鹏华前海万科REITS，10年封闭运作，在深交所[微博]挂牌上市交易，预计年化收益率为7%~8%。

　　文/本刊记者 冯庆汇

　　国内首款REITS——鹏华前海万科REITS近日正式问世。这只产品募集目标为30亿份，其中，基石投资人前海金控将以自有资金或其指定机构认购3亿份，两年内不得转让。同时，鹏华基金将以自有资金认购1000万份，3年内不得转让。而散户投资者的认购门槛是10万元起。这亦是公募基金首次将投资范围扩展至不动产。

　　REITS试点

　　REIT即Real Estate Investment Trust(房地产信托凭证)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益的绝大部分(通常为90%以上)按比例分配给投资者的产品。投资REITS，类似于间接投资物业，分享因租金收入和资产增值带来的收益机会。

　　在深圳市金融办、深圳市证监局、深交所等有关部门积极指导配合下，前海管理局全资控股的深圳市前海金融控股有限公司作为具体落实单位，鹏华前海万科REITS得以问世。此前在2014年2月，中国证监会[微博]肖钢主席到前海调研时，现场表态支持前海试点REITS等多项金融创新制度。

　　鹏华前海万科REITS，作为国内首只在封闭期内投资目标公司股权以获取商业物业租金收益为目标的公募基金正式诞生，通过增资入股万科前海企业公馆公司权益，参与前海金融创新落地和试验。

　　鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金，在合同生效后的10年封闭运作期内，将以不高于基金合同生效日基金总资产50%的比例投资于目标公司股权，以获取商业物业稳定的租金收益机会。

　　但需要注意的是，产品还将以不低于50%的基金资产，投资于依法发行或上市的股票、债券和货币市场工具等，以获取固定收益类资产和低风险的二级市场权益类资产的投资收益机会。50%投资不动产，和此前嘉实元和50%投资中石化[微博]混改股权一样，都是监管层从探路试行的角度考虑，因此未能100%投资不动产。

　　实际上，在鹏华前海万科REITS产品诞生之前，国内包括嘉实、国投瑞银等基金公司一直在探索REITS产品在中国的可能性，但一直只听到雷声未见雨点。

　　年化收益7%~8%

　　从产品资料来看，鹏华前海万科REITS预计年化收益率为7%-8%，基金成立后，场内份额可在深圳证券交易所[微博]上市交易。

　　同时采用现金分红方式，在满足分红条件的前提下，基金收益每年至少分配一次；每年基金收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%，现金收益回报稳定可期。

　　作为基金的投资顾问和基石投资者，前海金控将以自有资金认购3亿份额，自基金合同生效之日起两年内不得转让。同时，作为基金管理人也会以自有资金认购1000万份额。”鹏华前海万科REITS基金经理尤柏年表示。

　　另外值得一提的是，在该基金封闭期结束上述不动产被回购后，该基金或将转型为一只普通二级债基。

　　从产品资料看，鹏华前海万科REITS基金的部分基金资产，将通过增资方式持有目标公司50%的股权至2023年7月24日，获取自2015年1月1日起至2023年7月24日期间前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的除物业管理费收入之外的营业收入，营业收入依据相关协议约定的业绩补偿机制和激励机制进行调整。

　　而目标公司全名为深圳市万科前海公馆建设管理有限公司，受让前海投控与万科企业转让的2015年1月1日起至2023年7月24日止的前海企业公馆项目100%收益权。前海企业公馆项目分为特区馆区和企业公馆区。特区馆区包含一座约为12000平方米的特区馆，企业公馆区包含36栋建筑面积200~1600平方米不等的企业公馆、一座约3300平方米的商务中心、约3000平方米的商业配套以及约6000平方米的半地下停车场。截至2015年3月，前海企业公馆项目已签约或确认入住意向的面积比例已达到100%。

　　万科前海企业公馆

　　鹏华前海万科REITs的目标公司是万科管理的前海企业公馆。

　　前海企业公馆项目总占地面积约9万平方米，项目总建筑面积约为6万平方米，项目容积率约为0.6。截至2015年3月，前海企业公馆项目已签约或确认入住意向的面积比例已达到100%。已签署《租赁合同》及《租赁预定合同书》的企业共49家，租赁面积为41926.36平方米，3年期、5年期、7年期的租约占比分别为11.3%、42%、46.7%。已签约企业包括汇丰银行、民生银行(600016,股吧)、中国联通、广发证券(000776,股吧)等大型企业和单位，覆盖了银行、保险、现代物流、信息科技、文化产业、专业服务等多个产业领域。

　　这些租户付不出租金的概率极小，租金收益稳定是第一重保障。另外，前海较深圳其他区域有更大的优势，其集自贸区、现代服务业深港合作区、保税区三区为一体，是特区中的特区，未来租金有增长空间。

　　其次是运营激励保障。戴德梁行预计，万科前海企业公馆物业2015年预测营业收入(不含物业管理费收入)为12633万元。据此测算，前海企业公馆每平方米每个月的租金为250元，远远低于同等级的写字楼租金价格。此外，以其容积率0.6的稀缺低密度办公空间而言，250元／平方米的月租金未来更具增幅空间。

　　关于物业的运营，鹏华前海万科REITs采用和物业运营团队利益捆绑的机制。其产品招募说明书中指出，若目标公司(即深圳市万科前海公馆建设管理有限公司及其组织形式变更后的实体)当期实际业绩收入高于业绩比较基准，根据超出部分差额占比的不同，给予深圳万科一定比例的收益分成，收益分成的价款计入保证金账户。这意味着，未来租金收入越高，运营团队获得的奖金也越多，这也将激发前海企业公馆的物业管理团队运营好这片物业。

　　基金动态

　　嘉实低价策略基金发行

　　市场首只聚焦低价股公募基金——嘉实低价策略基金于7月1日正式发行，希望逢低吸纳错杀股的投资者可在嘉实基金(博客，微博)直销平台、中国建设银行(601939,股吧)等机构进行购买。股票市场中期是失效的，往往由于风格轮换、波动、经济和行业周期波动等原因，带来错误定价，这个时间段为投资带来较好的机会，即能以便宜的价格买到优质的资产。

　　股票市场中期的错误定价优质股的表观特征往往是低股价、低估值，而这也正是新基金的主要投资标的。据资料显示，嘉实低价策略股票基金投资于定义的低价股股票占非现金资产的比例不低于80%。

　　基金发行

　　今年第一只场内货币——华泰柏瑞交易型货币正蓄势待发，该基金于7月2日、3日、6日三天通过上海证券交易所[微博]公开首募。届时，投资者可通过具有基金销售资格的上交所[微博]会员券商用上海证券交易所[微博]网上系统进行现金认购，代码：511833。华泰柏瑞交易型货币采用“T+0”机制，支持日内回转交易，与股市无缝对接，是场内投资者管理股市资金的良好工具。

　　招商安益保本发行

　　近期股市大幅震荡，股指接连失守整数关口，投资者风险厌恶情绪随之上升。在此背景下，招商基金推出旗下的第四只保本基金——招商安益保本型基金(001531)，为有避险需求的投资者提供了良好投资品种。投资者可通过建设银行、招商银行(博客，微博)、招商证券(600999,股吧)等各大银行、券商网点以及招商基金直销渠道进行购买。