广州工薪家庭的买名校房计划(4)

　　具体理财建议

　　梁女士家庭属于典型的工薪家庭，正处于成长期，资产积累并不丰厚，可以采取进取型的理财方式。具体建议如下：

　　●及早购买第二套房产 学校一般要求学生入学前必须在所购置的房产住满2～3年，才能就近入读，而梁女士的女儿还有2年时间就要入读小学，所以要赶紧行动。在购买房产时，除了询问清楚所购房产是否带名校学位外，还必须要求原业主承诺将户口转出，为保证合同履行，可以扣留部分房款作为押金，直至查清原户口已经转出。

　　鉴于梁女士的收入不稳定，可动用流动资金不足，建议改为购买70万元以内的房产，按照

二手房每平方米8000元的单价，购买80平方米带学位的两房一厅，总价64万元，首付约20万元，将银行存款、基金、股票资产全部投入作为首付、

装修和添置家居，余额申请公积金和商业综合贷款，月供约2900元，占月收入的19%，处于安全线。虽然降低了目标房产的价值，但家庭由居住30万元的房产，搬迁到价值64万元的房产，家居质量已经有了很大的提高。

　　在挑选第二套房产时，要注意房产的楼龄不要超过10年，因为银行一般对房产按揭的最长年限为30年减去楼龄，如果楼龄超过10年，则无法申请20年的按揭。

　　●减少消费性支出 梁女士家庭每月消费性支出达到8700元，占比偏高，所谓“开源节流”，在无法增加收入的情况下，需要节省开支，将开支下降到7000以内，占比由58%降到46%。这个道理与降低购置房产价格是一样的，在没有雄厚经济基础的情况下，若在资产积累的过程中过于注重享受，难以积累财富。

　　●盘活第一套房产 随着经济的持续快速增长，以及

人民币升值的预期，房产仍有上涨空间，因此在购置第二套房产后，原有房产不必出售，可继续持有，但房产占全部资产比例过大，流动性也不足，需要盘活。首先，将原有房产出租，按平均回报率6%计算，每月约可获得1500元的租金收入。其次，以此房产作抵押，申请20万元的循环贷款，所得资金用于购买基金，按照股票型和混合型平均配置，回报可达10%以上，收益率已经超过贷款利率，可获得利差收益，而且大大提高了资产的流动性。贷款可以采用20年等额本息偿还法偿还，每月还贷1500元，房子租金基本可以用于还贷。

　　●为女儿积累教育资金 每月投入1000元债券型或货币型基金定投，作为女儿教育基金，按照年均收益5%计算，14年后女儿读大学时，教育基金可达到24万元。

　　●完善保险计划 购置房产后，4万元的公积金可以提取，再增加1万元资金后即可购买保本型银行理财产品，在无风险情况下获取尽可能高的收益。平时预留1万元左右银行存款以备用，另外夫妻双方各申请一张信用卡，合计可获得3万元的透支额度，作为备用补充。

　　梁女士先生的公积金收入与目前每年保险支出大体相当，收支相抵，均可忽略不计。但保险计划需要进一步完善。

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