“信托与理财”座谈会第一场实录(2)

　　主持人：那么在北京市面上这种遗产信托还是很少见的，我们现在接触到的都有哪些信托产品呢？

　　董先生：目前在国内，主要是信托计划，比如房地产，证券投资，资金方面的信托比较多，下面举一个例子，有一个北京CBD信托投资计划，这个计划当时运作的时候，由北京国际信托投资有限公司发行，项目由政府作信用担保，项目风险比较小。主要用于北京CBD开 发投资，当时15亿元人民币，信托计划期间15年，买过信托的人知道，一份信托合同至少在5万元左右。当时预计年收4.8%，比当时债券、银行储蓄外汇理财稍微高一点。

　　购买信托产品，首先要注意信托机构的实力和信誉，一个资信好的公司就是一个好的品牌，他的产品可靠性高一些。我们选购信托产品的时候，先要看看有哪家信托公司发行的。

　　第二个要注意信托产品，资金投到什么领域，一般发行的信托计划都投资在基础设施、公共事业，房地产还有

证券投资类，不同的领域风险也不同。大家看一个例子，三环

经济适用房，他开盘的时候，人们纷纷排队购买，这是因为这个项目资金收益有保障，风险比较小。类似的信托产品大家就可以考虑购买。第三个问题，就是关注安全性的问题，信托计划，有没有担保，用什么来担保，也就是一个信托计划，到期以后，如果资金不能偿付，谁来担保，如果是银行担保可靠度会比较高。企业的话，信用比较低一点。

　　主持人：还有什么别的信托产品吗？

　　李女士：下面我讲一个例子，温州某集团的董事长担心下一代不愿意或没有能力接手自己的事业，于是他倡议设立一个败家子的资金，如果子女很挣气，他就让他到集团工作，如果不争气，也没有关系，家产由这个基金会管理，由专业人士来帮他

理财，定期给子女一定的费用，这样他就没有什么担忧。这利用的正是信托的原理，信托的工具还用在生活的各个领域，如子女教育、遗产的规划、养老保险等，这方面的内容，我们将放在下一周，给大家详细的讲解！

　　市民：现在有一些房地产投资，比如说投资房产的一些使用权，什么权利投资，我不知道这种情况属于信托还是委托，还是其他的情况，第二、风险在哪里？第三他们这种运作有什么抵押，什么文件很复杂，能分析一下？

　　董先生：你所讲的房地产信托这方面这一段时间比较热，房地产信托基金，其实很多，尤其是现在国内房地产业利润比较高，机构投资者，他的钱从银行贷款，资金成本比较高，他专业投向房地产，这是一种信托，因为它主要投资房地产，投资房地产有两个方向，第一个方向，纯粹开发商及第二个纯粹运作房地产，运作房地产风险比较低，开发风险比较高。这种项目有稳定的现今流量，租金能保证收益比较保证，风险比较小。目前没有像国外房地产信托基金，占了房地产基金的份额，国内没有标准房地产信托基金。设计一个公司，这个公司发行凭证，像股票一样，中下投资者购买股票，作为一个小股东，把这个钱专门投资于房地产领域，运作这个房地产，收取固定的资金来获得受益。这样的运作方式，他的风险，要看开发房地产，还是购买成熟的楼盘进行运作。后者的话，购买的是成熟的楼盘，如果是成熟商业区，有很好的租金，每年都有可观的租金风险就比较小。这样的公司，信托有专门成熟的信托公司来做，比开发楼盘的风险小一些。

　　市民：还有一个层面的问题，好多小的单位，什么产权商户，不是国家批准的信托公司运作，是他自己运作这个商业街可以卖，这是什么性质？什么酒店，还有锦秀大地有一个商业街来卖他的所有权。这种性质是什么，是他自己做？

　　董先生：你买了他的产权。

　　市民：让你先交钱，你给他50万块钱，他每年给你9%的收益，五年、三年之后他返你。这种运作？

　　董先生：从法律上是信托，信托是三方关系人，你是委托人你把钱给他，他是受托人，所获得的受益归你，这是信托，看他是否有风险的话，完全是开发商，自己建商业区，自己逐渐开，这个周期比较长，风险比较大。你把钱给他以后，他买一个成熟的楼盘，租金各方面可靠，这个风险比较小。他拿着一个钱开发一个商业街，周期比较长，成功的概念比较小，风险比较大。

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