上半年楼市整体盘升 下半年小户型大增(3)

　　

　　众多因素引发房价上涨

　　2006年宏观调控政策对于打击市场中的投机行为，抑制房价增长过快，确实起到了一定的作用，不过，利用金融与税收手段，通过增加房地产交易成本来抑制投机需求的做法，恐有矫枉过正之嫌。21世纪不动产分析师孟奇说，政策并没有从根本上解决市场中因供需错位造成的供不应求，中低收入人群的住房需求无法通过商品住宅市场来消化。政策在抑制投机性需求的同时，短期内也抑制了自住性需求，一旦被抑制的需求集中释放，必然造成供需矛盾的进一步恶化。2007年4、5月份北京房价的涨幅分别高达10.7%和10.3%，其中前期被抑制需求的集中释放，是重要的助涨因素之一。

　　今年上半年，房地产宏观政策面较为平静，政府部门更强调既往政策的贯彻与落实。事实已经证明，仅仅通过增加交易环节税费，并不能有效地调控

房价，反而限制了二手房市场的活跃，使增加的交易成本向购房人转嫁，助推了房价的上涨。今年一季度以后，宏观调控政策重点转向增加住房供给，这对解决居民住房问题是有利的，但也应看到，二手房市场的活跃与新房市场梯次消费的形成，能够有效地分流住房市场需求，缓解供需紧张矛盾，也应成为稳定房价的有效途径之一。

　　与此同时，有专家指出，政策面的平静态势也使得开发商与购房者调整了预期。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授在接受本刊记者采访时表示，如在今年3月份，便有开发商进行试探性的涨价，市场以追涨来回应，由此引起更多开发商的效仿，同时亦有更多的购房者加入追涨的行列。

　　此外，股市的崛起成为影响上半年二手房市场的重要因素。年初以来，股市的持续火热，确实吸引了大批的投资人，在“羊群效应”的带动下，大量资金涌入股市，分流了楼市的资金，造成了一段时间内二手房市场的交易活跃程度受到影响。但随后，前期进入股市的股民，开始将获利资金转入楼市，楼市资金得到有效补充。21世纪不动产孟奇认为，5月底以来股市的巨幅震荡、深度调整，必然分化股市与楼市的投资者，而物业的保值功能以及低风险将受到成熟投资者的青睐，预期下半年仍将有大量的获利资金继续流入楼市，6月京沪两地楼市的火热已开始吸引投资者的目光。

　　诸多新特点值得关注

　　与此同时我们可以发现，今年上半年的楼市行情也表现出来了一些新的特点，颇值得大家关注。比如年初以来北京二手房市场的回暖明显早于新房市场，新房市场在上半年总体表现一般，一方面是受股市分流楼市资金的影响，但更多的是开发商捂盘惜售现象较重。部分开发商为了控制销售速度，有意提高销售价格，或者推后开盘日期，使市场的供应量减少，这就造成新房市场上半年价格居高不下但成交量明显下滑的“有价无市”的局面，这也促使部分需求向二手房市场转移，成就了二手房市场的提前回暖。而上海市场上半年出现新房与二手房市场交易同时火热的表现，更多是得益于去年下半年起受调控政策抑制的刚性需求的释放以及股市资金的回流。与以往投机需求助推交易不同，自住需求成为推动上半年上海楼市交易增长的主因。

　　此外，京沪穗三地还碰到一个相同的问题，即供应量不足、供需失衡的现象。广州知名楼市专家韩世同表示，自从2004年8月31日以来，广州逐步减少了土地的供应量，虽然政府的出发点是希望通过这种方式促使开发商加快开发此前已经批租出去的土地，但是其直接后果却是导致供应量的减少，造成供需失衡。在上海也碰到了同样的情况，数据显示，最近3年上海全市土地出让总面积是逐年减少，2004年为3415公顷，2005年为3198公顷，而2006年只有1415公顷，尤其是2006年上半年上海全市公告出让的土地为零。北京的具体情形也不容乐观，据了解，从2006年开始，北京五环以内的土地供应依然比较紧张，其后果就是三环以内已经难找万元以下的商品房。

　　还有值得关注的就是土地增值税对二手房交易的影响，日前上海地税部门发布了《关于个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题的通知》，规定从7月15日起，对个人转让非普通住房征收土地增值税。不过分析认为：以中端次新房为主体的二手房主大可不必感到恐慌，土地增值税提高的是高端物业的交易成本，因而交易成本极为有限。

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