理财周刊：取消期房不会推升房价(2)

　　而这对开发商来说，几乎没有什么风险，但对于购房者来说，就不一样了。购买期房时，购房者是根据图纸买房，看不到实物，看到的仅仅是欲购房屋的

户型图、整个园区的效果图、样板房而已，与用户最终的房屋会有所差距。而一些精

装修的房屋在装修的标准上更是没有明确的标准。就目前的情形来看，购买期房主要会碰到房屋延期交付使用风险、房屋内在品质变换的风险、房屋权属证件无法按期得到的风险。

　　蔡为民甚至认为，期房预售制度是导致烂尾楼出现的最大根源所在。他分析说：“开发商开发一个项目，如果后市好，可以继续做下去，如果后市不好的话，开发商就跑路了，反正所花费的成本也不高。”如果出现这样的情况，那么购房者就会蒙受更大的损失。

　　虽然香港、台湾地区也存在预售制度，但蔡为民认为这比内地的做法更为先进一些。他告诉记者，台湾商品房预售是这样操作的，即按照工程进度付款，而且做到专款专用，由银行作为中间人来监督，这样就能够有效地降低购房者的风险。

　　废除期房预售不会推升

房价

　　尹伯成认为，如果废除期房房屋预售制度，这会产生积极的作用，会推动房地产行业的发展。

　　他指出，首先会引起房地产市场的洗牌，对于一些实力不强的企业，将遭到市场淘汰，而另外一些企业则会继续发展。第二个

　　有开发商认为，取消房屋预售制度，可能会造成房价的上涨。因为在他们看来，预售制度取消之后，会造成开发周期的延长，导致供应量的减少，进而引起房价上涨。但是蔡为民认为这不大可能。

　　蔡为民指出，如果在去年废除期房预售制度，这很有可能会导致房价飙升，因为当时的情形是供小于求，很多购房者为了得到一套房源，不惜长时间的排队。但是目前的状况已经不再是这样，就目前“上海网上房地产”网站公布的数据来看，其商品房可售总面积接近1750万平方米，由于现在投资需求已经被打压下去，而自住刚性需求还没有得到释放，那么在这种背景下，这个数字还会增加。因此，蔡为民认为房价不会因为预售制度的废除而上涨。由于开发商迫于资金压力，可能会将价格定得更为合理一些，所以他认为这样反而很有可能对导致房价下挫。

　　在他看来，期房销售其实是一种资金回笼的工具，被切断之后，对开发商来说，影响是比较大。蔡为民认为，在原来的环境下，开发商可以通过期房预售来提前收回成本，所以能够大幅度地扩张，但如果废除这个制度之后，因为受到资金的限制，开发商就无法做到这点了。

　　同时，他认为开发商应该会更加注重楼盘的品质。他说：“在期房预售的情形下，开发商销售出去的是一种‘期货’，楼盘的品质到底怎么样，全凭开发商的嘴来说。而且在过去的5年内，房地产市场的景气太好了，开发商并没有从购房者的需求出发来真正在意产品的品质。但是如果变为现房销售之后，开发商则不得不在意，因为他们所说的一切，购房者都可以看得见、摸得着，所以开发商只有造出更好的产品，才能得到市场的认可。”

　　购房者可静观其变

　　尹伯成认为购房者现在要做的事情就是等待。在他看来，目前还不到购房的最佳时机。他说：“目前房地产市场正处在一个下降通道，房地产市场的调整刚刚开始，远不到结束的时候。”就他的判断，认为上海的房价应该在今年4月份最高点的基础上下降30%左右。

　　蔡为民认为购房者应该静观其变，因为他不认同期房预售制度的废除会导致供应量的减少，进而导致房价的上涨。开发商的压力会更大，因为转变为现房销售之后，开发商如果不能将商品房及时销售出去的话，就会产生库存、折旧等一系列问题。

　　不过就目前的情形来看，蔡为民认为不要马上取消期房预售制度，而是寻求一种改良的方式。目前很多人拿到房子钥匙之后第一件事情就是拆墙，因为有些房型毕竟不是按照购房者的意愿进行设计的。他建议可以采用香港模式，采用分期付款的办法，同时引进银行监管制度，这样，购房者也可参与建房，得到自己想要的产品。

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