牛牛理财日报：如何应对第二套房贷(第133期)

    日前央行与银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》终于使社会各界在认定标准、还清贷款再贷和公积金贷款是否被排除在外等问题上迎来了统一的认识。概括起来，此次针对第二套房的贷款政策可谓“一刀切”。那么对于密切关注房产市场的自住购房人和投资客来说，新政出台或多或少牵动了他们的切身利益，本期的理财日报就是要告诉您：如何应对第二套房贷。

　　〈理财市场今日资讯〉：

　　暗访地下炒汇黑幕 真正赢利群体不到一成

　　1000美元可玩转10万美元？买卖黄金和外汇的杠杆最高可以放大100倍？不用到香港开户就可以玩转香港的投资工具？在目前投资热潮大 肆兴起的时候，广州有不少的投资公司打出了诱人的噱头，那么真有这么大块蛋糕从天而降吗？

　　日前，记者对藏身在高级写字楼里面的多家投资公司进行了暗访调查。

    震荡市三类基金受关注

　　进入11月份，市场持续震荡态势明显，而不同类型的基金投资机会也在出现分化。统计显示，自从10月16日以来，沪指创下6124点历史 新高后回落，迄今跌幅达到15.5%，股票型基金净值也随之出现大面积缩水。这时，有三类基金的抗跌性和投资价值开始受到投资者关注，那就 是货币基金、保本基金和“封转开”基金。

　　莫将股指期货当新股炒

　　自2006年中国金融期货交易所成立以来，关于股指期货的话题从未间断过，随着时间的推进，市场对于股指期货的关注焦点从股指期货 是不是该推出、股指期货推出有什么作用等宏观问题转移至股指期货推 出会不会像新股上市一样遭到爆炒等操作细节。特别前段时间股票市场大涨归因于股指期货推出将带来成分股溢价，近来股票市场调整也归因 于股指期货久而不推导致，似乎股指期货无所不能，可以决定股票市场的走势。笔者认为，关于股指期货有两点需要客观认识。

　　银行急出房贷细则

　　央行、银监会11日晚间联合发布《关于加强商业性房地产信贷管 理的补充通知》(下称《通知》)，昨日各商业银行总行相继接到该通知。本报了解，多数中外资银行零售银行及房贷部门负责人已着手对研究 文件内容，下一步将就此制定本行细则，或对此前已出的“第二套房贷 ”细则进行修正。外资银行方面由于还未能与央行征信系统进行对接，也将向央行、银监会提交过渡性方案。

　　万能险产品首次实现双重结算

　　与其他的专业理财机构相比，保险资产管理公司更有其独特的投资优势。在近期股市震荡加剧的背景下，保险理财产品的稳健特色日益凸显，而对于那些有实力并乐意创新的保险商而言，则更是迎来一个绝 佳的市场拓展机会。最先采取行动的是新华保险，它刚刚正式推出新款万能险产品“金包银一号”和新华“创世之约”投资连结保险。其此次动作的最大卖点在于帮助投资者在回避市场风险的同时获取更高回报。以上两款产品已在与新华保险合作的各大银行和邮局网点销售。

　　用信用卡套现投资是刀尖上跳舞

　　针对目前一些持卡人通过套取现金买基金或股票的做法，业内人士提醒，这种方式不可取，非法套现更不可取。首先，投资市场存在风险。震荡行情下，想赚取回报更加不容易。一旦出现亏损，将会造成无法按时还款而要支付高额利息。其次，信用卡套现不是免费午餐，各银行会针对不同的分期收取一定的手续费。

　　〈理财产品最新动态〉：

　　定期定投：轻松理财快乐生活

　　大学毕业刚参加工作不到两年的小王每月工资5000元，租房、吃 、用、行等开支合计3500元，为了给今后的发展奠定基础，小王虚心向前辈请教理财秘诀，在银行工作的朋友向他推荐了一种轻松理财方式— 基金定期定额投资。

　　 投保车损险最好按新车价确定保额

　　车险的保额和保费直接相关，保额高了，所需缴纳的保费就高。一些车险业务员就将脑筋动到了车险保额上，通过随意设置保额、提高 保额等手段，想方设法让车主多缴保费。车主在投保时一定要关注自己车辆的保额是多少，免得多缴了保费，却得不到相应的保障。本期理财教室邀请了太平人寿杭州分公司客户经理李青丰对该类问题进行解答。

　　260亿记账式国债今日发行 票面年利率为3.66%

　　财政部日前发布公告，将于今日发行今年第二十期记账式国债。本期国债实际发行总量为260亿元，经投标确定的票面年利率为3.66%。

　　据悉，本期国债为1年期固定利率附息债，12月13日开始发行并计息，12月17日发行结束。本期国债通过全国银行间债券市场、证券交易所市场发行，其中试点商业银行柜台销售部分不再另行分配额度。

　　〈牛牛理财每日支招〉：

　　第二套房贷新政又来临 专家教你如何应对

　　日前央行与银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》终于使社会各界在认定标准、还清贷款再贷和公积金贷款是否被排除在外等问题上迎来了统一的认识。

