文/本刊记者 甄爱军

　　央行降息将会让楼市直接受益，在降低购房群体成本的同时，也会降低房企融资成本。不过考虑到目前市场尚未真正全面回暖，专家预测降息之后还陆续会有其他刺激手段出台，从消费、开发等各个环节入手，来提振市场信心。

　　楼市再获直接利好

　　央行再次降息，将会对楼市形成直接利好，不管是购房者还是开发商都能从中受益。

　　中国人民银行决定，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点。此次央行降息已经是自2014年11月22日以来的第三次，也是继4月20日央行降准之后的首次降息，也是今年以来的第二次降息行为。降息后商业贷款利率为5.65%，公积金贷款利率为3.75%，纷纷创下历史新低，跌破2009年执行的5.94%和3.87%水平。

　　表1 今年以来央行历次降准降息时间及幅度一览表

　　时间 内容 幅度

　　2015.2.5 降准 0.5%

　　2015.3.1 降息 0.25%

　　2015.4.19 降准 1.0%

　　2015.5.11 降息 0.25%

　　此次降息对房地产市场消费端而言，最直接的利好就是降低了购房者购房成本。举例说明：按照等额本息的还款方式来计算，以基准利率水平申请商业贷款100万元为例，此次降息0.25个百分点后，若按还款年限30年来计算，每月的还款额为5772.36元，较降息之前减少159.01元，30年期限内总计少还款5.72万元；若按20年来计算，每月的还款额为6963.87元，较降息前减少142.87元，20年期限内总价少还款3.43万元。

　　除了利好住房消费之外，降息对开发商也会形成有利影响。德佑链家研究部总监陆骑麟表示，央行此次降息，除了降低购房者购房成本支出之外，开发商融资成本也会有所降低。这不但能够促进购房者的买房行为，也能激发开发商的开发意愿，从而进一步激发市场活跃程度。

　　专家预计，在此次降息的刺激之下，不同类型的城市都会受到正向刺激。同策咨询市场研究部总监张宏伟分析指出，一线城市及部分活跃程度较高的中心城市，成交量会进一步放大，比如北上广深等一线城市，以及南京、南昌、苏州等部分二线城市，本次降息之后，购房者成本继续降低，楼市需求进一步激活。

　　而部分库存压力偏大的城市，去化速度也会有所加快，其库存去化周期将进一步缩短，当前库存去化周期在15~20月之间的城市预计库存去化周期将回落至15个月以下，短期市场基本面将回归合理，比如重庆、杭州、武汉、福州等二线城市，蚌埠、惠州等少数三、四线城市，库存去化周期将会明显回落。

　　市场尚未全面回暖

　　即使历经数轮刺激措施，当前楼市成交冷热不均，整体表现仍然不尽如人意。

　　与过去几周成交量快速反弹有所区别的是，近期市场成交状况出现回落，显得后劲不足。数据显示，最近一周(5月3~9日)市场交易出现萎缩迹象。根据中国指数研究院[微博]公布的市场监测数据表明，包括北京、上海、南京、青岛等在内的28个代表城市成交量微幅下降0.6%，二线城市回落明显。

　　其中，北上广深一线城市总体成交面积为97.8万平方米，较前一周微幅上涨0.4%。不过各城市表现出现了分化，广州、深圳两地的成交量上涨，涨幅分别为18.1%和32.7%，但上海和北京却出现了回落，幅度分别为3.8%和20.9%。

　　二线城市降幅更为明显。数据显示，包括南京、青岛等在内的18个二线城市，最近一周成交量为288万平方米，环比下滑6.5%。其中，有半数城市成交量环比下滑，如杭州、合肥、苏州、三亚等城市，下滑幅度超过20%，最高的几乎“腰斩”，如杭州下滑幅度达到44.9%。

　　表2 部分城市最近一周成交量变化情况(5月3日~9日)

　　城市 成交面积(万㎡) 成交面积环比

　　深圳 11.7 32.7%

　　广州 25.3 18.1%

　　上海 43.3 ﹣3.9%

　　北京 17.5 ﹣20.9%

　　南宁 12.4 33.4%

　　南京 19.8 31.5%

　　温州 6.9 29.3%

　　福州 5.3 24.0%

　　大连 4.6 19.8%

　　厦门 8.1 17.2%

　　成都 16.7 10.3%

　　武汉 32.4 9.9%

　　济南 22.4 6.4%

　　南昌 11.9 ﹣6.3%

　　宁波 12.8 ﹣7.8%

　　三亚 2.2 ﹣20.8%

　　苏州 17.1 ﹣25.6%

　　合肥 17.0 ﹣26.7%

　　杭州 8.2 ﹣44.9%

　　数据来源：中国指数研究院

　　对此，业内人士认为这属于正常现象。张宏伟表示，就从今年二季度以来楼市表现来看，尽管救市政策出了好几轮，市场整体反响并不热烈，交易情况发生明显改善的城市仅为一线城市及少数二线城市。这是因为刺激政策很难起到促使市场规模化放量，政策的效果不会很明显，尤其是对于供地量偏大与库存量偏大的二线城市、大部分三、四线城市则更难在短时间内起到立竿见影的效果。

　　还有后续刺激手段

　　专家分析指出，为了促进楼市活跃程度的再次提升，降息不会是“最后一招”，未来还会有更多刺激措施出台。

　　最直接的手段就是货币政策。纵观央行历次降准、降息，是从宏观经济层面出发来综合考量，但不可否认的是，货币政策的调整，直接利好楼市。而综合比较各类刺激手段来看，降准、降息见效最快，因此货币手段会成为政府刺激楼市的重要手段。

　　目前来讲银行准备金率还在高位，央行也还有进一步调整的空间。降准可迅速释放巨量流动性，和投资相关、需要大资金量投入的房地产会成为受益最大行业。而降息则直接降低购房者购房开支和开发商的融资成本，也有利于刺激市场回暖。

　　其次是与货币政策相辅相成的金融政策，也有望成为刺激手段。虽然央行不断降低利率水平意在刺激住宅消费，但商业银行却有所保留，使得刺激效果打了折扣。对此有专家建议，可以考虑把开发贷款和按揭贷款分离，各自给予上限额度，对按揭贷款要有所倾斜，让银行资金能够惠及住宅消费领域。

　　此外，调整限购措施也有可能会刺激楼市的“利器”。目前北上广深等一线城市仍然实施限购措施，不过专家建议，可以考虑在适当的时候对其进行调整，比如放松对外地刚需的限制等，甚至可以考虑适时退出，以恢复市场消费信心，释放改善性需求以及部分刚性需求。

　　税费政策也存在调整空间。据了解，在此之前税费政策已经做了调整，比如房产营业税免征“5改2”等措施。不过此类税费政策主要针对需求群体，但对房地产开发企业并无涉及。因此在房企利润率大幅下滑的前提下，专家认为可以考虑对企业税费做出一定的调整，比如暂缓对房地产企业的企业所得税、土地增值税的预征。