房地产信托兑付洪峰：今年1758亿是去年4倍
小心华澳、中海、四川信托
理财周报中国信托实验室研究员 张莉/文
华澳与实德事件并非独例，相反，正是信托兑付洪灾的先兆。
随着龙年的过半，到期的房地产信托随之集中涌现。市场的悄无声息却难言焦灼。有信托公司内部开会时曾明确提示，今年房地产信托兑付危机正在爆发。
“房地产信托兑付，第二波高峰已经来临，主要集中在一些做民营、中小型房地产公司项目较多的信托公司。如果大量资金出现兑付问题，则有可能引发持续的连锁反应，但不会爆发系统性的危险。”一家大型证券公司的非银行金融分析师说。
221款地产信托今年已到期，兑付洪峰来临
国泰君安数据显示，2012年房地产信托总到期规模为1758亿元，三季度最高，而即将到来的7月份是今年单月兑付的最高峰，达504亿元。2012年各季度的到期规模分别为366亿元、368亿元、716亿元和309亿元。2012年全年兑付规模为2011年的4倍。
根据理财周报中国信托实验室监测，截至2012年6月17日，有221款房地产信托到期，其中存续期的项目至少达到了1006款，涉及信托公司59家，资金规模2905亿元。
据统计，2012年到期的房地产信托产品发行方主要集中在中融、新华、平安、中海、中诚等信托公司。到期规模前10名的信托公司占比50%左右，其中中融和新华，到期规模分别大约为150亿元和131亿元。
在这221款到期的房产信托中，中信信托有10个房地产集合信托产品，融资规模为68.24亿元，中诚信托有9个同类产品，融资规模是66.38亿元，吉林信托、新华信托、中融信托分别创下8个、15个、10个项目，融资规模分别达到13亿、36.89亿和43.54亿。
如名称为万达商业地产发展基金2号股权投资信托、存续期为一年、今年6月8日到期的信托产品，由中信信托发行，募集资金为人民币15亿元，预期收益率7.25%，用于收购大连万达商业地产股份有限公司持有的石家庄万达广场投资有限公司48%股权，大连万达商业地产股份有限公司承诺回购，并将石家庄万达广场投资有限公司52%股权质押作为对其回购及支付义务的担保。金牡丹·融丰系列·贵州宏益公司旧城改造项目集合资金信托计划，是华融信托向贵阳宏益房地产公司发放的信托贷款，资金用于贵阳花果园后街彭家湾危旧房、棚户期改造项目”一期开发建设。发行规模4.13亿，预期收益率9%，到期日为2012年9月6日。
而在这221款到期的产品中，最高年收益率为12%，最低5.5%。分别是中贸广场商业地产项目投资集合资金信托计划、中铁信托优选组合投资集合资金信托计划。
兑付风险涌现
物极必反。
地产信托的飞跃发展，一度使其成为除银行贷款之外，房地产行业最重要的融资渠道。尤其2011年第二季度，房地产信托在全部信托产品中所占比重一度提升至50%。
随着2012年集中到期的到来，一些信托公司终于按耐不住资金的饥渴，兑付风险隐隐若现。如华澳信托2011年5月发行的“华澳·长信8号信托计划”，就因兑付压力，而最终选择将持有的天津种田兴业房地产公司49.34%的股权转让给上实发展。6月上旬，又因长盈11号与大连实德发生诉讼纠纷。
吉林信托也如是，虽然澄清了诈骗案，但其发行的吉信·长白山11号南京联强集合资金信托本于今年3月30日到期，最终也因无法兑付转手华融资产。
理财周报记者在对多家信托公司的调查中，受访者均异口同声地表示，“房地产信托并没太大风险”。但又承认，6月20日，银监会确实召开了全面排查房地产信托风险的闭门会议，承认信托公司兑付压力空前。
“整个行业的现金流都出现问题，房地产信托的兑付压力可想而知，15%的信托公司随时都有破产的危险。他们不说就是怕影响自己公司的声誉。”一位股份制银行的高层告诉理财周报记者。
华泰联合证券策略分析师穆启国表示，房地产信托的兑付风险主要来自于信用风险，房地产企业杠杆太大，扩张太厉害。如果大家都来要求提前还钱，就发生挤兑了。房地产信托接近7000亿元的规模，如果大量资金出现兑付问题，有可能引发持续的连锁反应。系统性风险不会爆发，2000多亿的兑付问题应该不大，但部分项目压力较大。相对而言，公司实力雄厚、资本金充足的信托公司抗风险能够相对强些。
“如果房地产第三季度调控没有放松，风险就会彻底暴露。一二季度有风险还可以借调公司以前积累的资产，但第三季度就不存在这样的机会了，困难将加大。因此，在2012年三季度，如果有一些地产公司不集中降价，部分房地产企业可能会有风险。但风险主要出现在一些小型的房地产企业中，因为大的企业腾挪空间比较大。”北京一家大型信托公司的资金部副总经理告诉理财周报记者。
存续规模大、资金量大的公司“压力山大”
毋庸置疑，眼下，不少地产企业面临兑付难关。
一家信托公司的资金运营部负责人告诉记者，房地产信托的风控一般有两个衡量标准，选择项目时，有房产公司背景的属于央企的风险系数偏弱，股东实力雄厚、全国性的信托公司风险系数也不高，毕竟一个项目出问题，它可以及时从其他地方调配资金来提高应变能力。在选择具体的信托计划时，有融资方背景的如万科、恒大这类的地产公司抵抗风险的能力，相比那些偏安一隅的地产公司明显较强。
提及信托公司面临的压力，上述人士说，“当然，最直接的表现就是占用大量的资金、存续规模比较大的公司压力相对较大。”
国泰君安曾选取了10家发行规模较大、发行数目较多的比较活跃的信托公司，包括中信信托、中融信托、平安信托、中诚信托、昆仑信托、天津信托、新华信托、四川信托、中海信(微博)托、华澳信托等。通过计算各信托公司2010-2011年平均单项目发行规模，默认为其2012年到期项目平均规模。与其2011年末的预计净资产比较，取得各信托公司可承担同时违约的项目数量依次为9.94个、10.09个、33.48个、16.57个、7.92个、6.58个、5.24个、3.89个、3.03个、0.41个。
国泰君安证券(微博)分析师崔晓雁表示，从结果看，10家信托公司中7家可承担5个以上的项目同时违约，另外三家四川信托、中海信托、华澳信托可承担项目数较少，华澳的风险略大，净资产仅3.2亿元，即使出现一个问题项目，也难以承担。
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