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计算实例
我们选取闵行区内编号为“20030847”的地块为样本来进行测算。根据“上海房地资源网”公布的“出让地块招标信息”显示，该地块位于闵行区莘庄镇内，东至香树丽舍、北至秀文路、南至淀浦河、西至北横泾港，土地面积22459平方米，土地用途为居住，土地使用年限70年，规划容积率小于等于1.4万平方米/公顷。该地块在2003年12月份的一次招标活动
中被某公司以7411.6万元的价格获得。
根据这些基本信息，我们可以得出其楼板地价为2357元/平方米。该地块的规划容积率为1.4万平方米/公顷，适合于建造多层或小高层，那么其工程造价为1125元/平方米，同时假定该开发商是以熟地的形势获得，那么其配套费用约700元/平方米，再加上营业税、管理费用、资金成本、利润、销售费用等项目，可以估算出该地块上建设的成本房价应该为6370元/平方米。
在这里需要说明一下，也许我们在这里计算出来的房价是指在市场竞争比较自由的情形下，开发商获取的只是一个平均利润，而没有垄断利润。这也就是说，我们计算出来的房价是在一个比较理性的市场环境下的真实房价。
部分地块推算房价及可回调幅度表
|
区域 |
地块编号 |
位置 |
出让总价（万元） |
楼板低价(元/㎡) |
成本房价（元/㎡） |
区域均价（元/㎡） |
可回调幅度（％） |
|
虹口 |
20030105 |
纪念路489号 |
5010 |
1051.9 |
4870 |
9000 |
45.9 |
|
20030302 |
新市路、奎照路 |
330 |
536.8 |
4150 |
9000 |
53.9 |
|
20030613 |
新市南路、万安路 |
15266 |
2985.2 |
7580 |
11700 |
35.2 |
|
20030902 |
场中路、水电路 |
22990 |
2737.2 |
7420 |
11700 |
36.6 |
|
闸北 |
20030612 |
虬江路、中州路 |
17700 |
5074 |
10650 |
15500 |
31.2 |
|
闵行 |
20030427 |
碧江路、鹤庆路 |
1382 |
1927.6 |
5770 |
6000 |
3.8 |
|
20030428 |
富岩路、北松路 |
2861 |
1609.9 |
5650 |
6000 |
5.8 |
|
20030429 |
北松路、中新街 |
1605 |
1152.4 |
5160 |
5500 |
6.2 |
|
20030430 |
横沥路、春申路 |
19380 |
3234.6 |
7940 |
9000 |
11.8 |
|
20030847 |
香树丽舍、秀文路 |
7411.6 |
2357.2 |
6370 |
8800 |
27.6 |
|
20030848 |
莘松路、沪闵路 |
23100 |
2327.6 |
7100 |
9500 |
25.3 |
|
杨浦 |
20030701 |
国伟路、包岭新村旁 |
12500 |
1469.4 |
5460 |
8000 |
31.8 |
|
20030702 |
平凉路、宁国路 |
17273 |
2171.3 |
6650 |
8500 |
21.8 |
|
20030801 |
江浦路、周家嘴路 |
9118 |
2032.5 |
6500 |
11000 |
40.9 |
|
20030802 |
河间路、宁国路 |
4990 |
2217.8 |
6510 |
8500 |
23.4 |
|
浦东 |
20030102 |
民耀路、民区路 |
105 |
32 |
2880 |
5500 |
47.6 |
|
20030501 |
振兴路、东明路 |
86973 |
3328.6 |
7500 |
12000 |
37.5 |
|
20030505 |
龚丰路、溪平路 |
7700 |
503.9 |
3540 |
5500 |
35.6 |
|
20030508 |
东行路、金高路 |
79582 |
2235.1 |
6200 |
7000 |
11.4 |
|
20030621 |
金京路、俱进路 |
8505 |
875 |
4060 |
7000 |
42 |
|
20030101 |
南桥路、川沙路 |
840 |
88.1 |
3190 |
5500 |
42 |
|
20030502 |
创新东路、顾唐路 |
10888 |
540.1 |
3600 |
5000 |
28 |
|
20030504 |
庆溪路、环庆南路 |
1850 |
485.7 |
3750 |
5000 |
25 |
|
20030506 |
新德路、规划路 |
7580 |
748.7 |
3980 |
5500 |
27.6 |
|
20030507 |
航程路、施湾路 |
5628 |
500.5 |
3450 |
5200 |
33.6 |
|
20030620 |
张家浜、横港 |
14500 |
598.3 |
3900 |
5000 |
22 |
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