投资性房地产 是利润魔方还是水中之月(3)

　　投资性房产：蕴含丰富“矿藏”

　　与投资性地产廖廖无几截然不同的是，房地产上市公司用于租赁的投资性房产却是多如牛毛，相当部分房地产企业多多少少有所涉及。典型的有张江高科、浦东金桥、保利地产、陆家嘴、栖霞建设、金融街、外高桥、北辰实业等。

　　张江高科实行战略转型后，主营业务由

房地产业转型至以物业经营为主，在园区内建造了大量的厂房和办公用房。2005年，公司房产租赁收入达8239万元，毛利率高达66.98%，大大超过了土地转让的毛利率(2004年为6%，2005年为16%)，甚至超过了房产销售57.82%(2005年)的毛利率。目前，公司已建的张江大厦、四标二期厂房、soho三期小型智能孵化楼等出租情况良好，拟建和在建的有张江创新园项目、张江创业源项目、张江高科苑项目，今年又斥资11亿元收购母公司上海张江(集团)有限公司下属控股子公司上海张江集成电路产业区开发有限公司、上海八六三信息安全产业基地有限公司、上海市银行卡产业园有限公司三家公司拥有的经营性房产总计13.6万平方米。几项相加，公司拥有的物业规模将达到65万平方米以上，相关机构研究表明，按照公允价值法的市价重估，公司房地产重估价值增值约40亿元，重估后每股净资产可达6.4元。

　　无独有偶，近来连续飙升的陆家嘴在其2005年年报中称：未来数年公司主营业务收入中来自土地批租收入预计会快速下降，从而影响公司的利润，公司已将房产经营作为提高公司盈利能力的主要途径，从单纯的土地批租逐步过渡到自行开发以高档办公楼、商铺和国际社区为主的物业，并进行租赁获取长期收益。目前，陆家嘴拥有大量的投资性房地产项目，如明城花苑、锦城大厦、一百杉杉、玫瑰园、长鑫大厦、软件园、新景园一期和二期商铺、水族馆、陆家嘴花园一期和二期(商铺)、众城大厦、向城路东科大厦等。另外，公司新开工项目3个，建筑面积约为9万平方米；在建项目8个，建筑面积约28万平方米。这些新开工和在建工程虽然有相当部分房产是销售产品，但其中的商业房产多为投资性房产。从公开资料可以发现，陆家嘴这些投资性房产中的明城花园、玫瑰园、陆家嘴花园一期商铺、锦城大厦、众城大厦为2002年以前持有的，而上海的房地产真正的上涨始于2002年，可见这些物业一旦采用公允价值法计量，其升值空间是相当可观的。

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