图为梅山（中国）保险养老社区联盟会长李钢新浪财经讯 中国保险养老社区发展论坛11月16日在宁波举办。本届论坛主题为“新时代商业保险与养老社区融合发展”。梅山（中国）保险养老社区联盟会长李钢在论坛上解读了《中国保险养老社区发展研究报告》。《报告》指出未来保险养老社区发展需要关注建设理念、市场开发、投资策略、盈利模式、医养结合、保险产品对接、人才短缺、风险防范等八大关键问题。
《报告》认为，保险养老社区是一项涉及面广的综合性系统工程，不仅需要保险公司及有关方面的大量投入，也需要政府及监管部门的政策支持和有效引导。
目前，保险养老社区建设仍面临用地性质、融资渠道、财税政策等一系列瓶颈问题，亟需政府出台或落实对于保险养老项目的支持政策；监管层面，急需采取有效措施推动养老社区发展；在保险公司层面，需要采取综合措施加快养老社区建设。
以下为嘉宾发言实录：
尊敬的各位领导、各位嘉宾：
大家上午好！
首先，对大家前来参加此次保险养老社区发展论坛表示欢迎和感谢！前段时间，中国保险学会和我们梅山（中国）保险养老社区联盟共同组织开展了中国保险养老社区发展研究，初步形成了研究报告。《报告》共分六大部分，3万余字，对中国保险养老社区发展的历史背景、国家政策、现实可行性、简要历程、投资策略、运营特点、关键问题、未来发展等多个方面进行了全面深入研究，是迄今国内有关保险养老社区发展的第一份研究报告。会后将适时报保监会，并正式刊发。下面，根据课题组安排，我向大家简要通报课题研究的主要观点和结论。
一、关于中国保险养老社区发展的历史背景
《报告》认为，近年来中国保险养老社区发展的主要背景是中国人口老龄化与国家正在大力推动的养老服务体系建设。近20年来，中国老龄化进程不断加快，已成为当今世界老年人口最多、老龄化问题较为突出的国家。2016年，我国60周岁及以上人口2.3亿人，占总人口的16.7%；65周岁及以上人口1.5亿人，占总人口的10.8%。到2053年，我国60岁及以上老年人口将达到4.87亿的峰值，占总人口的34.9%。在老龄化程度不断提升的同时，老龄人口的高龄化、空巢化趋势也日益明显。为了积极、有效应对人口老龄化，需要加快以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系建设，使老年人的基本生活、基本医疗、基本照护等需求得到切实保障，这为保险机构大规模投资建设养老社区提供了机遇和空间。
二、关于保险业参与养老服务体系建设的可行性
《报告》认为，养老服务体系建设涉及亿万家庭及庞大老年人口，非单方面力量能够承担和完成，需要动员全社会的力量共同参与。保险机构具有参与养老服务体系建设的独特优势和现实路径，同时也得到了国家的大力支持和积极鼓励，是我国养老服务体系建设的重要有生力量。
三、关于我国保险养老社区发展的简要历程
《报告》认为，从近几年保险公司投资建设养老社区的进程看，我国保险养老社区发展大致经历了三个阶段。
一是借鉴探索阶段，时间从2007年3月到2012年5月。这一阶段，主要是学习考察美国、日本等国家和地区的模式经验，探索投资建设和运作养老社区的方式方法和途径。期间，只有合众人寿一家公司在武汉的养老社区项目开工。
二是建设起步阶段，时间从2012年6月到2015年5月。这一阶段，保险公司投资养老社区的思路逐渐明晰，泰康人寿、新华保险、中国平安、中国太平等多家公司的养老社区项目先后开建，标志性事件包括：泰康之家的燕园、申园、粤园开工建设；新华保险的新华家园养老社区奠基；中国平安的“养生养老综合服务社区”落地浙江桐乡；中国太平在上海的“梧桐人家”开工建设等。截至2015年一季度末，共有9家保险公司已投资或计划投资24个保险养老社区项目，计划投资金额588.2亿元，已投资金额181亿元。