　　概括起来，此次针对第二套房的贷款政策可谓“一刀切”，即只要央行征信系统中留下过向商业银行贷款买房记录的自然人均执行第二套房的新政。那么对于密切关注房产市场的自住购房人和投资客来说，新政出台或多或少牵动了他们的切身利益，就此我们请来专家为您支招。

　　⊙见习记者 涂艳

　　以小换大

　　对于已经在银行贷款购买了一套房子，但有更换一套更大面积的房屋的人来说，专家并不建议冲动地将小房卖掉去买大房。毕竟在此强烈的紧缩政策之下，这么做无疑掉入了政策预警圈，似乎显得有些“无辜”。而如果真有“换房”需求，也应在充分考虑原来房子的面积、还贷情况以及转售为租的成本之后再打算。

　　按照新政，只要借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，就可以按照一套房的标准贷到款，即当您的住房面积低于该标准时就应该充分享受“照顾政策”的优惠。而如果第一套房面积在此之上，又利用了银行贷款，是否以小换大也值得商榷。对于已经还清贷款的人来说，按照新政都属于“有贷款记录的客户”，那么要想乔迁新居有三条出路：第一，将小房卖掉，在银行办理按揭贷款，但是按照第二套房的新规执行；第二，将小房转售为租，用租金抵房贷月供；第三，将小房抵押给银行，办理抵押贷款购房，其余缺口可办理按揭。

　　假设甲在上海拥有一套2004年竣工2室2厅的房子，当时成交价为100万元，评估机构将其现在的房产评估价格定在150万元。但现在其萌发了购买一套200万元新房的想法，以下为三套方案的明细：

　　第一种方案，假设甲将150万房款全部用于首付，约定20年还清50万元余款，如按等额本息还款，则共计利息支出为405742.77元，月均还款额为3773.93元。

　　第二种方案，将房子出租，每月收入平均3000元租金，按揭约定20年还清余款120万，则首付＝200×0.4＝80万，共计利息支出为973782.64元，月均还款额为9057.43元。

　　第三种方案， 假设银行抵押贷款额可以达到7成，期限为3年，并按照基准利率的1.1倍计算；按揭20年还清余款95万，则可贷款额为105万，按揭利息总额为770911.26元，月均还款额为7170.46元，抵押贷款利息共计105×7.83%×1.1×3＝27万元。

　　由此可见，第一套方案虽然月供压力和利息成本都最低，但是失去了小房的产权，对于没有房产投资意愿的买房人来说比较合适，而且如果能负担50万元的余款就完全没有必要在银行贷款。第二套方案代表了部分看好后市的投资人的想法，它不仅保留了原先的产权，而且利息成本也相较低于抵押贷款；第三套方案不仅程序复杂，而且成本较大，虽然保留了产权，但是会对购买和供养第二套房产生较大的压力。

　　欲购第一套房

　　对于大部分家庭来说，新房的购买刚性需求是不容忽视的，他们又主要存在于新婚夫妇的新居购置、父母为子女买房和子女为父母买房的三大类需求。

　　专家建议，对于新婚夫妇来说，如果目前没有趸缴房款的实力，但是又有急切的买房需求，可以考虑两种解决办法来规避二套房严格的房贷政策。其一为先买一套小户型房或经济适用房作为青年时期的过渡，并且尽量不用公积金贷款。《补充通知》中明确了对于人均住房面积低于当地平均水平的购房者的照顾，即他们贷款购买第二套房时比照第一套房政策。这样既解了燃眉之急，也可以期待政策的回转或规避提高首付和利率的压力。同时由于公积金贷款额度较低，如果不能起到太大作用最好不要将第一套房的指标用完。

　　其二，对于经济实力相对较强的夫妇来说，是购买一套面积稍大的房子还是将其用作投资也是因人而异的。假若拥有一定的投资实力，既期待资本市场的较高回报率又看涨房市，那么可以投资和贷款买房双管齐下，否则应当在二者间权衡利弊。

　　对于为子女买房的父母来说，子女是否成年是考虑的关键因素。如果是以未成年子女的名义购房而由父母作为还款人的话，并不会占用子女成年之后再贷款买房的第一套房指标，因为该子女并没有贷款记录。专家认为，界定第二套房并不能从产权来认定，也就是说子女成年并转移户口之后，是可以新的“户”为标准享受优惠的。

　　而如果买房时子女已经成年，但是却是以父母作为贷款人，那么按照《补充通知》，该成年子女如果想要购买一套自己的房子是受到“第二套房”政策约束的。对此，市民也纷纷表示了反对，认为新政出台并不应该有溯及力。

　　对于为父母买房的子女，专家认为很难规避第二套房新政的约束。由于年纪超过一定限额的中老年人来说，银行往往顾忌其放贷风险而“紧缩荷包”，但是农行推出的“接力贷”似乎给四十岁以上的中老年人和刚参加工作和收入暂时不高、还款压力较大的年轻人以解决之道。如果子女作为共同借款人，那么其再次贷款买房将首付40%，并支付银行高于基准利率10%的利息。但是专家同时提示，将产权登记为成年子女或许可以解除部分人的心头之患。

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