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本刊记者 甄爱军
通过以成本房价与市场价相比较的方法，我们发现上海的房价具有30%～50%的回调空间。
上海的房价在开始回调，市场上不断传出房价“跳水”的消息。房价虚高已是路人皆
知的事实，那么房价开始回调，其回调的空间到底有多大？我们计算出上海部分地块的成本房价，试图通过与目前的房价进行对比，进而判断房价的回调空间有多大。
想要说明“小巨人”姚明的身高确实是高，那么我们可以学学美国休斯顿火箭队，做一个跟姚明相同身高的画像，让球迷自己亲身去感受一下。同理，要说明上海的房价有没有离谱，我们也可以测算出理性状态下的房价是多少，然后跟现实状况相比。在房地产市场进入充分的自由竞争阶段之后，开发商只能获得正常的市场平均利润。虽然上海的房地产市场进入这个阶段还有待时日，但这天终将会到来。可以预见的是，目前国家对楼市进行调控，特别是对房地产市场投机性购房坚决抑止，剔除了这一非理性的因素之后，房地产市场的自由竞争阶段将会来临。所以，我们在这里以这种在科学理性前提下确定的房价，通过对比现阶段的房价，这是一种较有现实意义的做法。
当然，房地产开发过程是一项非常复杂的过程，我们的计算也许会遗漏了一些因素，进而导致计算结果不是特别的精准。比如开发商获得土地的早晚、土地生熟等等，都会影响到开发商的最终定价。但是，通过记者的实际调查，此次计算的结果即使是与实际情形会产生一些偏差，但是，偏差的幅度还是比较小，这样也不失其真实参考意义。
何谓成本房价
有业内人士表示，正常理性的房价应该是根据成本来确定。本刊在此采用成本房价这个计算方法，来具体计算出上海部分区域内的成本价。那么在这里，我们姑且将成本房价定义为成本加上合理利润，也可以认为是开发商定价的底线。
为了能够确定工程造价以及其他费用的具体标准，记者请教了许多专家和资深的发展商管理人员之后，设定了一系列从土地成本到最后售价的计算标准。当然，这里面不可避免会出现一些偏差，而且存在对很多计算因素进行了假设，所以，在此要做一些特别的说明：
1、我们的“计算标准”不可能面面俱到地考虑房地产开发企业的个性和管理效率差异。比如管理成本的高低跟企业管理水平有关，少数公司由于管理不善，导致管理成本远远不止300元/平方米的水平，从一个行业的角度来说，300元/平方米是合理的成本，所以我们采用这个数据。
2、此次计算得出的成本房价是针对2003年以后政府公开招标的土地，根据相关规定，开发商获得土地之后，在两年之内必须开发。那么这部分土地已被陆续开发，目前也不排除有项目上市。这样，我们可以更加确切地说明问题。但是对于市场上将出现的某些开发商未经招投标，而是以“协议转让”的方式获得的地块上的开发产品，我们无法推断其成本。但是可以肯定的是，这些经过“协议转让”的土地的开发成本只会更低。
3、我们测算出来的只是普通“毛坯房”住宅产品成本和售价，但是有些商品房由于开发出非常个性化的产品，导致建设成本大大超过一般水平，出现与我们的计算结果不同的情形，这不包含在其中。
有业内人士这样告诉记者，此前一段时间内，开发商定价就是靠拍脑袋定出来的，根本不会进行一系列精确的计算，而且也不用花费那么大的功夫。
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