投资性房地产 是利润魔方还是水中之月(2)

　　公允价值法虽然描绘出了诱人的未来，但是据不完全统计，拥有“投资性房地产”公司在整个房地产上市公司中比例并不高，估计在10%左右。绝大多数的房地产公司开发的房地产都是它的产品，是作为存货而非投资物业。更进一步地说，由于新会计准则的“灵活”原则，拥有投资型房产的上市公司明年是否会采用公允价值计量模式还是一个问题，相应地，公司业绩是否会出现大幅溢价也值得商榷。即便明年可能会有房地产上市公司采用新的公允价值模式，但因其间有着千差万别，投资者对单个公司还应该区别对待。

　　投资性地产：占比甚小 影响甚微

　　虽然新会计准则约定的是“投资性房地产”，但实际上多为投资性房产，而很少有投资性地产。根据新会计准则，投资性地产包含两方面：已出租的土地使用权，指企业通过受让方式取得的土地使用权，用以经营租赁(不含融资租赁)方式出租；持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过受让方式取得的、准备增值后转让的土地使用权。

　　对于前者，我们不难理解，但是对于后者，是有很多局限性的。由于我国土地所有权属于国家，企业拥有的只是土地使用权，如果在一定期限内不开发的闲置土地，国家要收回其土地使用权。因此，像投资房产一样先低价吃进一块地闲置两三年以后再高价卖出，这是为国家所不允许。新会计准则对此也作出了特别说明：闲置土地不属于持有并准备增值的土地使用权。根据《闲置土地处置办法》的规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过1年未动工开发建设的；或者是已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。当然，现实中，各地对闲置土地的年限界定均有所放宽，一般为二年。最近武昌鱼就公告就称，因土地闲置时间超过二年，其在鄂州市葛店开发区拥有的面积为258691.1平方米国有土地使用权，可能被鄂州市国土资源局收回。

　　事实上，在上市公司中，投资性地产是占比甚小，并呈逐年下降的趋势。因此，即便上市公司在2007年对这部分地产实行公允价值法，对业绩的影响也微乎其微。目前，投资性地产主要集中于拥有开发区的上市公司。比如张江高科、陆家嘴、南京高科等。开发区从政府那儿取得一大块土地，然后再逐步出租给园区内的企业，从中赚取土地使用权的价差，或者是转让某一地块，赚取价差。

　　张江高科位于浦东四大开发区之一的上海张江高新技术产业开发区。近年来，张江这一块土地随着上海的外扩，升格为城市中心地区，房地产升值极为明显。同时，随着张江高科技园区的发展，其承担的开发范围也从最初开发4.2平方公里，扩大至目前的25平方公里，今后园区还将向南扩展至外环线，总体规划面积将达到54平方公里。目前，公司完成土地开发面积17平方公里。但是，张江高科拥有大量的土地储备量，用于纯土地经营的却不多。据公开资料，张江高科土地转让收入2004年为2.96亿元，2005年迅速下降为687.56万元。

　　可以预见的是，在土地资源越来越紧缺和房价越来越高的趋势下，拥有开发区大量土地储备的公司也不愿直接进行土地经营，而转向利润更高的房产经营。