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央行房地产金融报告解读：
楼市会推倒重来吗？
预售变现售 开发商日子难过
央行报告会以何种力度实施
文前提要：如果央行真的取消房屋预售制度的话，那么中国的房地产市场将经历一次巨大的变革。购房者从此之后不再是面对一份楼书、一张售楼小姐的嘴来购房了，他们能实实在在地感受房屋以后再下判断。
然而也有人担心，期房退出市场会造成一段时间的真空期从而推动房价上升，本刊记者就这些敏感问题采访了沪上房地产专家，得出的结论是：房价不会受此影响上升，购房者可静观其变。
文/本刊记者 甄爱军
“如果取消预售制度的话，将会造成房地产市场的洗牌，这是一件好事情，”在谈到如果真的取消中国现行的房屋预售制度对房地产市场的影响时，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授如此认为。
由人民银行房地产金融分析小组撰写的2004中国房地产金融报告称，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”从这段话中的字面来看，似乎只是央行的一面之词，但是这被专家看作是一种信号，而这个信号并不仅仅只是震慑开发商而已。据尹伯成的判断，真正取消该制度的可能性并不是没有。
那么，这对于房地产市场的影响主要表现在哪里？购房者应该如何应对，我们听听专家的说法。
期房预售制度的前世今生
期房预售制度的产生，有它特定的历史原因。要寻找期房产生的原因，我们先要厘清一个概念，那就是何谓期房。
期房即预售商品房，是指从开发商取得《商品房预售许可证》可以公开发售开始，直至取得之前的商品房。期房一般没有整体竣工，购房者在购买期房时签订的是《商品房预售合同》，购买后一般需要等待一段时间后才能入住。就上海目前的情形来看，签订预售合同到最后入住，大约需要等待一年半左右的时间。
跟据2000年11月29日下发的上海市房地局《关于严格执行商品房预售新标准的通知》可知，上海商品房预售标准(中低价普通商品房的预售标准除外)分为两种：一种是7层以下(含7层)商品房项目，应当完成基础工程并施工到主体结构封顶；8层以上(含8层)的商品房项目，应当完成基础工程并施工到主体结构2/3以上(不得少于7层)。
而与之相应的现房是指开发商已办妥所售项目的《房地产权证》的商品房。现房必须是整体竣工并通过验收，购房者在购买现房时签订《商品房买卖合同》，即买即可入住。
据专家介绍，国外的商品房交易是采取“先建后售”的方式进行的，也就是说开发商先取得土地的使用权之后再开发建设，商品房建成后再行出售。这种方式对于购房人来说十分安全。
尹伯成说，我国房地产市场刚形成不久，开发商品房耗时很长，同时需要大量的资金方可维持，为了鼓励开发商进行房地产开发，拉动内需，在1997年前后，推出期房预售制度。推出这种制度的目的在于方便开发商资金周转。
期房预售早该取消
在尹伯成看来，预售制度的存在已经不合时宜了。“现在是应该考虑取消这些制度了，目前的时机已经成熟，”他说。
台湾地区房地产政策研究协会秘书长蔡为民先生认为，期房预售其实不合理的形式，他说：“购房者买下期房之后，在很长一段时间内，产权、房屋都不属于购房者，但是他们确需要向银行支付贷款利息，对购房者来说是不公平的。”
期房预售一直被学者认为是开发商“空手套白狼”，依靠银行和承建商垫付大部分开发成本，房屋未建成，即通过认购金开始了资金回笼。这就相对于开发商只要花费很少的成本，就可以获得非常大的回报。
根据“上海房地资源网”登记的数据显示，上海目前有4500多家房地产开发企业，这被业内称之为“百花齐放”。但是有学者认为，这正是由于预售制度的存在，导致市场淘汰机制彻底失灵。
尹伯成认为，由于期房预售制度的存在，要让购房者承担诸多风险，这也有失公平。诸如目前出现的“货不对板”、“烂尾楼”、“一房多卖”、“重复抵押”等现象，莫不与预售制度有关。
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