温州长线炒房客上海捏盘

　　昨日接到记者电话时，温州人虞先生正和亲戚朋友召开家庭会议，商讨如何应对新出台的税收政策。

　　“买卖都是要有商业逻辑的，这个时候抛盘，不仅没有人接盘，而且加剧市场风险。”在上海投资了4处房产的虞先生，显得相当谨慎。

　　而在上海、杭州等地投资了近20处房产的温州人郑先生，昨日表示仍然坚持3月份上海房贷新政出台后一样的选择———捏盘，即长线投资。“政策的确很严厉，但我早已经打算做长线。”

　　其实，虞先生和郑先生只是近一个星期内记者所接触的十几个温州人中的2个例子。他们有着比较共同的特征：在温州经营私营企业，现金流稳定，房产投资较为庞大，但只是作为起企业附属的资产经营。在市场充满悲观心理的时候，这些温州人都一致选择谨慎长期投资。据不完全调查，温州人在上海创业的大概有20-30万人。其中把投资房产作为主要收入来源的至少有5万人，这些人至少拥有两套以上房产；另外，至少10万人置有房产，并且多数希望能买第2套。

    自住转向投资

　　眼下，郑先生在上海拥有12处商铺、3套住宅，还在杭州买下了2套房子。但最初，他并不是基于炒房。

　　当年郑先生和家人都认为应该在上海买房，用途就是留给儿子居住，或者自己经商。

　　郑先生说：“这种情况，温州人非常普遍。”比如温州人陈先生，这个在上海念书的24岁小伙子，其父亲就是几年前在上海买好了房子。

　　2002年初，郑先生以1.3万元/平方米的价格，从新加坡人手里买下菊园一套房子，打算自己住，但后来发现房型不好，加上妻子喜欢浦西南京路一带，于是就打算等升值卖掉。今年2月份，他判断房价已经很高，就以1.6万元/平方米的价格卖出。

　　此后，郑先生妻子的“姐妹圈子”开始讨论杭州房产，于是一道相约去杭州钱塘江边买房，在风景秀丽的江边他们以7000元/平方米的价格买入，现在已经升值不少。

　　郑先生一般坚持在上海内环线内买房，唯一一个在外环的项目是靠近杭州方向的松江九亭。“我买了两套小高层，周边都是别墅，5000多元/平方米，首付只要11万，很便宜。”在郑看来，这属于小投资，他的打算是，“九亭离杭州近，如果住在杭州，可以把这个地方当作前往上海的旅馆。”再不然，从杭州、嘉定方向公路会带来密集的人流，几年后也有升值空间。

    转炒商铺

　　但此后，郑先生却很少投资住宅。“如果早年投资住宅，现在资产肯定会更多。”尽管如此，但郑先生仍然认为，住宅的出租回报率很低，如果出租回报率低于10%，连利息不够，那就不适合长期投资。

　　事实上，郑先生和他亲戚的投资组合里，商铺占了很大部分。“温州人喜欢投资商铺，因为本来就是生意人，是老本行。”

　　郑说，现在上海专业市场背后都有温州商人的影子：闸北七浦路服装市场、嘉定轻纺市场、恒大建材市场、松江鞋业皮革市场、普陀区国际包装运输城、正在建设的嘉定五金城、松江国际礼品市场、浦东数码机电城、西藏路鞋都等。

　　2001年，上海城隍庙一批商铺打出诱人广告：客流量50万人次，租金回报率达到11%-20%，未来商机无限。郑先生和家人考察后，心动不已，以10万元/平方米的价格，一口气买下8套(每套面积6平方米)。“没想到，现实的租金让我们大跌眼镜，现在的租金才1.4万元/年/套。”

　　这笔投资尽管告败，但郑先生并未把商铺出售。在他看来，每笔投资都有风险，无需大惊小怪。现在，他们大量投资社区商铺，租赁做超市、药房、火锅城、网吧等。去年，他和朋友还联合竞标上海最大的眼镜批发市场。

　　郑认为，商铺是长线投资，出租回报率非常理想。“2002年买入的商铺，投资回报率能够达到15%；后来买进的，在8%-10%；现在买的话，只有6%了。”

    炒房“温州模式”

　　郑先生和大多数温州企业家一样，经营房产模式具有“温州特色”。郑仍然在温州经营企业，并不经常来上海。但他在上海有一位曾从事股票投资的朋友，就是这位朋友负责在上海搜罗房产信息。

　　“我有一张上海地图，一有信息，我们就在电话里讨论。”郑说，投资信息由朋友提供，他们共同分析，然后他负责筹钱，“以我在企业界和朋友圈子里的威信，打个电话，100万就打进帐户”。

　　郑投资的眼镜批发市场就是一个例子，这个竞标的商铺项目需要几千万元，郑占25%，一个温州私营企业投资50%，剩下的都是亲戚朋友入股。

　　这种模式在温州非常普遍，另一位温州人虞先生在上海拥有4.5套房子。“0.5套就是因为和别人合买。”虞先生告诉记者。

　　此外，银行贷款也让郑先生获益非浅。“前几年贷款容易，通常能贷房价的50%-60%。贷款的作用在于钱生钱，这几年房产形势好，买进包装就会升值。”几年来，郑的银行贷款占到总资产的1/3。2005年3月份以后，上海银行提高贷款门槛，郑先生就用自有资金进行投资。

　　“无论做什么投资，对国家政策和各地投资环境都要有非常敏锐的触觉。”郑先生说，“你要像当半个国家总理一样。”

　　2002年，上海的商铺几乎没人要买，价格甚至低于住宅楼，许多商铺开发商陷入困境。而郑先生就是“从这些失败者手中低价收购了大批商铺”。

　　“当时我刚去过深圳，看到深圳发展是以香港为中心。而长三角地区的发展，我判断上海将是中心。”郑先生分析，1998年上海出现过房产高峰，但2000年又跌入低谷，但那时开始，上海开发力度加大，房产需求加大，所以上海房产肯定会回升。果然，在郑先生买入大量房产后，房产升值迅速。2003年上海世博申办成功，“房价一个月内就升值了30%”。

　　王芳艳 NBD 上海报道