房产包装师的生财妙招(6)

　　托管到张雄斐手中的物业，必须得包装成具有一定档次的公寓房，“最起码得跟三星级酒店的房间相当，”他说，“就目前日租公寓的租金水平来看，一般情况下日租金水平在100～150元之间，这是有一定经济实力的人士才能承受的价格。反过来来说，这些人对物业的要求也比较高，如果装修、家居配套的品质太差，就根本打动不了这些人的心。”

　　如果房间原本经过装修，张雄斐会在原有的基础上进行微调，如对损坏部分进行修复 ，对破旧部分进行翻新，而如果是毛坯房，那就得按照一定的标准进行装修了。

　　房间内部的配置很有居家的味道。张雄斐告诉记者，他会按照家的标准来布置这些日租公寓。如在客厅配备彩电、沙发、空调等，在厨房房内也会配备炉灶、

微波炉、锅碗瓢盆等等，客人自己想吃什么就可以做点什么；在浴室内，有洗衣机、热水器。

　　“住在我的日租公寓里面，就像住在自己家里一样方便，而价格与酒店相比，又要便宜得多，至少可以节省40%以上的费用。”他说。他在每套房子上的投资也不少，就光是配备电器，平均要5000元以上。当然，也有部分房源中原本就配备得有，他只是做一些适当的补充。

　　正是在房子上面花费了不小的成本，张雄斐对消费者的选择也十分小心，他一般只会选择那些来上海出差商务人士，或者来沪旅游的外地人。前些天有一个学生找到他要求租一套房间开一次生日Party，但是被他拒绝了，因为他害怕这些学生糟蹋房子。

　　目前主要借助网络经营

　　据张雄斐介绍，目前他所有生意中，有八成左右是来自网络预定。

　　他所指的网络预定，就是指客户通过网上搜索引擎进行搜索，而后找到他在网上留下的联系方式，跟他取得联系。他在“阳光移动公寓”网留下了自己的联系方式以及房源简介。这个网站是专门为“阳光移动公寓”加盟店中发布房源信息的网站，通过搜索引擎进行搜索可以发现，它的排名还是比较靠前的，可见知名度并不低。

　　张雄斐经常要做的事情就是将房源信息发布到这个网站上，并留下联系方式，然后等待客户自动找上门来。但这样让他往往感到很被动，因为他有时候一天能够接到十笔生意，而有时候几天没有一个电话。这让他感到有些担忧，如果太依赖网络，对他来说并不是一件好事。

　　此外网络诚信的缺失让他在经营过程中感到有些无可奈何，原本可以通过很简单的方式来处理的事情，通过网络反而变得有些复杂了。他举例说：“很多外国客户在网上看到了我发布的资料之后，便很习惯地就在网上将钱打进我的账户，而我收到定金之后，也会按照他们的要求来安排，我们之间的交易就这么轻松完成了。但是在国内就行不通了，有些外地客户在网上看到了我的资料之后，还要打电话核实，同时还要实地考察，亲眼看到房子之后，才会将定金交给我。这会浪费我很多时间，对客户来说也并不划算。”不过他承认这是现实，一时间无法改变。

　　为了减少对网络的依赖，张雄斐也在考虑增加新的方式来拓展自己的业务。他目前正在尝试跟一些大型公司建立联系，将自己手中的日租公寓推荐给他们，方便这些公司来沪人员选择。同时，他也考虑在合适的地方发布一些广告，让更多的人来了解他的日租公寓。

　　妙招四 ：分割出租，租金远超整套房

　　代表人物：郑旭

　　妙招解析：将130多平方米的三房分割为6个面积在15平方米左右的小单间，花费4000余元对房间进行简单装修，分别以360～580元不等的价格出租给6个人。

　　市场效应：如整体出租，租金1800元/月仍无人问津，分割出租后，月租金达到2400余元，而且全部成功租出去。

　　郑旭是一个

房产投资者。他自称从2001年就开始关注楼市，也一直看着

房价在不断上涨。错失了一次又一次机会之后，他终于在去年年底买了一套。物业选在南方商城附近，为一个新开的楼盘。

　　买进物业最初的两三个月内，房价还是在不断上涨，而他以9500元/平方米的价格买进的房子，在三个月后也涨到了11000元/平方米。看到自己的投资在短短几个之内就已见效，他颇有成就感。

　　但是他的成就感没有能够维持多长时间便遭到了“当头棒喝”。从今年3月份开始，国家开始对房地产市场进行宏观调控，各项不利于投资的房地产政策接连出台，上海房地产市场也由此由火热转为冷清。

　　郑旭曾想过转手解套，但是挂牌之后很长时间没有人愿意接手，这让他感到很无奈。房价在此后的一段时间内，又有所下降，而自己又要每月归还银行贷款，一时间让他感到非常懊悔，当初为什么要买房投资呢？

　　房价不再上涨，银行贷款像大山似的压在他的心头，让他感到非常难受。于是他想到通过出租来减轻自己的负担。刚开始的时候，他将房子以1800元的租金价格在中介门店中挂牌，但是没有人来承租。他想将房子装修之后在出租，而且也能够租出好价钱。但是一想到要付出大约7万元左右的装修投资，他又有些犹豫不决了，因为目前房价已跟他当初购买时的价格相差不多，如果再追加投资的话，会加重他的负担。

　　还有更让他担心的是，这里的房租价格一直不高，他了解到，即使通过豪华装修过的三居室，月租金价格也不过3000元左右，而且租赁市场并不怎么活跃，所以后面追加的投资成本，不知道又得花费多长时间才能收回。

　　一次偶然的机会，他从一个中介那里了解到这样一个信息，现在市场上一些小房型很吃香。这给了他启发，何不将自己的物业分割以后出租呢？他从市场上进一步了解到，目前一些面积在15平方米左右的小单间，每月的租金能够达到450元左右。通过测算，他发现自己的物业完全能够分割成6个小房间。

　　说干就干。郑旭请了一个木工，买了一些三合板、木条之类的材料，开始分割。他将客厅和一件面积较大的房间分别分割成为两个房间，中间由木条搭成框架，然后将三合板钉上去，房间自然就被一分为二。另外两个面积较小的房间保留了下来。同时，他对房间进行了一些简单装修，如在厕所里铺上瓷砖，各个房间都装上木门，在厨房里安装橱柜等等。

　　然后，郑旭花了大约3000元，从二手货市场上买回电视、冰箱、洗衣机、热水器、煤气灶等，以便吸引租客入住。做完这些，郑旭总共花费了4000多元。实践证明，他的这些钱花得值。

　　而后，他在“搜房网”、“上海热线”等网站上发布个人房源出租信息，以360～580元不等的价格出租这六间房子，在短短十几天内，他接待了十多个来访者，最终房间全部出租。最终，他这六间房子每月租金收入为2420元。跟以前整套出租相比，租金水平大幅提高，而且出租速度也快了不少。

[上一页]　[1]　[2]　[3]　[4]　[5]　[6]