谁来接盘房地产信托
四大资管是主力，私募像狼扑食
房地产信托3个项目违约华融资产接盘2个，“房地产私募基金已做好随时进场接盘的准备。”
理财周报中国信托实验室研究员 钟辉/文
“信者，诚也，专一不移也。”自古以来，“信”便是中国人的立人之本。
如果以信任为基础以法律形式确定的信托，最终对簿公堂，那么信托就失去了根本，信托危机便来袭。
尽管华澳信托与大连实德的金融借款合同纠纷最终庭外和解，但是仍然掩盖不了大连实德在一款名为“长信2号”的房地产信托背后的违约危机。
更为严重的是，这不是个案，而是整个房地产信托行业的警钟。据理财周报记者了解，今年以来已有3款房地产信托因兑付问题而违约危机，分别是吉林信托长白山11号·南京联强，中诚信托对华业地产的一笔信托借款，以及华澳信托长信2号。
值得注意的是，前两者最终均由华融资产管理公司接盘，而延期兑付。房地产信托危机袭来，资产管理公司、私募基金等各路资金却蠢蠢欲动。
兑付危机：首现违约项目
2012年4月12日，规模达2亿的“吉林信托长白山11号·南京联强集合资金信托计划”到期，但因南京联强项目资金青黄不接，并未按时兑付，在华融资产的接盘下才于4月20日延期兑付。该案例被信托业内热议并视作“房地产信托出现的首个违约项目”。
同样违约延期兑付的还有上述中诚和华澳两款房地产信托，其中中诚的产品属于单一信托，没有披露详细信息；而华澳信托的该产品规模达21.77亿。
房地产信托连续出现延期兑付的违约现象，实属罕见，同时也为整个行业蒙上了一层阴影。
上海某信托公司人士认为，延期偿付行为不是严格意义上的违约，通常在项目合同中，考虑到后期可能面临的流动性问题，一般都会有一旦无法到期偿付，设立处置期的条款。
依据《信托公司集合资金信托计划管理办法》(下称《管理办法》)，“延长信托期限”需要召开“受益人大会”审议通过。但《管理办法》第四十二条中有以下规定：“出现以下事项而信托计划文件未有事先约定的，应当召开受益人大会审议决定”。
中国行为法学会培训合作中心客座教授唐琪认为，该条款大大降低了“受益人大会”的实际效力。而由于“受益人大会”实际上是投资者行使权利的唯一合法路径，这类约定自然造成了投资者的“行权真空”。“从为投资者负责的角度出发，监管部门应对信托合同的制定给予一定的重视。”
房地产信托接盘凶猛
“接盘资金还是比较活跃的。”用益信托分析师岳婷向理财周报记者表示，“主要是四大资产管理公司(AMC)，私募股权基金各路民间资金都有参与。”
“现在房地产资金回流出现问题，给资产管理公司创造了机会，兑付不了只能找第三方接盘。”平安信托某中层向理财周报记者证实房地产信托接盘的凶猛，并强调，“平安信托的房地产风险可控，暂时还没有接盘的现象。”
而作为私募房地产基金，深圳德信资本总经理助理刘聪向理财周报记者表示：“主要还是资产管理公司，我们房地产基金的规模太小，接不了那么大的盘子；另外接盘的项目风险太大。”
“一旦出现兑付危机对信托公司影响是很大的，所以真正出现兑付危机的项目属于机密，信托公司找接盘的时候只会在资产管理公司等体制内小范围秘密进行；而资产管理公司都比较热情，所以就轮不到我们了。”刘聪还透露私募基金接盘少的另一个原因。
尽管如此，但私募基金对接盘房地产信托也蠢蠢欲动。清科研究的统计显示，一季度完成募集的3只房地产基金规模达4.05亿美元，房地产发生额达6.37亿美元，占比1/4，“房地产行业明显跃升，以11起投资案例排名行业第三。”
据了解，截至目前，信达、华融、东方和长城四大资产管理公司收购的房地产信托规模已超过300亿。
用益信托工作室数据显示，继2012年3月房地产信托资金达到220亿的到期小高潮后，7-9月将迎来大高潮，到期规模分别为340亿、297亿和362亿。
面对广阔的市场，各路接盘资金异常活跃。
华兴资本创始人、CEO包凡(微博)认为，房地产私募基金早已在关注房地产信托相关项目，已做好随时进场接盘的准备。
而理财周报很熟悉的华融资产某中层，面对记者关于接盘房地产信托的问题，则显得十分敏感，委婉地拒绝采访。
对赌政策：盛宴or毒药？
“各路资金接盘房地产信托，主要还是觉得有利可图。”平安信托某中层一语道破。
据理财周报记者了解，第三方资金接盘时，房地产信托并未结束，而是由第三方向信托公司偿付到期产品的本金和利息，然后再委托信托公司对项目进行1-2年的展期。
“投资人的收益是不会降的，但由于第三方在危机时为开发商补充了流动资金，偿付信托债务，所以开发商向第三方的融资成本会更高。”岳婷表示。
而据刘聪透露，此前开发商通过信托的融资成本在16%-17%，而第三方接盘的融资成本则会一般在21%-22%左右，资质较差的项目甚至会更高。
除了可观的收益，接盘房地产信托更有可能成为大型资产管理公司重组房地产资产的机遇。“每一次调控都是行业重组的机会，现在市场处于底部，正是资产管理公司抄底的好机会，一旦规模上来了，就可重组房地产资产。”刘聪表示。
但是，第三方接盘房地产信托只是把风险后置，并没有降低房地产信托的风险，高企的融资成本甚至会提高风险。“如果政策调控持续，这种击鼓传花的做法只会让风险越积越大。”上述平安信托中层表示。
接盘房地产信托，到底是盛宴还是毒药，关键要看政策调控是否持续。
“目前房地产行业的风险确实很大，但我们的判断已见底了，政策底部在去年年底，市场底部下半年也会到的。”这是接盘者的判断。实际如何，且看后市。
对第三方接盘房地产信托，清科研究中心认为，“房地产基金接盘治标不治本，中央调控决心不容小觑，政策对赌风险大。”
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