投资性房地产 是利润魔方还是水中之月(4)

　　非房企手握“利润魔方”

　　近5年来，全国房价是涨声一片，除了房地产企业是最大的赢家外，许多拥有大量房产、地产的非房地产企业争先恐后地搭上房价上涨的“顺风车”。在股市中，这类企业主要集中于百货商业行业和高新开发区板块，如小商品城、益民百货、新世界、杭州解百、南京高科、等。

　　小商品城是最典型的代表。该公司主营租赁服务业，在中国小商品的发源地和集散地——义务建有大量的市场，在市区有宾王市场、篁园市场、针织市场、家具市场、领带市场、国际商贸城等数个市场。其中，国际商贸城是超大规模的市场，分三期开发，营业面积约260多万平方米，目前一二期(约130多万平方米)已投入使用，三期正在加紧建设中。从公开消息看，国际商贸城获得了政府的大力支持，市场获得土地的价格很低，一期为15万元/亩，二期为90万元/亩, 而周边房产项目建设取得土地的价格在15万元-22.5万元/平方米。而国际商贸城的商铺按市价普遍在10万元/平方米左右，在新会计准则下，给人的想象空间巨大。

　　益民百货在上海市中心城区的淮海路及周边拥有商业房产达14.74万平方米，其中相当当部分是用于出租的投资性房产。如益民百货2003年以5045.1136万元收购了上海市瑞金南路1号海兴广场裙房一层2672.2平方米的房产，折合每平米18880元/平方米。从2002年起，益民百货还对上海淮海中路的柳林大厦实施分批整体收购，至今已拥有柳林大厦77.8%的建筑面积，共计28639.27平方米，收购价格最低1.2万元/平方米，最高1.78万元/平方米。目前，这部分物业全部用于出租，仅一至六层每年的租金就达3000万元。此外，益民百货2005年9月23日，益民百货又以9490.47万元购买了淮海中路6处共计1430平方米商业房产和办公用房，折合6.27万元/平方米。公司将此次资产收购全部用于出租，预计年租金收入为903万元。2006年10月，益民百货以7831.5万元收购上海市卢湾区土地房屋发展中心拥有的五处房屋，即南昌路69弄5号独幢花园住宅(建筑面积1551平方米)、建国西路56弄7号独幢花园住宅(建筑面积533.5平方米)、建国西路56弄8号(乙)独幢花园住宅(建筑面积294.4平方米)、瑞金一路150号(淮海中路路口)5A室公寓(建筑面积120.65平方米)及瑞金一路150号(淮海中路路口)6室公寓(建筑面积179.55平方米)，折合均价2.9万元/平方米，公司表示将用于出租经营。可以看出，益民百货收购的商业房产和住宅房产，均位于寸土寸金的上海繁华商业街，是真正的稀缺资源。目前该地段的公寓价大致为2.5万元/平方米，办公楼要达到3-5万元/平方米，商铺的价格则更高，通常在5万元/平方米以上。可以肯定的是，这批中心地带的房产无疑是益民百货的丰富“矿藏”所在。

　　拥有得天独厚地理位置的新世界亦是如此。公司将位于上海南京西路上的新世界城部分楼层用作出租，如十楼(面积9200平方米)租给英国杜莎NBD公司开设了杜莎蜡像馆，以及将相近楼层出租给相关餐馆。根据新会计准则，可以单独计量的出租房产可算作投资性房产，新世界出租的这些整体楼面无疑是可以单独核算，一旦按公允价值法，其

　　除了百货商业行业外，开发区也拥有大量投资性房产，不过与商业企业的商场不同的是，开发区拥有的投资性房产多表现为厂房形式。如南京高科，公司背靠南京市国资控股100%的南京新港开发总公司，在土地开发上有着无与伦比的资源优势，其储备土地主要是工业用地，取得成本相对较低。随着园区开发，土地转让工作的逐步完成，公司将逐渐实现其土地储备的增值效应。根据其2005年年报，公司房屋出租收入为 1865万元，同比增67%。凭此判断：公司的投资性房产正在大幅增加。

　　可以预见的是，拥有大量投资性房产的非房地产企业因手握“利润魔方”，将成为明年市场的关注焦点之一。