文／本刊记者 徐卓航

　　随着央行[微博]降息、住房公积金贷款利率下调等利好政策的出台，5月下旬的上海楼市似乎也将延续4月“量价齐升”的态势。

　　据德佑数据显示，上海4月二手房成交3.6万套。新政之下，成交冲高，而成交均价也出现明显上升，4月环比上涨5.2%。分析人士指出，虽说5月才是传统的成交旺季，但由于近期密集出台的楼市新政效应，购房需求被提前释放，最终整个4月成交量超过了120万平方米。

　　另一方面，随着央行降息、住房公积金贷款利率下调等利好政策的出台，5月下旬的上海楼市似乎也将“暖意融融”。

　　二手房量价齐升

　　由于楼市传统旺季的到来，外加新政频出对上海二手房市场有较大的刺激，4月全市二手房成交量突破3.6万套大关，创造了全市二手房市场月度成交的历史次高点。上海二手房房成交历史最高点在2013年，在“国五条”刺激下， 当年3月份成交69640套。虽然无法与“国五条”那次相比，但今年3、4月份对楼市的刺激作用极为显著。

　　而进入5月后，这样的态势得到了延续，德佑链家表示，以该机构的成交情况来看，5月上旬的二手房成交量相较4月上旬上涨了三成左右。自4月中下旬以来，新政后的市场逐渐进入了成熟期，尽管上门客相比新政初期有所减少，但客户的咨询、试探甚至盲目入市的成分降低，诚意度更高。

　　不单单是“跑量”，4月沪楼市的房价也出现了明显的上行，上海中原地产研究咨询部数据显示，4月上海二手房成交均价24149元/平方米，环比上涨5.2%。中原地产研究部研究员卢文曦表示，4月二手房价出现明显上行，主要是受成交结构的影响，4月每平方米单价在3万~6万元、6万~10万元的成交比重相比3月出现较大的上浮。

　　改善项目表现优异

　　从成交结构当中还可以发现，中高价位的房源成交比重上升，明显拉升了4月的成交均价。业内分析人士表示，上海购买力强劲，对于中高端产品的购买欲和需求潜力较大，虽然刚需仍旧占据成交的最大比重，但上海中高端以及改善需求潜力也很大。

　　从5月4~10日的成交情况来看，成交面积排名前10的楼盘中，均价在3万元/平方米以上项目占成交面积的55.1%，且前三甲成交均价均超过3万元/平方米，改善项目成近期交易主力军，成交均价因此呈现连续小幅上扬态势。

　　上海二手房指数办公室认为，4月特征表现为：超过市场预期政策效应显著；挂牌量持续减少7个月后止跌反弹；一、二手房间价格制约显现；尽管银行执行二套房首付40%尚不普遍，但改善客继续成为交易主角，改善需求包括首置改善、置换改善、多次改善甚至深度改善等。

　　据分析，央行与财政部等合理推出的房产新政，使得改善型需求成为房地产政策最大的受益方。由于首付、贷款、房价等多方面因素的制约，使得改善购房者入市意愿一直无法得到释放和转换，而此次一系列政策组合拳将有利于改善型住房需求的释放。

　　高端项目加快入市

　　另一方面，开发商推盘的热情也是随之高涨。数据显示，5月4~10日全市商品住宅的新增供应面积为32.93万平方米，环比上涨114.7%，成为年内供应第三高，供求接近平衡状态。

　　据搜狐焦点统计，5月上海楼市预计有50项目开盘。从各区域开盘分布来看，浦东10个，为供应量最多的区域；青浦、市中心各6个；松江、上海周边各5个；闵行、嘉定各4个；奉贤、宝山各3个；金山、崇明各2个。

　　4月成交持续走高，供求量纷纷创下年内新高。成交持续上扬刺激市场热度，开发商推盘的热情也日益高涨，加上5月为传统销售旺季，开发商更是加快了推盘的节奏。另外，此前一周全市最低报价5万元/平方米以上的高端商品住宅供应量达到536套；成交方面，此前一周全市单价5万元/平方米以上的高端商品住宅成交231套，有所下滑。

　　近期高端市场表现优异，开发商也加快了这类产品入市的步伐，在上周供应的集中带动下，预计接下来一两周高端市场仍会保持较高流量。

　　公积金利率应声下调

　　而就在央行宣布降息的第二天，公积金利率也同步下调，自5月11日起，下调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率由4%下调至3.75%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率由3.50%下调至3.25%。除去利率打折因素，个人购房公积金贷款利率和商业贷款基准利率，均已降至历史低点。

　　通知称，自5月11日起，下调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率不变，仍为0.35%；上年结转的个人住房公积金存款利率由2.10%下调至1.85%。5月11日(含)以后发放的个人住房公积金贷款，执行本通知规定。

　　2015年5月11日前发放的未到期个人住房公积金贷款，期限在一年(含一年)以内的个人住房公积金贷款，2015年5月11日起仍执行原利率，不分段计息；期限在一年以上的个人住房公积金贷款，2015年5月11日起仍执行原利率，自2016年1月1日起按本通知规定执行。

　　住房公积金贷款的下调，对于购房者来说，还贷压力将减轻。按照首套房公积金贷款50万元、20年期限为例，采用等额本息的还款方式，此次公积金利率调整后，月供额将从之前的3029元减少到2964元，减少了65元。20年下来，可节省1.57万元。