三是加快布局阶段，时间是从2015年6月开始到现在，还在延续。这一阶段，泰康人寿、合众人寿、中国人寿、中国太平的养老社区加快布局和建设，其中泰康人寿、合众人寿同时有多地的养老社区开工建设，一些公司通过轻资产方式介入养老服务业。标志性事件包括：泰康之家的燕园、申园、粤园先后投入运营，吴园举行奠基仪式，三亚海棠湾度假村动工；合众人寿在国内外收购养老社区；中国人寿位于苏州阳澄湖、天津空港经济区、海南三亚的养老养生社区项目举行奠基；阳光保险设立“阳光颐康”，全方位进入养老产业；新华家园博鳌养老社区一期盛大交付；梅山（中国）保险养老社区联盟在宁波市梅山保税港区（产业集聚区）设立；沈阳合众优年健康生活社区开始试营业等。
根据中国保监会公布的数据，截至2017年6月底，全国共有8家保险机构投资29个养老社区项目，分布于北京、天津、河北、上海、江苏、海南等东部沿海的18个省区，占地面积超过1200万平方米，计划投资金额678.2亿元，床位数超过4万个，部分养老社区项目已投入运营。
四、关于保险机构投资养老社区的策略及运作特点
《报告》认为，从近十年来保险养老社区建设运营的情况看，已投资建设的几家公司进行了大量探索，采取了相应投资策略，形成了不同运作特点。
首先看保险机构投资养老社区的策略。从保险机构投资养老社区的策略看，主要几家公司的策略如下：
合众人寿：轻重资产相结合，海内外相结合
泰康保险：养老社区投资、开发、运营一体化，推动保险与养老、医疗的有机融合
中国人寿：遵循“大养老”思路，重资产推进“三点一线、四季常青”战略布局，“跳出养老做养老”
中国太平：“轻重并举”，加快推进全国养老社区布局
太平洋保险：着重打造轻资产模式，辅以大型养老社区投资和服务
中国平安：以自有资金投资建设，以“租赁+销售”模式运作，打造全龄化、全配套、一站式养生养老综合服务社区
其次看保险养老社区的运作特点。从几家保险机构养老社区的运作情况看，各有特色。具体如下：
合众优年生活持续健康退休社区：目标客户定位于中等阶层，融居家、社区和机构三种养老方式于一体，实现保单与实物（房子）的有机对接
泰康之家养老社区：市场定位于中高端，以变革老年生活方式为目的推动“五位一体”社区建设，突出“医养融合”
国寿嘉园：“健康管理+养老养生”，为长者提供一种健康养老与实现价值的全新生活方式
“梧桐人家”国际健康颐养社区：借鉴国际上CCRC运作模式，倡导全方位5H服务理念，打造中高端国际健康颐养社区
五、关于保险养老社区发展的几个关键问题
《报告》认为，迄今我国已有多家保险公司的养老社区建成开业，但总体看，仍处在加紧建设和快速扩张阶段，还有不少公司刚刚涉足或在谋划当中。在这一过程中，不可避免地会遇到一系列问题，对这些问题的认识和纾解程度，决定了公司未来投资建设养老社区或参与养老服务业的前景。基于这一现实情况，课题组选择几个关键问题进行了探讨。
一是建设理念。在保险养老社区建设过程中，一些公司从一开始就着眼于提升老年人的生活质量，将为老年人提供优质服务放在最优先位置。但也有公司单纯从商业角度出发，主要考虑的是盈利而非服务，未能充分顾及老年人的生活方式和质量。保险公司投资建设养老社区必须有一个正确的理念。理念正确，路才能走得长远。
二是市场开发。投资建设养老社区，最担心的是入住率。如果项目建成后入住率高，就能保证项目的盈利前景。反之，如果入住率低，抑或流失率高，就会有亏损的风险。但要保证拥有较高的入住率，取决于多方面的因素，除了潜在的市场潜力外，做好市场开发工作十分重要。
三是投资策略。我国保险公司对养老社区的投资都较为直接，一般是由公司直接投资或参与运作养老社区项目。那么，这里就出现了一个问题，投资养老社区究竟是采用重资产模式还是轻资产模式？投资策略的选择以资本实力、商业模式为支撑。养老社区开发资金需求量大、回收期长是一座难以翻越的“大山”，正因为如此，公司资本实力如何，就成了限制投资策略选择的第一道屏障。重资产运作只有实力雄厚的大公司做得起，实力较小的中小公司做不了，只能选择轻资产模式。轻、重资产模式各有优劣。轻资产模式资金投入少、简单灵活，可以快速复制，易受资本商青睐，但形不成规模经济，对养老产业链的参与、整合力度小。重资产资金投入大，盈利模式复杂，不易复制，回报率低，但易形成规模经济、提高服务效率，能推动养老设施全产业链发展，并与保险业务及其他业务版块产生战略协同。所以，公司如何选择，应服从服务于自身的总体发展。
