8月25日专家在线聊央行加息后如何理财现场实录(3)

　　

我爱我家市场部经理康胜 点击此处查看全部财经新闻图片

    北京的房价不会出现整体下跌

　　主持人 ： 康先生从事房地产行业有好多年了吧？

　　康胜 ： 将近7、8年。

　　主持人 ： 资深人士。刚才因为我们谈了两个问题了，一个是谈到加息对开发商方面带来的影响。刚才尚女士又从老百姓购房者的角度谈了一下。根据您这么多年从事房地产的经验，你能不能帮广大网友对房价的走势做一个判断？

　　康胜 ： 要对房价做判断是一个很敏感的问题。因为关于房价涨还是跌的意见是非常尖锐的，而且是旗帜鲜明，没有任何含糊的。接近两年了，要做一个准确的判断，我自己也很忐忑。但我可以说说我个人的观点。

　　国家为什么从去年开始做宏观调控，加快宏观调控的力度？是因为投资过快。另外一个角度，也是想跟很多网友交流的我个人的看法，国家宏观调控的目的是什么？可能很多网友以为宏观调控对房地产来说就是要打压房地产的价格，很多网友是这么理解的。但是我认为这种理解是不对的，国家进行宏观调控是让投资增长的幅度适当，或者反过来跟我们密切相关的，让房价的涨幅应该要控制在一定的范围，给整个经济的发展水平和个人支配收入的增长应该相协调，我想宏观调控对老百姓最密切相关的目的应该是这个，而不是把房价打下来。比如现在是1万，国家一定要把它打到5000，我想国家肯定是没有这个意思，这是我个人的判断。而是幅度涨得太快了，今天是1万，明天是1.5万，幅度太快了，会影响到宏观调控一系列不健康的发展。所以，国家是为了涨幅控制在一定的合理范围内，这是要跟广大网友交流的。我把我的观点跟大家说了。

　　主持人 ： 但是前面的两年房价该涨的已经涨上去了，已经是既成事实了，已经造成了我们说假如这是一种错误，你认为国家会不会做一点点修正、改正？

　　康胜 ： 还是接着刚才的话说，首先要明白国家宏观调控的真正目的。第二，前一段时间国家统计局发布的数据，全国各大城市只有上海的房价降了一些，其它各个城市的房价都有不同程度的涨，尤其是北京涨的很多。为什么上海会降呢？很多网友，包括客户、同事也在问我，我觉得上海的房价下跌是有它的特殊原因。比如上海前几年房价涨得太快，已经过了那个线了，本来应该在10年之内用来涨的空间，一年就涨完了，这样到宏观调控的时候，这个需求，我把房地产的需求叫正常持续的需求，比如解决自住、拆迁、家庭自用，还有是非持续性的需求，投资甚至投机。在上海非持续性的需求体旺盛，所以在宏观调控的情况下成本加大、风险增大，所以很多人就退出这个市场，非持续性的投资或者是投机需求降低了，让需求下降。但供应呢？还是这么多，甚至供应还加大了。为什么？因为成本提高了，有几套房子的人被迫拿出来卖，所以供应在加大，需求在降低，所以上海的房价要下降了，是这样造成的。

　　北京的房价为什么没下降？北京这几年的房价也在涨，但是相比于上海，北京的房价涨得还没有那么邪乎，对于上海来讲，北京的房价还能接受。不排除在一定的时间段或者是区域，北京的房价也会落，但是大面积北京整体房价往下降，这个可能性很小，只是说涨幅会控制住。

　　主持人 ： 从康先生刚才的谈话中，我们可以看出一个基的判断，上海的房价康先生个人也是认为涨得过快，北京目前的房价其实过度的程度相对上海来说轻很多，甚至可以说是还没有怎么过度，这个判断您有意见吗？

　　康胜 ： 对，可以做一个假设，如果国家还没有采取宏观调控，我想到明年或者是到后年，北京也会像上海一样，如果到2008年再开始宏观调控，北京的房价也会往下落。但就是因为北京正准备往上冲的时候，宏观调控就来了，就已经告诉它被涨得这么厉害了，所以这个时机决定了北京的房价不会大面积地下跌。但是上海因为比北京提前两三年出现这种情况。

　　主持人 ： 网上刚好有一个来自深圳的网友，正好说到房价的问题。

　　网友：请问专家，深圳的房价现在还在涨，听说深圳的房价降不下来，原因是地皮有限。我想买房，但是又怕买到最高价，您给个主意？

　　康胜 ： 买房者都有这个顾虑，就像买

股票一样，这时该不该出手很多人都吃不准。如果你是一个投资客，可以算一算投资回报率大概多少以及预期。如果你觉得有获利空间，再高你也可以买。因为作为资产，在多高的价格都是可以出清的，你不用担心这个问题。只要你是投资客，你是为了获利而来的，只要有获利空间，哪怕房价已经是100万房价一平米，你觉得120万可以卖出去，你也可以买。

　　对于自住，普通老百姓买房自住可以有这样的思路，从北京、上海、深圳这样的房价来看，长期是往上走的，比如从10年、20年的趋势来看肯定是往上走的，这是房地产行业的规律本身决定的。所以，只是在某一个阶段，比如在中国这个特殊阶段房价涨得太快了，这时是不是已经越过了合理的价格，很难确定。但是如果你是为了解决自住，我建议你在目前这个阶段，我不能说是最好的时机，但是如果你确实需要一套房子，并且你有这样的承受能力，我想也不妨出手。

　　主持人 ： 因为现在网上的网友提的有关房价的问题特别多，先把这个放一放。还想请康先生做一个预测，现在每次中央政府出台政策之后，各个地方城市都会出细则。而在历史上出现的各种政策当中，细则并不是每一次都是跟随着中央政府走的，有一个非常近的例子，二手房转让的个税，当时我觉得这20%的个税一旦征收，对炒房这一族是一个非常沉重的打击。但是第二天杭州首先出一个细则，说要是不能提供原始凭证，可以按照1%。可能很多网友都会觉得非常滑稽，就像你犯罪了，你提供不了罪证，你就可以按最轻的走，康先生怎么看？

　　康胜 ： 可能是国家各个部门在制定政策，中央和地方，还有同一个部门不同级制定政策会有矛盾和不协调的地方，这完全正常。因为作为不同的责任部门，出发点其实不太一样的。

　　比如一个城市的税务机关和建设系统，他们两个的业绩考核、政绩考核是不一样的。如果这个二手房交易市场极大萎缩，房地产市场非常箫条，我想对房管系统的主管部门不是一件好事。所以，从它的角度来说，既要遵照上级政府的宏观调控的意思，又要保护这个市场，促进这个市场的繁荣发展，所以这里是有矛盾的。所以，不同城市制定政策有客观原因，的确没法提供，得有依据。但是也不排除，我放一个口子，这样能够在一定程度上保护当地市场的繁荣，这是肯定存在这个考虑的。包括其实在北京，也有政策执行跟中央政策是不一致的，是有北京地区的特点，有些没法执行，过这中央政策是个纲领性的，要变成实施难度很大，所以这也考虑到很多因素，但是也不排除不同部门出于本部门、本行业的利益，制定了一些政策。

　　网友：尚琳琳女士，请问怎样把30万变成60万，需要多长时间？

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