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央行房地产金融报告解读：
楼市会推倒重来吗？
取消期房不会推升房价
预售变现售 开发商日子难过
提要：取消现行房屋预售制度、改期房销售为现房销售的建议，短期内只是政策宣示效应，会在有关部委统一协调并且观察房价走势后，在有必要时才实施。
本刊记者 张学庆
“这个报告相当专业化，而且很多地方颇有新意，提出的政策建议很多具有操作性。”易宪容博士对央行最新发布的房地产金融报告作出如此评论。这位中国社科院金融研究所的博士近年来一直对中国房地产过热状态持批评态度，他在接受记者采访时说，“央行的报告基本客观，不少问题认识深刻并颇有新意，比如说，提出节约使用住房的消费理念和建议停止期房销售等。”
符合国情
易宪容说，央行报告提出，要引导以中小户型为主的住房消费，并把这种住房消费看作是节能、环保、省地、长期可持续、降低银行信贷风险的基础。
他认为，就目前中国的土地资源、金融资源及民众的可支配收入水平来看，这种节约性住房消费理念符合中国国情，是中国住房市场真正能够持续稳定发展的核心。
易宪容认为，这样的消费理念不仅可以调整扭曲的商品房供应结构，缓解住房供求的矛盾，而且可以让更多的民众买得起房、住得起房，真正满足绝大多数民众的基本居住需求。在短时期内，中国的住房政策应该是以这种消费理念为基础及核心，改变目前这种完全脱离中国实际的住房消费理念。国内绝大多数民众的住房需求还应该是以中小户型为主的节约型住房消费。“一个让80%老百姓买得起房子、能够进入这个市场的才是健康正常的市场”。
对于取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售的建议，易宪容说，这无非是要求房地产商自有资金多些，把那些没有资金实力“空手套白狼”的发展商清除出这个市场，自然是一件好事。一旦政策到位，现有开发商群体将发生整合，出现优胜劣汰的局面。
易宪容提醒说，要从金融的角度去理解这个报告。他认为，化解目前国内房地产金融风险还得从国内整个金融市场入手，从建立多元化的金融体系入手。这才是国内房地产金融得以持续健康发展的关键。
警示作用
“央行的这份报告准备时间相当长，未必代表此时此刻决策层的真实想法。”瑞士信贷第一波士顿亚太区首席经济学家陶冬说，“当今年4月房地产新政出台时，决策层心目中对上海房地产的看法已经形成。”
陶冬对记者表示，央行报告不加掩饰地指出上海房地产存在泡沫，对上海有警示作用。他认为，上海房地产市场现在还没有从调整一期的观望向二期转变，上海房价还有下调空间。对于一个有泡沫的市场，价格下跌10%并不算过分。目前上海房地产基本上属于调整的一期，即所谓的价格微跌，成交量下降。发展商以促销为目的的降价销售。但实际上无论高价房还是中价房今天的价格与几个月前的价格相比，跌幅有限。但发展商在态度上出现了明显松动。
陶冬说，“总的来讲，我强调一根铁链会在最弱的一环断裂的，其他的发展商就面临囚徒困境，我是跟着他先跑出去，还是跟着大家坐在一起说不降价。这个问题，我没有办法回答，只有发展商能够回答。今天降价还可以吸引购买力，但到每一个人都降价的时候，消费力就会发生变化，当价格出现心理变化的时候，购买会进一步往后拉。”而二期的特点是发展商恐慌性抛售，夺门而出，价格急跌。“二期何时会来，现在还不好说”。
“1997年香港房价暴跌也不是一步到位的，期间也出现反弹，也有一拨人冲进去，然后价格又下跌，直到乏人问津。”陶冬言下之意把目前的上海与当时的香港作比较。
宣示效应
海通证券房地产行业研究员贺菊颖认为，央行报告是一个先行的政策信号，是否会真的出台调控政策还将看这几个月的调控情况而定。这位研究员还向记者引述了一位房地产商的话说，现在发展商和购房者都在观望中，而这种局面在6至8个月后可能出现转折。“转折意味着房价有下降的可能”。
央行报告中，取消现行房屋预售制度、改期房销售为现房销售的建议，引起广泛关注。国泰君安研究所也认为，央行的这一建议，短期内只是政策宣示效应，会在有关部委统一协调并且观察房价走势后，在有必要时才实施。如果实施，对开发商的资金杠杆效用将有较大冲击。
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