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|
普陀 |
20030618 |
武宁路、真光路 |
38505 |
1278.3 |
5200 |
10000 |
48 |
|
20030619 |
中山北路、宁夏路 |
54600 |
2089 |
6400 |
12000 |
46.7 |
|
20030804 |
真北路、怒江北路 |
29278 |
1359 |
5300 |
10300 |
48.5 |
|
20030805 |
梅川路、真光路 |
2649 |
862.8 |
4680 |
10000 |
53.2 |
|
20030806 |
中山北路、光复西路 |
15792 |
3233.8 |
7940 |
16000 |
50.4 |
|
宝山 |
20030404 |
呼玛路、同济路 |
1590 |
1350 |
4990 |
7000 |
28.7 |
|
20030408 |
岭南路、一二八纪念路 |
12562 |
1291.6 |
4850 |
7500 |
35.3 |
|
20030838 |
长江南路、松发路 |
14219 |
1619.4 |
5300 |
7000 |
24.3 |
|
20030841 |
东高泾、长江西路 |
21905 |
1790.6 |
5510 |
7000 |
21.3 |
|
20030842 |
东高泾、场北路 |
16227.67 |
1928.6 |
5380 |
7850 |
31.5 |
|
20030844 |
逸仙路、三门路 |
2294 |
1744.6 |
5450 |
7850 |
30.6 |
|
20030406 |
场中路、绿雅苑旁 |
1814.7 |
1413.5 |
5050 |
7500 |
33.3 |
|
20030723 |
上大路、冲太路 |
6189.7 |
1750 |
5400 |
7500 |
28 |
房价回调空间有多大
我们通过对比目前区域内的均价，来测算未来各板块内房价回调的空间。
在此需要特殊说明的是，区域均价的确定，是根据当地的新盘价格和次新二手房价来综合进行确定的。记者浏览了地块周边很多楼盘的在售价格，同时打进部分售楼处电话咨询在售楼盘的均价，同时，通过一些中介公司以及专业网站，了解当地次新二手房的挂牌价以及成交价格，从众多的信息中，取出跟市场最为接近的数据，来作为区域均价。
以普陀区内编号为“20030806”、位于中山北路、光复西路的地块为例。根据我们的计算，其成本房价为7940元/平方米，也就是说，开发商在该地块上建造的楼盘，以7940元/平方米的水平对外销售，那么还是会赚取20%左右的利润。而据记者了解，地块周边的房价已经远远超过了这个水平。依托苏州河的概念，附近新盘的价位早已达到了16000元/平方米左右。由此可见，如果未来一段时间内房价要回调的话，开发商能够承受的底线在7940元/平方米左右，其可回调幅度将达到50.4%。其他地区可回调幅度具体数据可见上表。
通过计算发现，所有随机选中的地块上的商品房价格，在保证开发商稳赚20%利润的基础上，都有下调的空间。除了少数几个区域内的回调幅度不超过10%之外，大部分地区都达到了20%以上，部分地区甚至达到了50%，也就是说，这些地块上的房价可以被“腰斩”。经过统计，我们发现大多数回调幅度在30%～50%之间，那么，我们可以这样认为，上海的房价回调空间在30%～50%。
我们通过计算发现这样一个现象，即边缘地区的回调空间不大，而越是靠近市中心，其回调空间也越大。例如普陀区内的几个地块上，其可回调幅度均超过45%，而出自老闵行的地块上，其会调幅度竟然没有超过10%，此外出自浦东川沙镇、机场镇的地块上，其回调空间也不大。同样，位于外环线附近宝山区内的一些地块，其回调幅度也只有20%左右。这种两极分化的现象说明，越是市中心的地区，投资炒做的成分越重。
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