改革开放41年来，中国国内生产总值及人均可支配收入实现了跨越式发展，人们的生活水平也得到了极大的提高。尤其是自1998年房改以来，我国居民的居住条件得到了显著的改善，根据国家统计局数据显示，我国目前人均居住建筑面积已经高达40平方米左右。不仅如此，在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中，在以万科、碧桂园、中国恒大为代表的中国房地产行业里，在深化改革开放的红利下，市场主体所迸发出来的活力是巨大的。

　　进入社会主义新时代，房地产市场也从“黄金时代”一步步过渡到“白银时代”和“存量竞争”的时代，市场高度分散的地产行业面临着整合的必然趋势，尤其是在“房地产不作为短期经济刺激的手段”的大背景下，融资端明显趋紧，而杠杆率普遍高企的房地产公司的主体信用则明显分化。

　　因此，在行业整合之际，深入剖解、对比分析各主要上市房企的主体信用情况显得尤为必要。主体信用评分的最终结果，反应的是：借款人偿还债务能力的强弱，违约风险的高低，而房地产公司作为高杠杆经营的典型，从拿地、开发建设、销售等环节都有资金需求，因此对于资产负债率动辄超过80%，净负债率又差异较大的房企来说，测评其主体信用显得更为专业。目前，在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家，新浪财经从中甄选出80家主流房地产开发商，并站在融资端的角度，对各公司的偿债能力进行全面的归纳和分析，并最终得出新浪财经年度上市房企主体信用评分。

　　在规模体量方面，整体的总资产规模越大，代表着房企体内的“家底”更为殷实，相应的信用评分更高，这其中较为关键的是土地储备和自持物业。在主体信用评分的前十上市房企中，除中华企业外，土储货值都达到了万亿左右的水平，其中保利地产的土储已超过2万亿大关，绿地控股也达到1.8万亿元。土储多，销量排名则往往排名靠前，后期竣工交房结算的营收规模也更大。

　　在销售成绩方面，销售去化及周转的情况越好，则房企的现金流及账面资金状况就更健康，对于债务的偿还能力更强，主体信用评分就更高。在2019年房企普遍面临调控压力的大环境下，信用评分靠前的房企，上半年销售金额多数录得同比增长。其中，华润置地同比增长26%，中国海外发展更是达到43%。此外，在加速回款的同时减少拿地，则能更明显地改善房企的现金流，销售均价与拿地均价之比越高，房企的盈利能力更强，还款来源确定性更高。

　　收益及盈利方面，各上市房企的毛利率多在30%左右的水平，毛利率越高，信用评分相应越高，但毛利率之间的差别并不是非常明显。而净利润率更能反映出房企的盈利能力，其不仅包含了房企拿地成本及开发销售的盈利能力，也反应了房企内部管理与融资的竞争力情况。上半年，中国金茂的净利润率达到31.7%，招商蛇口达到32.38%。

　　财务状况方面，融资成本低、杠杆率低的房企，信用评分更高，万科上半年的平均融资成本为5.89%，净负债率为37%，龙湖的融资成本更是只有4.56%，净负债率为53%。相比之下，泰禾集团的融资成本和净负债则分别达到9.3%、258%的高水平，佳兆业集团的融资成本和净负债则也分别达到8.6%、196%的水平。

　　当前偿债能力方面，此部分所占主体信用评分权重较大，评估因素包括还款来源，如EBIT、经营活动现金流净额、周转情况，还包括总体债务规模、有息负债情况、短期债务占比、现金短债比等债务负担情况。短期债务压力越大，信用评分越低，盈利及现金流越好，信用评分则越高。绿地控股、融创中国、龙光地产、瑞安房地产、融信中国等存货周转率较快，北大资源、越秀地产、中国奥园、佳兆业、合景泰富、中国恒大、禹洲地产等上半年的经营活动现金流为负，对于其偿还债务带来了一定的压力。

　　附注：新浪财经上市公司研究院上市房企主体信用评分细则

　　对于房地产公司而言，影响其主体信用的因素较多，新浪财经上市公司研究院的上市房企主体信用测评体系将其分为6大类，主要包括：

　　1． 房企的行业地位情况；

　　2． 销售业绩情况；

　　3． 收益表现；

　　4． 土地储备及预收情况；

　　5． 财务状况；

　　6． 偿债能力。

　　以上6大类考察方面分别测评各房企的规模效应、销售回款、盈利表现、土地储备潜力、财务状况及短期的账面表现对于其融资及偿债的影响。由于房地产公司的融资期限平均为几年时间，时间相对较短，因此对于当前公司账面的资金表现给予了较高的权重。如，房企债务期限结构情况，短期债务占总有息负债比重越高的房企，往往其平均融资成本也更高。

　　在以上6大考察面下，本测评体系分别罗列了若干要素，共计25小项，其中：

　　1． 房企的行业地位情况；

　　资产总额；

　　CRIC销售排名；

　　营业收入；

　　土储货值；

　　2． 销售业绩情况；

　　销售额同比增速；

　　销售金额/拿地金额；

　　销售均价/拿地均价；

　　3． 收益表现；

　　ROE；

　　毛利率；

　　净利润率；

　　归母净利润；

　　归母净利润同比增速；

　　4． 土地储备及预收情况（12%）；

　　土地储备一二线占比；

　　土储货值/销售额；

　　预收款/营收；

　　5． 财务状况（12%）；

　　平均融资成本；

　　资产负债率；

　　净负债率；

　　6． 偿债能力（28%）；

　　存货周转率；

　　总债务/EBIT；

　　有息负债/CFO；

　　CFO利息保障倍数；

　　短期债务占比；

　　现金短债比；

　　对外担保总额/所有者权益。