33地产信托提前清盘：中诚8款居首
“提前清盘的房地产信托频现表明信托公司欲提前解除风险，对信托投资人与信托公司是好事，化险为夷。”
理财周报中国信托实验室研究员 钟辉/文
当证券投资信托中的“提前清盘”概念现身房地产信托，信托公司、投资人、开发商三方关系提前结束，信托公司只能拉着投资人的手说声“对不起”，让开发商独自流泪。
2012年6月4日，中诚信托发布《2011年衢州万华·金河湾贷款项目提前终止公告》，该产品于2011年6月23日成立，存续期为1年，却提前18天清盘，而5月30日清盘的中信信托保利隆胜股权收益权投资集合资金信托计划，清盘时间更是提前了2年。
这是最新提前清盘的房地产信托，也是今年以来中诚信托清盘的第8款房地产信托，而这只是众多提前清盘的房地产信托的冰山一角。
与证券投资信托业绩下跌投资者割肉离场不同的是，房地产信托的提前清盘，反映的不是“前市惨烈”，而是“后市不可期”，投资者的本金和预期收益并不会损失。
33款地产信托提前清盘，
中诚8款居首
2012年1月19日，山东信托发布《“黄金海岸股权投资基金集合资金信托计划”提前清算公告》，该信托计划于当日终止，并于1月29日清算。
这是今年以来房地产信托提前清盘的第一例。该信托计划成立于2011年3月25日，原定期限2年，规模8500万，此番清算时间比计划提前了一年多。
“这款产品目前确已提前终止，按照有关的约定条件，是正当的。”山东信托相关人士此后回应说。同日，山东信托还发布另一则产品提前清盘的公告——《彭和大厦贷款项目集合资金信托计划提前分配公告》。
据理财周报中国信托实验室不完全统计，今年以来，已有16家信托公司33款房地产信托提前清盘，其中中诚信托、中信信托和中融信托是主力，提前清盘的房地产信托分别为8款、5款和4款；山东信托、杭州工商信托、天津信托、华润信托、江苏信托等均有提前清盘的案例。
以中诚信托为例，其提前清盘的8只产品分别为，上海新城创宏投资集合信托计划、新城金郡投资集合信托计划、南京恒业阳光帝景房地产一期项目投资集合信托计划、常州美林江南置业投资集合资金信托计划、密云鼓楼贷款项目信托计划、深圳紫园投资集合资金信托计划、衢州万华·金河湾贷款项目集合资金信托计划和天津亿城红桥广场项目集合资金信托计划。
提前清盘暗潮涌动
事实上，在信托产品的合同中，一般都有提前清盘的条款，只要符合合同中规定的条件就可以提前清盘。“提前清盘对于信托产品来说并不是新鲜事，为了降低成本，融资企业提前偿还贷款或是提前回购股权是很正常的。”普益财富分析师范杰表示。
但是，房地产信托出现如此集中地提前清盘，绝非偶然。
用益信托分析师岳婷告诉理财周报记者，房地产信托提前清盘有三种情况，一是项目方资金比较充裕，为了降低融资成本而主动提出提前还款；二是信托公司为了在项目风险暴露时，有充裕的时间完成兑付，产品设计的存续期会长于项目周期(一般为3个月)，如果项目到期兑付，就会提前清盘；三是开发商或项目的财务状况出现问题，而且有恶化的趋势，信托公司就会主动要求项目方提前还款或回购而提前清盘。
在成交量持续萎缩，开发商现金回流受阻的情况下，话语权往往都掌握在信托公司手中，“信托公司借口就是风险，不然以后就不合作，甚至会被列入到行业的黑名单。”北京某房地产公司总经理表示。
所以，目前市场出现提前清盘的房地产信托基本属于第三种情况。如2012年2月8日，提前清盘的“中融—华夏孔雀城集合资金信托计划”。该产品募集资金规模为7.5亿，存续期为20个月，原计划4月28日到期，最终提前80天清盘。
据了解，该信托计划的全部资金会用于建设北京八达岭别墅区的孔雀城，而孔雀城1期尚未全部完工，仅开售1.2期，售价在6000-10000元，资金回流严重不足。
在项目方现金不足的情况下，普益财富分析师范杰认为，提前清盘的资金来源非常蹊跷，很多都是来自第三方接盘。“在到期兑付之前，信托公司一般不会拍卖抵押物或用自有资金垫付。”岳婷表示。
随着风险的暴露，曾经一团和气的信托公司与开发商的矛盾开始显现，“现在地产形势不佳，很多信托公司都会要求开发商降价或打折以获得足够的回款。若不降价，信托公司还可能向开发商提出由第三方资产管理公司进行清理。”百瑞信托研究员罗靖表示。
投资人、信托公司释险，
开发商雪上加霜
提前清盘，实际上就是在行业风险凸显时，信托公司和投资人半路出走，不再与开发商风险共担。
对投资人来说，尽管提前清盘收益周期变短(如存续期为2年的产品提前1年清盘，收益按1年算)，再投资成本提升，但是仍然可以按照预期收益率结算，更为重要的是提前化解了风险。
对信托公司而言，化解了风险的同时，在更短的投资周期中赚得了同样的佣金。受提前清盘影响最大的则是项目开发商，现金回流已经遇到困难，再筹集提前清盘的资金无疑是雪上加霜。
“提前清盘的房地产信托产品频现，表明信托公司欲提前解除风险，对信托投资人与信托公司是好事，化险为夷。对开发商不利，造成资金链紧张。”金融信托专家孙飞博士向理财周报记者表示。
对项目方尤其是中小房地产商来说，流动性风险已把他们压得喘不过气。
据记者了解，在信托公司的逼迫下和拉入“黑名单”的威胁下，很多中小开发商在楼市销售惨淡难以回款的情况下，最终只能选择低折扣转让开发项目或地块应对，他们已经被逼上绝路。
孙飞表示，如果政策调控继续强硬，再过一段时间，更多的中小开发商资金链断裂，被迫找第三方接盘或转让项目“接盘或转让会推动房地产信托及地产行业的整合与重组，保证房地产信托投资者利益，同时对地产行业进行优胜劣汰。”
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