一二线城市，融创中国的品牌力一直处在行业前列，较强的综合竞争力也为公司稳健的盈利能力打下了稳固的基础。。

　　同时，新浪财经上市公司研究院也注意到，尽管公司短期偿债能力有保障，但整体财务杠杆率高企，融资成本并不低，加之融创中国上半年拿地支出较大，财务压力值得注意。公司多年来的快速发展，推升了整体的杠杆率，而在降杠杆的过程中也需要充足的销售回款的保证。

　　概况数据（2019H）：

　　优势：

　　融创中国锁定前五，在总资产即将迈入万亿规模的基础上，融创中国依然保持着较快的业绩增长，公司无论是产品品牌还是资本品牌都有着较为明显的优势。2019年上半年实现营收781.73亿元，同比增长65.83%，归母净利润102.86亿元，同比增长61.7%。克而瑞数据显示，融创中国土储货值达到2.3万亿元，仅次于中国恒大和碧桂园。

　　高周转、高杠杆造就强劲的盈利能力，融创中国过去十年加权ROE只有两年低于20%，凭借着较强的综合开发能力，以及快速周转和高企的杠杆率，融创中国多年来的盈利能力一直保持着较高的水准。融创擅长在行业调整期扩充土地储备，今年上半年“销售均价/拿地均价”之比达到3.96，为公司后续的盈利和偿债能力提供了一定的保障。

　　2.3万亿土储，主要聚焦在一二线，目前融创中国的土地储备主要聚集在一二线城市，占比超过80%，主要集中在北京、华北、上海、西南，东南、广深等地且分布均衡。其中，北京、上海、广深土储合计占比达到约40%。土地储备充足，可供公司未来4年左右的销售量。

　　关注：

　　销售增速有所放缓，拿地依然激进，2019上半年，融创中国的销售金额同比增速仅为11.8%，较2016、2017年106%、140.3%的销售增速大幅下滑，即使相较于2018年的27.3%也明显下滑。与此同时，融创拿地的节奏依然激进，仅上半年拿地就接近2018年全年拿地额，拿地强度达到0.81。受行业调控政策的影响，后续的销售回款存在一定的不确定性，这将会对公司的销售政策、现金流以及偿债能力产生直接的影响。

　　公司融资成本不低，杠杆水平达近年新高，2019年上半年，融创中国的加权平均融资成本为7.17%，明显高于万科、碧桂园等龙头。相比在行业融资面趋紧的大环境下，杠杆率较低龙头房企的融资更受青睐，融创中国的资产负债率和净负债率达到90.8%、205.9%，一直控制在较高的水平，大体量的债务负担直接影响了融创的融资成本。较大的债务体量也拉升了公司“总债务/EBIT”指标，此外，公司短期债务占比超4成，债务结构也有待改善。

　　关于2019新浪财经年度上市房主体信用评分

　　改革开放41年来，中国国内生产总值及人均可支配收入实现了跨越式发展，人们的生活水平也得到了极大的提高。尤其是自1998年房改以来，我国居民的居住条件得到了显著的改善，根据国家统计局数据显示，我国目前人均居住建筑面积已经高达40平方米左右。不仅如此，在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中，在以融创中国、碧桂园、中国恒大为代表的中国房地产行业里，在深化改革开放的红利下，市场主体所迸发出来的活力是巨大的。

　　进入社会主义新时代，房地产市场也从“黄金时代”一步步过渡到“白银时代”和“存量竞争”的时代，市场高度分散的地产行业面临着整合的必然趋势，尤其是在“房地产不作为短期经济刺激的手段”的大背景下，融资端明显趋紧，而杠杆率普遍高企的房地产公司的主体信用则明显分化。

　　因此，在行业整合之际，深入剖解、对比分析各主要上市房企的主体信用情况显得尤为必要。主体信用评分的最终结果，反应的是：借款人偿还债务能力的强弱，违约风险的高低，而房地产公司作为高杠杆经营的典型，从拿地、开发建设、销售等环节都有资金需求，因此对于资产负债率动辄超过80%，净负债率又差异较大的房企来说，测评其主体信用显得更为专业。目前，在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家，新浪财经从中甄选出80家主流房地产开发商，并站在融资端的角度，对各公司的偿债能力进行全面的归纳和分析，并最终得出新浪财经年度上市房企主体信用评分。