投资性房地产 是利润魔方还是水中之月(5)

　　未改变公司本质

　　尽管新会计准则有可能对上市公司财务报表造成翻天覆地的变化，但业内专家认为，新会计准则并没有改变公司本身质地，很多上市公司也对新准则的使用颇为谨慎。

　　中信建投证券研究所副所长何暖媛表示，对于上市公司来说，新会计准则只是将过去企业隐性的东西在报表中显现出来，使报表更国际化、更合理，对公司经营本身没有实质性影响。

　　此外，投资性房地产带来的收益并不会随着资产价值重估或入账模式改变而有所变动，实际上，投资者在未来几年的时间，将看到由于投资性房产实行公允价值后导致净资产的增加，但同时也会导致相关的净资产收益率相对降低。因而，这仅仅只是投资性房产这一块资产价值何时入账的问题，对于公司的成长，并无实质的改变。

　　一位业内资深人士表示，期内多数公司还是会沿用成本模式，舍弃公允价值。原因在于：从税收方面的考虑，体现“投资性房产”的增值也将使企业要缴纳一笔不小的税金。首先是采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，那么在原有成本法下投资性物业作为固定资产，可通过逐年计提折旧来抵税的税盾作用就体现不出来。其次在公允价值下，投资性房产的增值部分如果进入当年的利润表，就要缴纳33%的所得税，虽可以采取递延所得税法，等实际进行转让时才真正纳税，但这部分税收还是要从当期利润中先行扣除。

　　出于种种考虑，使得很多房地产公司对选择新的计量方法“望而却步”。陆家嘴董秘毕海琳称，公司未来是否采用公允价值计量，需要满足相关条件，公司董事会目前还没有做出结论。另一家北京拥有大量“投资性房产”，可能存在巨大重估溢价的上市公司董秘表示：出于稳妥的考虑，公司目前决定还是沿用原来的成本模式，对新会计准则还在研究中。

　　可以预见的是，绝大多数绩优的房地产公司，如没有负债的陆家嘴、华发股份等，不会轻易将其投资性房地产全面进行账面溢价，即便采用公允价值计量，也只会是逐渐的、稳步的方式。但也不排除一些负债率高的企业为了提高净资产，增强融资能力，如再融资或扩大贷款额度等，或是为了配合“小非”解禁行动，大股东为了达到高价抛售股票的目的而运用公允价值法来调节业绩，“一口气吃成胖子”，但是接下来的就是每年业绩动荡。

　　虽然上市公司是否会对投资性房产采用公允价值法目前尚无定论，但有一点是肯定，不急于将资产“变现”的公司，其在二级市场肯定比哪些急吼吼兑现利好的公司要走得深远。