理财周刊：房价有多少回调空间(2)

　　据了解，在此前房地产市场火爆的行情下，开发商及其委托的销售代理商在最后确定售价时，一般采取了“周边市场比较法”，即根据周边相对目标楼盘而言具有相对程度竞争意义或可替代性的在售楼盘的实际售价和销售情况，运用修正、对比等一系列专业方法来确定售价。换一个说法，开发商确定房价比较关注同期的区域市场行情，如果行情看好，则即使开发成本较低，开发商仍将随行就市地定出一个利润非常高的售价。

　　对于利润率的确定，在此也需要说明一下。据了解，目前开发商在预测房价的推断过程中已经将投资利润率设定为比较高的20%，首先，这个数字大大高于国家同行业的标准，美国的住宅商品房开发利润一般在5%一下。其次，我们以总投资来计算利润率，这个总投资包括开发企业直接和间接的融资，所以，若以开发商自有资金计算成本利润率，则某些房产开发企业的利润会更高。

　　总之，由于我们以成本推算房价，而开发商却以市场行情定价，所以我们计算出来的结果肯定与实际房价有不小的出入。这也正是我们所希望看到的，因为两者之间的差距越大，说明在未来的调整期间，房价回调的空间也就会越大。

　　下面我们就上海2003年政府公开招标出让的部分地块价格，而且这些地块已被陆续开发，有些可能已经进入市场在售。具体的地块包括虹口、闸北、闵行、浦东、普陀以及宝山等行政区内的出让地块。选择这些地块的原因主要是这些地区目前是自住型购房比较活跃的区域。那么，从我们推算的结果中，来判断未来房价的回调空间。

　　成本房价计算标准

　　一、工程造价部分

容积率	物业形态	造价（元/㎡）
0.5以下	独栋别墅	1300
0.5～0.9	联体别墅	1100
1～1.2	多层	1000
1.2～1.5	多层及小高层	1125
1.5～2.5	小高层及高层	1350
2.5以上	高层	1500

　　前期工程费为工程造价的5%；

　　配套费：700元/平方米(包括市政配套以及小配套)。

　　二、税金及费用

　　营业税及其附加：销售额的5.56%；

　　管理费用(仅包括堪丈费、交易手续费、监理费等)：300元/平方米；

　　资金成本：项目总投资的资金30%，按年息5.6%来计算；

　　假设开发商的投资利润率为20%；

　　销售费用：销售额的2%；

　　开发周期：2年。

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