央行建议房子从预售变现售 开发商日子开始难过

　　央行房地产金融报告解读：

　　楼市会推倒重来吗？

　　取消期房不会推升房价

　　央行报告会以何种力度实施

　　文/本刊记者 甄爱军

　　8月16日这天早上，纪德平从公司内勤手中接过报纸，看到当天《新闻晨报》的头版头条的标题是《央行建议取消房屋预售制度》，他感到心头一震。再翻开沪上其他的报纸，在头版均可看到这条消息，一时间让他有了一种山雨欲来风满楼感觉。

　　纪先生在中国·经纬置地有限公司供职。该公司目前在普陀区开发城市经纬绿洲，这个项目占地1平方公里，总建筑面积达到100余万平方米，是宝山区内为数不多的大盘之一。

　　央行在8月15日公布的2004中国房地产金融报告中认为，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房预售制度，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。这被开发商们看作是表达一种信号，有业内人士坦承，这会使得很多房地产开发企业“日子不好过。”

　　开发商直言日子难过

　　“如果真的取消房屋预售制度，那么开发商的日子将要难过得多，”纪德平如此认为。

　　为了能够比较形象的说明制度取消前后的区别，纪德平给记者打了个比方。张三每个月能够借李四300元钱，而李四恰好需要这些钱来过日子，他也有能力在一个月之后把钱还给张三。但是，突然有一天李四要等到3个月之后才能得到300元钱用于还债，而张三又不敢再多借，于是，李四就会遇到困难了。那么，银行跟开发商之间的关系，就相当于张三跟李四。如果取消房屋预售制度之后，银行是不会向开发商贷出更多的款项，而商品房的开发周期将被延长，这会加大开发商的资金压力。

　　靠期房预售，再加上银行的支持，此前开发商的日子过得非常舒坦，有业内人士私底下表示，前几年开发商只要能够拿到地块，再加上少量的自有资金，就可以启动一个项目，因为开发商不仅能够借助到银行的力量，同时还能够借助购房者的力量来开发自己的项目，这几乎在玩“空麻袋背米”的把戏。而目前银行已经收紧银根，对开发商不再“大方”，如果再取消预售制度，这会使得众多开发商苦不堪言。

　　上海华江建设发展有限公司研发部研发专员周曹轶认为，如果真的取消预售制度，上海至少有三分之二以上的开发商都会“死掉”。同时，他担心会形成垄断，即由少数开发商来掌握房地产市场。

　　同时，记者还分别采访了另外一些开发商，他们大都认为这不是一件好事情。众多开发商表示，取消预售制度，对资金链会产生很大的影响，进而影响到整个公司的运作。

　　业内人士认为开发商将受困

　　在业内人士看来，如果废除期房预售制度，这对开发商来说，肯定不是一件好事。

　　美地行(上海)咨询有限公司总经理刘群在分析其影响时表示，小开发商肯定会受到影响，而对于一些实力较强的开发商，如果战线拉得太长，资金链短缺的话，也肯定会受到影响。不过他也表达了另外一种担心，由于取消期房预售，会在短时间内造成供应量减少，进而造成房价上涨。此外，开发商由于开发周期的增加，会将这部分成本加在房价上面，这也会变相导致房价上涨。

　　上海神舟房产市场推广部经理孟军也认为废除期房预售制度会对开发商产生不小影响，他说：“预售制度的取消，主要反映到资金方面受限制，届时，开发商之间的过桥资金、拆借资金等就会变得频繁起来。”他同时预测，这有可能会导致更多的国际热钱进驻，因为

人民币升值已经让国际热钱受益。这些国际热钱会通过投资公司进入中国的房地产市场。

　　同时，孟军也认为房价有可能会随着预售制度的取消而上涨。因为目前的期房价格比同品质、类型的现房价格要低不少，根据他的观察，大约在在1500元/平方米左右。但如果都改为现房销售后，这部分价差就会消除，房价由此而上涨。