178新发房地产信托：平均预收9.74% 3类报警
“投资者要规避这种(接盘到期兑付房地产信托)风险，关键看其资金链的完整性与抵押担保的充足性。”
理财周报中国信托实验室研究员 钟辉/文
“信托‘左手倒右手’接盘的并不多见，自己和自己接力，那说明是万不得已了。”对新发信托接盘有兑付危机的旧房地产信托，上海信(微博)托某业务经理如此表示。
一般而言，房地产信托兑付困难时，信托公司会给开发商压力提前清盘，实在不行的再找第三方接盘。但现在， “万不得已”的时候已经来临。
2011年10月，四川信托推出8亿规模的“青岛凯悦特定资产受益权投资集合资金信托计划”，以接盘中融信托2010年8月发行的一只“中融·青岛凯悦”信托产品，最终在社会的质疑中未能如愿。
那么，在房地产行业最艰难的时刻，今年以来房地产信托的发行情况如何，最终去向哪里？
发行节奏与到期兑付节奏惊人一致
理财周报中国信托实验室数据显示，截至2012年6月13日，今年共发行成立或正在推介的房地产信托共178款，其中一季度发行成立105款；一季度房地产信托新增额为442亿，环比2011年四季度下降9.43%。
中国信托业协会数据显示，截至3月31日，房地产信托余额为6865.7亿，与2011年末相比下降0.24%，2010年来首次出现下滑。
房地产信托余额下降，一方面是调控周期中今年以来的发行规模骤减，另一方面是两年前大规模发行的房地产信托集体到期兑付。
值得注意的是，尽管今年房地产信托发行规模不大，但发行节奏与到期兑付节奏出现了惊人的一致。这种一致的背后，则是开篇所言的新发行信托接盘到期兑付房地产信托的“左手倒右手”的游戏。
据理财周报中国信托实验室监测，2012年1-5月房地产信托发行数量和规模分别为26款38.59亿、26款43亿、47款109.86亿、18款34.74亿、31款73.49亿；而2012年1-5月房地产信托到期兑付节奏与上述发行节奏基本一致，1月到期不足100亿，2月、4月稍有上升仍不足150亿，兑付的高峰在3月，达230亿左右。
尽管今年以来发行规模萎缩，但收益率却逆势上扬，理财周报中国信托实验室数据显示，今年发行的178款房地产信托平均预期收益率为9.74%，比2011年上半年提升27个百分点。
从受托人来看，今年以来共有42家信托公司发行房地产信托，其中华宸信托发行15款最多，此外中铁发行12款，长安信托和国元信托分别发行11款，四川信托发行10款，北京信托发行9款，平安、中信分别发行8款。
新发产品接盘风险
“新产品接盘到期兑付的房地产信托的风险太大，一旦项目出现问题，新发的产品不能兑付，后果是很严重的。”用益信托分析师岳婷表示。
新产品接盘到期兑付的房地产信托有两种情况，一种是产品说明书中直接说明资金投向是接盘到期兑付产品，征得投资者同意后由投资者自担风险，如开篇所言的 “四川信托青岛凯悦特定资产受益权投资集合资金信托计划”直接说明“资金用途为偿还信托债务”。
另一种则是阳奉阴违，产品说明投的是A项目，信托资金实际用途则是接盘B项目的到期兑付产品，只要不出问题就皆大欢喜。“这种产品就是欺骗投资人，是违规的，一旦项目兑付出现问题，监管一定能查出来的，那砸了自己的招牌。”岳婷认为，信托公司这种做法的风险太大，“除非是到了绝境了，要不然是不会这么做的。处置拍卖抵押品、找第三方接盘都可以完成兑付。目前房地产系统性风险还没有，但不排除中小房企的兑付危机。”
而平安信托某中层则向理财周报记者证实，很多信托公司都在酝酿新发产品接盘到期兑付房地产信托，“其实风险并不是很大，项目本身没有什么问题，只不过暂时资金回流不到位，这是政策周期所致，过一段时间就会好很多。”
通过这种方式，不仅解决了到期兑付的燃眉之急，还能获得更高的收益。
规避风险：警惕三类产品
对于规避新发产品接盘的风险，金融信托专家孙飞博士则建议，“关键看新发产品的资金是否保证了项目的资金链完整，如果仍然资金链紧张或可能断裂，则风险很大。投资者要规避这种风险，关键看其资金链的完整性与抵押担保的充足性。”
“对于直接写明资金用于接盘的产品，根本不存在规避风险，只要信托公司操作合规，风险由投资者自担。”岳婷表示，“对‘阳奉阴违’的产品，投资者也没办法判别，只能选择相信信托公司，选一些品牌比较好的大型信托公司。”
“直接说明要接盘的产品还没有发行成功的案例，而‘阳奉阴违’的产品投资范围一般都比较模糊，留下发挥的空间。”理财周报记者仔细对比今年新发的178款房地产信托，发现几类投资范围模糊的产品，值得警惕。
第一类是房地产基金模式的产品，如平安3月发行的两款“平安财富·睿石36号”和“平安财富·睿石37号”，其投资范围只是说明“资金投资于房地产及其相关行业，并将取得的投资收益按本合同的约定分配给受益人。”而此前中信信托一款名为“聚信汇金地产基金1号”的房地产信托的投向范围是“星耀地产在天津的天嘉湖二期”，却被质疑接盘星耀地产旗下由华融信托发行的“华融-星耀项目集合资金信托计划”。
第二类则是用于债务调整的产品，如安信信托2012年2月29日发行的恒泰地产·海南阿奎利亚项目开发贷款A类和B类两款信托，其投资范围是“25000万元用于项目一期的后续开发建设，7000万元用于项目公司债务结构调整。”
第三类是一个信托计划投向多个项目的产品，如四川信托3月22日发行的俊发地产股权投资集合资金信托计划第13期和第14期，其投资范围是“信托资金用于云南俊华名下的毗邻昆明滇池国际城市湿地公园的西亮塘高尚住宅项目一期的开发，在受托人确认西亮塘项目一期建设资金足够的情况下，云南俊华可以将部分资金用于云南俊华所属其他项目的开发建设。”
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