投资性房地产 到底是利润魔方还是水中之月

　　在新的会计准则中，投资性房地产无疑是最受投资者瞩目的一项，因为在国内房地产市场大幅度上升的背景下，拥有投资性房地产就意味着拥有了大宝藏。一旦公司按公允价值计量投资性房地产，公司的业绩很可能出现爆发性增长。但并不是所有的房地产都属于投资性房地产，也不是所有的公司都会采用公允价值计量投资性房地产。那么，投资者该怎样看待投资性房地产呢？

　　文/本刊记者 郭娴洁

　　2007年可谓是房地产的多事之秋，调控“紧箍咒”一声紧似一声。然而，与此截然不同的是，在股市中，尤其是下半年的股市中，房地产股却与银行股并驾齐驱，成为了行情的主角。年关将近，房地产股更是一马当先，甚至连续飙升。关于房地产股未来猜想的种种利好充斥市场，其中，2007年新会计准则即将启用的背景下的“资产重估升值”概念，似乎成为了房地产股强悍的首要理由。

　　然而，新会计准则是否真的让所有的房地产股一夜“暴富”？市场对新会计准则是否存在误读？新会计准则又将对哪些房地产上市公司或拥有房地产的上市公司产生实质性利好？

　　关注焦点：公允价值法VS历史成本法？

　　房地产行业之所以被普遍认为是受新会计准则影响最大的行业之一，其关键在于准则中对于“投资性房地产”可采取公允价值计量模式和会计报表中须单列“投资性房地产”项目的新规定。众所周知，从谨慎性原则出发，过去会计报表采用的都是市价和成本“孰低法”。例如，投资房地产，购入成本为1亿元，如今涨到2亿元了，按 “孰低法”，只要房地产不转让，账面上只能是1亿元；而新会计准则将按“公允价值”计算，即市价真的升值到2亿元，这块房地产投资便可调整到2亿元。

　　那么，又何为“投资性房地产”？新会计准则规定，“投资性房地产”是指能够单独计量和出售、为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，如已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租建筑物等。

　　同时，新会计准则还明确了“非投资性房产”的范畴：企业拥有并自行经营而非出租的旅馆饭店、自用房地产(为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权，职工宿舍)、作为存货的房地产(房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的

　　对于“投资性房地产”，新会计准则规定，公司的财务计量处理可以采用历史成本模式(按购入价计量)，也可以公允价值模式(按市价计量)。而只要满足二个条件，即可采取公允价值计量模式：一、所在地有活跃的房地产交易市场，投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易；二、企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。

　　可以看出，对于大多数“投资性房地产”而言，在明年若想采用公允价值计量模式并非难事。而采取公允价值模式，其“投资性房地产”不计提折旧或进行摊销,以会计期末其公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。换言之，在近年中国各地