房产包装师的生财妙招(5)

　　市场效应：目前手中已有20多套公寓房。

　　在约定的地点见到张雄斐时，记者看到他手里提着一个纸袋子，袋子里装着床单、毛巾、桌布之内的东西。虽然已经是上午10点钟，他还没吃早餐。在福州路、浙江中路附近的一家麦当劳餐厅买了一份早餐坐下来之后，他的“小灵通”铃声响了。

　　张雄斐看了一下，区号显示是南昌打过来的。他轻轻按下接听键，然后很职业化地问候对方：“你好！”记者听到他说：“要在明年1月20日前后租房呀，没有问题，我刚好有套在中山北路附近的房子。”……(停顿，并且很认真地接听)。“你要在这个月的22日看房？没问题，我到时候带你过去看一下。”打完电话后，张雄斐告诉记者，这是一个南昌人打过来的电话，她的小孩要在寒假来上海新东方英语学校补习英语，想找一套能短租的房子，租期为一个月。

　　张雄斐现在从事的生意就是经营日租公寓，也就是能够给那些在沪短期逗留，但是又不想住酒店的人来准备的一种物业。他加盟的是总部设在北京的“阳光移动公寓”，因为店开在浦东世纪大道旁，所以取名大道店。

　　日租公寓是一个新兴的租赁产品，在上海发展时间不超过两年的时间。这种产品是为消费者提供住宿的地方，而且能够满足短期租赁的要求，租金价格相对于酒店来说，却又要低得多。目前租赁价格也会根据地段不同而有所不同，如南京路附近的租金每天约220元，而中山北路附近则只需140元左右。

　　张雄斐现在做的生意就是将房子从房东手中接管过来，而后通过相应的渠道让消费者了解到这些信息，并成为他的客户，他为房东赚取租金，同时也为自己带来收入。目前他手里有近20间公寓房，他在准备扩大经营规模，只有做出规模，才能产生规模效应，他这样认为。

　　保障物业有长期稳定的租金

　　很多人都愿意将房子交给张雄斐来管理。因为在他们看来，这样的方式能够保证自己获得一份长期而稳定的租金收益。

　　张雄斐会跟房东签订一份托管协议。协议中主要规定两方面的内容，其一是规定物业由张雄斐对外出租，其二是房东每月将得到固定的租金收入。

　　邹小姐从网上看到了他的联系方式之后，主动要求他来代理出租。邹小姐的房子在浙江中路上的中福城内，此前也曾跟上海一家酒店公司签订过代理协议，月租金价格为2500元。但是最近退租之后，因为临近年底，在退租后的20多天内，一直没有找到合适的客户，空关就意味着损失，这让她一度很着急。

　　看到张雄斐的“阳光移动公寓”之后，邹小姐决定把自己的物业让他来代理，因为她觉得能从中获得稳定的收益。一个月下来，张雄斐付给她租金3300多元，比当初的收益还要高。

　　张雄斐坦承，虽然他给房东付出的租金与市场水平相比并不会高出很多，大多数情况下相当。但是，由于他能够和房东们签订长期的托管协议，比如两年或者更长时间，房东们便可以避免因为空关而带来的损失。有过

房产中介经历的他知道，每套对外出租的房源，基本上平均每年有1.5次的空关次数，如果每次空关15天，这会造成一个月的租金收益损失，同时加上每次委托中介出租所支付的佣金，与托管相比，获得租金收益就要低了不少。

　　托管是目前张雄斐最为常用的一种方式。目前他还想发展另外一种方式，就是代理。他说：“房东可以将房子委托给我，由我来代理房东对外出租，我在租金收入中间扣除相应部分作为我的报酬，其他的全部归房东所有。”这种方式适合那些想在租赁淡季短期出租的房东。不过，这种方式他还是运用得比较少，因为大部分房东更加愿意长期托管。

　　包装是必不可少的方式

　　“对物业进行包装必不可少，”张雄斐说。

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