四是盈利模式。对于重资产投资来说，最重要的问题是盈利模式。如果盈利模式不清晰，就难以推动相关工作。当前，我国建设的保险养老社区基本都是借鉴美国成熟的持续护理退休社区模式，采取出租的方式向老年人提供日常所需的生活照料以及医疗护理，所以前期投资主要通过房租及后续的运营净现金流来回收。从国内看，根据经验数据，养老社区入住率达到约70%以后，运营管理收入将可覆盖运营管理成本，从而产生正的净现金流，这大概需要4-5年时间。综合测算，在由养老社区土地使用限定的50年投资持有期内，项目投资的内部收益率在5-5.5%左右。
五是医养结合。随着我国老龄化进程的加快，60周岁及以上人口的数量快速增加。由于一些“老年病”的常发、易发和突发性，患病、失能、半失能老人的治疗和看护问题困扰着千家万户。而中国的现状却是医疗机构和养老机构互相独立、自成系统，在养老院不方便就医，在医院里又不能养老，老年人一旦患病就不得不经常往返家庭、医院和养老机构之间，既耽误治疗，也增加了家属负担。医疗和养老的分离，还使许多患病老人把医院当成养老院，加剧了医疗资源的紧张，使真正需要住院的人住不进来。基于这一背景，国家已经明确提出，推动医养结合。“医”和“养”是分不开的。基于“医”和“养”的这种天然粘合关系，保险公司在投资运营养老社区时，应从一开始就对“医养结合”进行统筹规划，使“医”和“养”的功能性设施在养老社区内得到合理配置和有机统一。
六是保险产品对接。保险产品与养老社区对接是指在消费者购买了一定种类及金额的保险产品后，取得将来入住养老社区的资格。目前，各大保险养老社区基本上都实现了与特定养老险产品相挂钩。实现保险产品与养老社区的有效对接有许多好处，可以实现保险产品的具体化、实物化，实现保险业务与养老社区业务的相互促进与协同，同时还有助于为客户提供全方位的养老服务。但从目前整体情况看，保险产品与养老社区的对接尚属浅层次，所谓的“对接”主要是一种销售策略，今后应向深层次对接演变。
七是人才短缺。保险养老社区的快速发展和扩张，对养老服务人才提出了质和量双重新要求，以老年护理人员为例，根据民政部的资料，未来我国最少需要1000万名老年护理人员。然而，由于过去养老产业发展滞缓等原因，目前这方面的人才却极为短缺，远远不能满足发展的需要。为此，投资建设养老社区，一定要优先考虑和解决这方面的问题。一方面，应加强与相关职业院校、应用型本科院校的人才培养合作；另一方面，要加强公司的职业教育培训。通过“双管齐下”，努力造就一支数量充足、结构合理、质量较好的养老服务人才。
八是风险防范。当前，保险养老社区建设虽然风风火火，但也潜伏着一些风险，必须引起高度关注。这些风险包括投资风险、业务风险、销售误导风险等。有效控制风险是实现养老社区可持续经营的必要前提。为此，无论是重资产还是轻资产投资养老社区或养老服务业的保险公司，都应将风险防范放在首要位置，通过加强风险分析和监控、处置，为平稳推进养老社区业务奠定基础。
六、关于促进保险养老社区健康发展的建议
《报告》认为，保险养老社区是一项涉及面广的综合性系统工程，不仅需要保险公司及有关方面的大量投入，也需要政府及监管部门的政策支持和有效引导。只有多方形成合力，才能促进保险养老社区的健康发展。
在政府层面，迄今为止，尽管国家在宏观层面支持养老产业发展的政策利好不断，但在操作层面保险养老社区建设仍面临用地性质、融资渠道、财税政策等一系列瓶颈问题，亟需政府出台或落实对于保险养老项目的支持政策。
在监管层面，急需采取有效措施推动养老社区发展。包括支持保险公司积极开发与养老社区对接的各类保险产品，组织开展相关研究并制定管理措施，建立交流协调机制加强内外部沟通等。
在保险公司层面，需要采取综合措施加快养老社区建设。包括：以养老社区联盟等方式推动各种社会养老资源的优化整合；开放式运营保险养老社区，实现养老社区服务与居家养老、社区养老服务的“有机对接”和“无缝衔接”；丰富社区特色服务项目，为入住老人享受高品质的退休生活创造条件；打造智能养老社区，推动智能养老产业的健康快速发展等。
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